CSU kritisiert Scholz‘ Grundsteuer-Modell als „Steuererhöhung durch die Hintertür”

Welches Modell zur Grundsteuerreform ist das bessere? Soll die Grundsteuer künftig abhängig vom Wert der Immobilie oder unabhängig von diesem angewendet werden? Während die SPD plant, bei der Berechnung auch Mieteinnahmen einzubeziehen und so besonders gefragte Lagen höher zu besteuern, macht sich die CDU für eine wertunabhängige Variante stark, um Steuererhöhungen für Eigentümer zu vermeiden.

Seit April 2018 ist das Bundesministerium der Finanzen (BMF) mit der Ausarbeitung der Reform der Grundsteuer beauftragt. Nötig geworden war dies, weil das Bundesverfassungsgericht die Grundsteuer in ihrer bisherigen Form für verfassungswidrig erklärt hatte. Der Grund: Der Einheitswert, als maßgebliche Größe für die Höhe der Steuer, wurde zuletzt im Jahr 1964 (Westdeutschland) und im Jahr 1935 (Ostdeutschland) angepasst. Resultat ist, dass die Höhe der Grundsteuer z.T. von den tatsächlichen Immobilienwerten abgekoppelt ist. Bundesfinanzminister Olaf Scholz berät nun mit den Finanzministern der Länder über seinen Vorschlag zur Neuregelung der Grundsteuer, da dieser im Bundesrat abgesegnet werden muss.

Scholz hatte bereits im November 2018 zwei mögliche Modelle ins Spiel gebracht, eine wertabhängige und eine wertunabhängige Variante. Er plädiert jedoch für das wertabhängige Modell. Er sieht darin eine Möglichkeit, Wohnen sozialer und fairer zu gestalten. Die Grundsteuer soll wie bisher in einem dreistufigen Verfahren festgesetzt werden: Zunächst wird der Grundstückswert ermittelt, dann der Steuermessbetrag festgesetzt und schließlich der Hebesatz durch die Kommunen angewendet. Neu am Vorschlag von Scholz ist die Art der Ermittlung des Gebäudewertes: So soll das Ertragswertverfahren angewendet werden. Dabei wird der Verkehrswert der Immobilie aus den Mieteinnahmen abgeleitet, unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer des Gebäudes und des abgezinsten Bodenwertes. Bei selbstgenutztem Wohneigentum wird eine fiktive Miete angesetzt. Die Verknüpfung von Bodenrichtwert und Mieteinnahmen hält Scholz für den fairsten Weg einer Besteuerung, da hochpreisige Wohnungen und gefragte Lagen auch höher besteuert würden.

Scholz plädiert für eine wertabhängige Grundsteuer, die CSU wünscht eine wertunabhängige Variante

Die Grundstückswerte sollen alle 7 Jahre aktualisiert werden, um eine erneute Entkoppelung von Wertsteigerung und Besteuerung zu verhindern. Notwendige Datenerhebungen zur Grundsteuer sollen ins Aufgabengebiet der Finanzämter fallen. Eigentümer und Eigentümerinnen würden zu tatsächlichen Mieteinnahmen und Wertsteigerungsmaßnahmen im Rahmen ihrer Steuererklärung befragt. 

Jedoch trifft der Vorschlag auf wenig Gegenliebe beim Koalitionspartner: So kritisiert der CSU-Wirtschaftspolitiker Hans Michelbach gegenüber dem Tagesspiegel, dass bei Scholz‘ Modell gleiche Werte ungleich behandelt würden. Da der Finanzminister die in den Metropolen zu erwartenden Höherbewertungen mit einem flexiblen Abschlagsrecht der Kommunen abfedern möchte, könne so eine „unterschiedliche Besteuerungsgrundlage "und „unnötig hoher Verwaltungsaufwand“ entstehen. Bayerns Finanzminister Albert Füracker sagte gegenüber dem Handelsblatt: „Wir wollen eine einfache, faire und regionalisierte Grundsteuer. Die Grundsteuerreform soll aufkommensneutral erfolgen und keine Steuermehrbelastungen für Eigentümer und Mieter erzeugen.“ Und tatsächlich könnte eine wertabhängige Grundsteuer in Städten wie München, Berlin oder Hamburg zu erheblichen Mehrkosten für Eigentümer führen, da hier die Grundstückspreise und Mieten in den vergangenen Jahren stark angestiegen sind. Aber es träfe nicht nur Immobilienbesitzer sondern auch Mieter, da die Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung zu 100 % von den Vermietern weitergegeben werden kann (falls dies im Mietvertrag so geregelt ist).

Die Finanzminister von Bayern, Baden-Württemberg und Hessen favorisieren so auch ein wertunabhängiges Modell. Dabei sind die Flächen von Grundstücken und Gebäuden für die Höhe der Grundsteuer maßgeblich, Bodenrichtwert oder Mieteinnahmen werden hingegen nicht berücksichtigt. Die ermittelten Flächen werden mit bestimmten Faktoren multipliziert, jeweils abhängig von der Art des Gebäudes. Dieses Verfahren wäre deutlich einfacher anzuwenden und würde einen geringeren Verwaltungsaufwand nach sich ziehen. Grundstücks- und Gebäudegrößen seien zudem nicht streitanfällig und würde in Zeiten steigender Immobilienpreise eine Steuererhöhung durch die Hintertür vermeiden, heißt es in dem Unions-Konzept für die wertunabhängige Steuer. Der Nachteil dieses Modells: Ähnlich große Immobilien in unterschiedlichen Lagen, deren Wert und Erträge sich erheblich unterscheiden, würden gleichermaßen besteuert. Steuergerechtigkeit sei damit nach Meinung des BMF nicht gegeben.

Die Mehrheit der Bundesländer favorisiert das Kostenwertmodell

Weil Scholz für die Durchsetzung seiner Grundsteuer-Variante die Zustimmung der Länder im Bundesrat benötigt, droht sein Vorschlag zu scheitern. Denn nicht nur aus Bayern, Baden-Württemberg und Hessen kommt Gegenwind, auch aus anderen Bundesländern ist keine Zustimmung zu erwarten, da die Mehrheit eine weitere Grundsteuer-Variante bevorzugt: das Kostenwertmodell. Dabei sind die Bodenrichtwerte sowie die Herstellungskosten der Gebäude maßgeblich für die Bewertung des Grundstücks. Auch das Kostenwertmodell wird als aufwendig und teuer kritisiert. So erwartet der Verband Haus & Grund bei dessen Anwendung im Extremfall eine Steigerung der Grundsteuer um das Vierzigfache.

Keine guten Voraussetzungen also, um eine schnelle Einigung zu erzielen. Jedoch gibt es einen guten Grund, dennoch an eine baldige Reform zu glauben: Für die Kommunen ist die Grundsteuer die wichtigste Einnahmequelle, das Aufkommen liegt aktuell bei rund 13 Milliarden Euro pro Jahr. Und die Frist, die das Bundesverfassungsgericht für die Erarbeitung der Neuregelung der Grundsteuer eingeräumt hat, läuft Ende 2019 aus.