Müssen Erben von Immobilien 2023 mehr Erbschaftssteuer zahlen?

Der von der Bundesregierung erstellte Entwurf zum Jahressteuergesetz 2022 (JStG 2022) ist noch nicht abschließend beschlossen - dennoch enthält der Gesetzestext einen Passus mit sehr hohem Diskussionspotenzial. 

Was ändert sich genau? 

Im Detail geht es hier um eine Änderung bei der steuerlichen Bewertung von Immobilien. Und dies kann den Wert einer Immobilie auf dem Papier in einigen Regionen stark erhöhen, was sich auch auf die Höhe der Erbschaftssteuer niederschlägt. Der besagte Passus im JStG 2022 lautet: "Anpassungen der Vorschriften zur Grundbesitzbewertung". In diesem wird auf die beiden gängigsten Bewertungsverfahren bei Immobilien eingegangen: das Sachwertverfahren sowie das Ertragswertverfahren. Je nach Immobilienart wird eines dieser beiden Verfahren für die Bewertung einer geerbten oder auch geschenkten Immobilie herangezogen. Um den steuerlichen Immobilienwert näher an den Marktwert anzupassen, sind folgende Änderungen im Gesetzesentwurf enthalten: 

• Beim Sachwertverfahren soll der sogenannte Sachwertfaktor um 0,4 Punkte angehoben werden. Aktuell liegt er je nach Region zwischen 0,9 und 1,1 Punkten.   
• Die Nutzungsdauer einer Immobilie soll sich um 10 Jahre auf 80 Jahre verlängern. Folge: Die Restnutzungsdauer verlängert sich, was den Altersabschlag reduziert.
• Ein Regionalfaktor wird für die Immobilienbewertung im Sachwertverfahren eingeführt. Je nach Region kann dieser bei 1,1 oder höher liegen. Sehr gefragte Gebiete können somit den Immobilienwert nochmals erhöhen.
• Beim Ertragswertverfahren soll der Liegenschaftszins herabgesetzt werden. Dieser beschreibt das künftig zu erwartende Verhältnis zwischen Einnahmen und Kaufpreis der Immobilie. Je niedriger der Liegenschaftszins, umso höher der Immobilienwert. 
• Zudem ist auch eine Änderung bei der Ermittlung der Bewirtschaftungskosten im Ertragswertverfahren geplant.

All diese geplanten Faktoren werden - wenn das Gesetz beschlossen werden sollte - zu einer Wertsteigerung der Immobilie zur steuerlichen Bewertung führen. Als Bewertungsstichtag ist der 31.12.2022 angedacht. 

Wird das Erben einer Immobilie 2023 nun wirklich drastisch teurer? 

Je nach Immobilienart, Baujahr und Lage kann sich durch die Änderungen im Jahressteuergesetz 2022 die zu zahlende Erbschaftssteuer tatsächlich stark erhöhen. Denn auch die Freibeträge können durch die Wertsteigerung der Immobilie schneller ausgeschöpft werden. Erben zum Beispiel die Kinder das Haus oder die Wohnung der Eltern, so liegt der Erbschaftssteuerfreibetrag bei 400.000 Euro. Durch die starken Preisanstiege und die geplanten Änderungen im Bewertungsgesetz kann diese Summe sehr schnell überschritten werden. So ist in Regionen - wie zum Beispiel in München - eine Erhöhung der Erbschaftssteuer um bis zu 50 Prozent denkbar, da hier der Regionalfaktor aktuell bei 1,52 liegt. Haus & Grund e.V. sieht jedoch in der Regel eine Erhöhung der Steuerbeträge von 20 Prozent bis 30 Prozent im Durchschnitt für realistisch. 

Nicht vorschnell die eigene Immobilie übertragen

Durch die vielen Pressemitteilungen und News im Internet fühlen sich jetzt viele Immobilieneigentümer unter Druck gesetzt, ihre Immobilie noch in diesem Jahr an die Kinder oder nahe Verwandte zu übertragen. Doch eine Panikmache und vorschnelle Überschreibung der Immobilie ist laut Expertensicht nicht sinnvoll, da das Gesetz noch nicht endgültig beschlossen ist und somit noch Änderungen möglich sind. 

Doch für wen könnte das Gesetz teuer werden und somit eine Übertragung doch noch 2022 sinnvoll sein? 

Wer eine Immobilie in sehr guten Lagen wie zum Beispiel in der Stadt sein Eigen nennt und bereits seit längerem mit dem Gedanken spielt, diese zu übertragen, der sollte sich dennoch überlegen, ob dies in diesem Jahr noch möglich ist. Denn sollte das Gesetz ohne Änderungen im Passus zur Immobilienbewertung rechtskräftig werden, dann sind gerade Immobilien in guten Lagen von der hohen Wertsteigerung betroffen. Ein Übertragungs- bzw. Schenkungsvertrag sollte trotz Eile gut durchdacht sein. Eine Immobilienbewertung durch einen Experten kann hier helfen, um nicht voreilig zu handeln.