BGH-Urteil: Makler müssen nicht auf die Spekulationsfrist beim Immobilienverkauf hinweisen

Beim Verkauf einer Immobilie ist ein Makler nicht in der Pflicht, den Verkäufer auf die eventuell anfallende Spekulationssteuer hinzuweisen. Das entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil vom 12.07.2018, nachdem eine Verkäuferin die von ihr beauftragte Maklerin auf Schadensersatzansprüche verklagt hatte.

Makler haben keine Aufklärungspflicht zur Besteuerung

Eine Immobilienbesitzerin hatte die von ihr mit dem Immobilienverkauf beauftragte Maklerin verklagt, da diese sie im Vorfeld nicht auf die Spekulationssteuer hingewiesen hatte: Danach muss ein Gewinn, der mit dem Immobilienverkauf erzielt wird, in der Steuererklärung angegeben werden. Sofern der Gewinn der Spekulationssteuer unterliegt, ist dieser dann steuerpflichtig.

Die Verkäuferin hatte ein Mehrfamilienhaus im Jahr 2004 für 170.000 Euro gekauft und neun Jahre später mit Hilfe der Maklerin für 295.000 Euro verkauft. Das Finanzamt erhob nun insgesamt 48.000 Euro Einkommenssteuer, Solidaritätszuschlag sowie Kirchensteuer auf den Gewinn, da die Immobilie vor Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist veräußert wurde. Die Verkäuferin fühlte sich schlecht von der Maklerin beraten und verklagte diese auf Schadensersatz in Höhe der ihr entstandenen Steuerschuld. Die Richter des BGH sahen das indes anders: So sei es nicht Aufgabe von Maklern, Verkäufer oder Käufer auf steuerliche Belange hinzuweisen. Nur in Ausnahmefällen – z.B., wenn ein Makler explizit mit Steuerkenntnissen für sich wirbt – könnte man ihn im Schadensfall verantwortlich machen.

Wann ist der Verkauf von Häusern und Wohnungen steuerfrei?

Vermietete Immobilien: Die Differenz zwischen dem Anschaffungspreis inkl. Kaufnebenkosten und dem Verkaufspreis, sowie die bis dahin erhaltene Abschreibung, müssen Immobilienverkäufer mit ihrem persönlichen Steuersatz versteuern, denn der Wertgewinn wird als zusätzliches Einkommen aufgeführt.  

Eigentümer vermieteter Immobilien können den Immobilienverkauf jedoch auch steuerfrei abwickeln: Wenn Eigentümer die Spekulationsfrist einhalten, indem die vermietete Immobilie über 10 Jahre in ihrem Besitzt verbleibt und sie erst anschließend verkaufen. Bei selbstgenutzten Immobilien, die nie vermietet wurden ist der Verkauf grundsätzlich steuerfrei. Wurde zeitweise vermietet, so müssen die Eigentümer die Immobilie mindestens im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangenen Jahren selbst genutzt haben.