Immobilienboom: Jetzt Immobilie verkaufen oder noch kaufen?

Kaum ein Tag vergeht, an dem die Presse nicht über steigende Immobilienpreise berichtet. Immer öfter ist auch von Übertreibungen oder einer Immobilienblase die Rede. Sollte man in dieser Situation noch Immobilien kaufen? Oder sollte man die vermeintlich hohen Preise zum Verkauf der eigenen Immobilie nutzen? Und: von welchen Faktoren hängt die weitere Preisentwicklung am Immobilienmarkt ab?

5 Faktoren, die die Immobilienpreise maßgeblich beeinflussen

1. Demografische Entwicklung
Langfristig werden die Immobilienpreise vor allem durch die demografische Entwicklung bestimmt. Und diese hat es in Deutschland in sich. Schon seit Jahren wachsen vor allem die Städte in Deutschland, während ganze Landstriche veröden (insbesondere in Ostdeutschland und in bevölkerungsarmen Regionen). Dazu kommt ein weiteres Problem. Die Deutschen bekommen im internationalen Vergleich zu wenige Kinder (nur 1,4 Kinder pro Frau), so dass die Bevölkerung perspektivisch abnehmen wird, wenn der Effekt nicht durch Zuwanderung aufgefangen wird.

Prognose: Auch bei rückläufigen Einwohnerzahlen wird sich das erst ab 2030 negativ auf die Immobilienpreise auswirken. Bis dahin wird gemäß der Prognose des Instituts für Wirtschaft in Köln die Nachfrage nach Wohnfläche konstant bleiben. Zwar verkleinern sich die Haushalte von der Personenanzahl her, aber gleichzeitig steigt der Wohnbedarf pro Person. Einen Preisdruck wird es nach wie vor in schrumpfenden Regionen geben, da das Immobilienangebot dort die Nachfrage übertreffen wird. In wachsenden Regionen sorgt der demografische Trend weiterhin für steigende Preise, weil die Neubautätigkeit voraussichtlich nicht ausreichen wird, um die steigende Nachfrage nach Wohnraum aufzufangen.

2. Zinsentwicklung
Die Zinsen sind insbesondere in den letzten 2 Jahren noch einmal zurückgegangen und haben ein Rekordtief erreicht (z.B. aktuell 2,6% für 10 Jahre bei 80% Beleihung).Aufgrund der niedrigen Finanzierungskosten konnten Immobilienkäufer zuletzt höhere Kaufpreise zahlen. Aber: der Trend kann sich auch wieder umkehren. So könnte es aufgrund der aktuell massiven Geldmengenausweitung durch die Zentralbanken zu Inflation kommen und in der Folge auch zu höheren Nominalzinsen.

Prognose: Kurzfristig werden die Zinsen wohl erst einmal niedrig bleiben. Mittel- bis langfristig können die Zinsen aber wieder steigen, z.B. bei inflationären Tendenzen oder infolge höherer Risikoprämien bei Staatsanleihen bei anhaltend hoher Verschuldung der Staatshaushalte.

3. Entwicklung anderer Kapitalanlagen
Im Vergleich zu anderen Kapitalanlagen haben Immobilien derzeit Hochkonjunktur. Aus Angst vor Inflation investieren zunehmend nicht nur Profis, sondern auch Kleinanleger in Immobilien. Andere Anlagemöglichkeiten wie Staatsanleihen bieten vergleichsweise niedrige Renditen. Vieles deutet darauf hin, dass das aktuelle Interesse an Immobilien als Anlageform nicht nur einer kurzfristigen Euphorie geschuldet ist, sondern einem langfristigen Trend. Solange die Verschuldung der Euroländer so gravierend wie heute ist, so lange dürfte das Interesse an sicheren Geldanlagen bleiben. Nicht nur für Privatanleger, sondern auch für Versicherungen, Pensions- oder Staatsfonds, die derzeit gerade einmal 3% Ihres Vermögens in Immobilien investiert haben.

Prognose: Es wird immer schwerer, gute Geldanlagen zu finden. Dieser „Anlagenotstand“ begünstigt die Investition in Immobilien.

4. Entwicklung der wirtschaftlichen Lage
Die Wirtschaftlage in Deutschland ist gut. Die Arbeitslosigkeit ist auf unter 3 Mio. Menschen gefallen und es werden wieder Lohnabschlüsse oberhalb der Inflationsrate erzielt. Aufgrund der steigenden Löhne und der erhöhten Kaufkraft, könnten die Bürger moderate Steigerungen für Wohnraum aus ihrem Einkommen finanzieren. Derzeit geben die Deutschen laut Statistischem Bundesamt knapp 25% ihres Haushaltsnettoeinkommens für Wohnen aus und damit weniger als in den meisten europäischen Ländern.

Prognose: Laut Bundfinanzministerium soll die deutsche Wirtschaft nächstes Jahr um 1% wachsen. Die Einkommen sollen bis 2016 um brutto 10% steigen. Treten die Prognosen ein, würde die Einkommensentwicklung eine weitere Entwicklung der Immobilienpreise zulassen. Aber: Im Falle einer Rezession können alle Anlageklassen davon betroffen sein, auch Immobilien.

5. Preisniveau am Immobilienmarkt
Noch hat sich am deutschen Immobilienmarkt keine Preisblase gebildet. Hintergrund: Die Preise sind in den Jahren 1999 bis 2005 nominell um 8% gefallen. Aufgrund der starken Preisanstiege in den letzten 2 Jahren konnte dieser Preisverfall wieder aufgeholt werden. Real, d.h. unter Berücksichtigung der Inflation, bleiben bis heute Verluste. Nur in größeren Städten, wo es in den letzten 8 Jahren teilweile Preissteigerungen von gut 30% gab, konnten Eigentümer auch unter Berücksichtigung der Inflation Wertgewinne erzielen.

Prognose: Das aktuelle Preisniveau lässt noch immer Steigerungen zu. Gerade in gefragten Lagen werden die Immobilienpreise weiter steigen.

Tipp für Selbstnutzer: Unabhängig von der Entwicklung der aufgeführten Faktoren, sollten Sie den Kauf bzw. den Verkauf einer Immobilie nicht nur von wirtschaftlichen Erwägungen abhängig machen. Ein Kauf oder Verkauf sollte sich vor allem aus privaten Überlegungen ergeben (z.B. Trennung, Erbschaft, Berufswechsel, Familiennachwuchs, etc.).

Tipp für Kapitalanleger: Vergleichen Sie eine Anlage in Immobilien mit anderen Anlagemöglichkeiten und wägen Sie Rendite und Risiko ab. Berücksichtigen Sie dabei auch den möglichen Verwaltungsaufwand bei Immobilien und die steuerlichen Besonderheiten.

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