Immobilienpreise 2015: nur noch moderate Steigerungen – Zyklus im Abschwung

Nach 4 Jahren starker Preissteigerungen am deutschen Immobilienmarkt rechnen die meisten Experten für 2015 nur noch mit moderaten Steigerungen. Marktforscher Braun von Empirica: “Der Höhepunkt des Immobilienzyklus wurde im Jahr 2014 erreicht”. Nachdem die Mieten in Deutschland bereits seit Mitte 2014 kaum noch steigen, werden laut Braun auch die Kaufpreisanstiege in 2015 “weiter abflachen”.

Zinsen 2015 als Zünglein an der Waage

Die Jahr für Jahr sinkenden Zinsen haben den Immobilienboom in Deutschland maßgeblich begünstigt. Sie könnten auch künftig das Zünglein an der Waage sein. So dürfte der “Immobilienzyklus enden, wenn die Hypothekenzinsen steigen”, mutmaßt Max Herbst, von der FMH Finanzberatung. “Dann könnte nochmals eine kurze kräftige Nachfrage kommen und danach könnten die Immobilienpreise wieder fallen.”

Nur wann werden die Zinsen steigen? Noch Anfang Januar rechneten 20 von der Zeitschrift Die Welt befragte Kreditinstitute mit einem Zinsanstieg von 0,5% bis Ende 2015. Für einen Zinsanstieg sprachen bisher auch die Pläne der amerikanischen Notenbank den Leitzins noch in 2015 zu erhöhen.

EZB-Entscheidung könnte Immobilienmarkt weiter stimulieren

Durch das am 22.1.2015 beschlossene Anleihekaufprogramm der Europäischen Zentralbank (EZB) werden die Märkte bis September 2016 mit monatlich 60 Milliarden Euro geflutet. Die Größenordnung des Ankaufprogramms hat selbst Experten überrascht. Auch wenn die Maßnahme vor allem zur Stützung der schwächelnden Konjunktur in Südeuropa gedacht war, so werden alle Länder die Auswirkungen zu spüren bekommen.

Das zusätzliche Geld wird in die Anleihemärkte fliessen und dort die Renditen der Staatsanleihen künstlich niedrig halten und damit auch das Zinsniveau für Immobilienkredite. Bundesbank-Präsident Jens Weidmann, der schon letztes Jahr vor einer Immobilienblase warnte, reagierte in einem Zeitungsinterview prombt: „Es wird nun noch schwieriger, Geld zu guten Zinsen anzulegen.“ In der Folge könnte noch mehr Geld als bisher in Aktien- und Immobilien investiert werden und das Preisniveau weiter steigen lassen, trotz aktuell hoher Bewertungen.

Erste Überhitzungen in Teilsegmenten des Immobilienmarkts

Im Bereich selbstgenutzter Immobilien sprechen Immobilienmakler wie Engel & Völkers erstmals von einer Preisstagnation im Premium Segment. Aber auch im Bereich der Kapitalanlage gibt es erste warnende Hinweise. So zeigen die Auswertungen des Immobilien Investment Clubs aus Dresden (IIC), dass die Kaufpreise in vielen Großstädten das 20-fache der Nettojahresmiete deutlich überschreiten. Auch in Studentenstädten wie Münster, Heidelberg und Freiburg sind die Preise für vermietete Immobilien auf ungeahnte Allzeithochs gestiegen. Olaf Wortmann, Pressesprecher des IIC: “Wir sprechen nicht von einer Immobilienblase, aber von einem konjunktur- und zinsbedingtem Hoch der Immobilienpreise”.

Ausländische Investoren könnten für weiteren Preisauftrieb sorgen

Schrecken die hohen Immobilienpreise in Berlin, Hamburg oder München deutsche Käufer zunehmend ab, halten ausländische Investoren den deutschen Markt gemäß einer Umfrage der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Ernst & Young nach wie vor für sehr attraktiv. Gefragt seien vor allem Berlin und die Ballungsgebiete. Insbesondere die Stabilität des Markts und die wirtschaftliche Entwicklung werden von Investoren positiv gesehen.

In die gleiche Richtung gehen die Analysen des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW). So würden 47% der jüngst vom IW befragten Unternehmen den deutschen Immobilienmarkt weiter als “sicheren Hafen” sehen, in den “Investoren in unsicheren Zeiten flüchten”. Als besonders begehrt sieht das IW die Städte Berlin, Hamburg, München und Düsseldorf.

Baugenehmigungen steigen auf Rekordhoch

Aufgrund der niedrigen Zinsen und der starken Nachfrage nach Wohnraum in den Ballungszentren wird in Deutschland so viel gebaut wie lange nicht. Allein in Berlin sollen die Baugenehmigungen im Zeitraum 2015 bis 2017 auf 35.000 Wohnungen jährlich steigen. Damit würde gemäß der Investitionsbank von Berlin (IBB) die aktuelle Bauphase sogar den “Aufbau-Ost” der 90er Jahre übertreffen (30.000 Genehmigungen pro Jahr). Auch wenn der aktuelle Bauboom gemäß des Hauptverbands der Deutschen Bauindustrie gerade ausreiche, den “Bedarf zu decken”, dürften die auf den Markt kommenden Neubauwohnungen einen weiteren Preisauftrieb bremsen.

Fazit – Immobilienpreise 2015

Selten haben sich Immobilienexperten mit konkreten Preisprognosen so schwer wie dieses Jahr getan. Und der massive Eingriff der EZB in den Markt macht die Prognose auch nicht leichter. Am wahrscheinlichsten scheinen leichte Preisanstiege von 2 bis 5% in den Ballungsgebieten zu sein bzw. teilweise auch darüber, sofern es sich um Immobilien zur Kapitalanlage handelt. In ländlichen Gebieten ist weiterhin Vorsicht geboten. Peter Czauderna von der Hypovereinsbank: “Die regionalen Unterschiede auf den Wohnungsmärkten werden größer. In kleinen und mittelgroßen Kommunen auf dem Land wird es in 2015 zu einem Wohnungsüberangebot kommen und in der Folge zu sinkenden Preisen”.