Metropolen: Immobilienpreise entkoppeln sich vom Einkommen

Die Preise für Wohnimmobilien koppeln sich in den sechs größten deutschen Städten Berlin, Hamburg, München, Köln, Stuttgart und Frankfurt zunehmend von der Entwicklung der verfügbaren Einkommen ab, heißt es in einer aktuellen Analyse des Bundesverbands der Deutschen Volks- und Raiffeisenbanken (BVR). Der Studie zufolge sind die Kaufpreise in diesen Städten seit 2007 im Schnitt um mehr als 50 Prozent gestiegen – 45 Prozentpunkte stärker als das verfügbare Einkommen der Haushalte in den Metropolen. Dies deute auf Preisübertreibungen in einzelnen Stadtteilen der Top-Städte hin, mit diesem scharfen Anstieg der Immobilienpreise und Mieten gingen sozioökonomische Strukturveränderungen einher, heißt es weiter in der Studie. Der BVR führt diese Entwicklung unter anderem auf die niedrigen Bauzinsen zurück, aber auch auf den Trend zur Re-Urbanisierung. Hinzu kommt der Studie zufolge, dass rund ein Viertel aller seit 2012 zugewanderten Menschen in den sechs großen Städten lebt, in denen lediglich elf Prozent der Gesamtbevölkerung wohnen. Das Verhältnis von Wohnungen und Einwohnern hat sich damit laut Analyse zum Nachteil der Mieter und Kaufinteressenten verschlechtert. Dem erheblichen Preisanstieg der letzten Jahre zum Trotz sieht der BVR jedoch mittelfristig aufgrund des hohen Nachfrageüberhangs keine Anzeichen für eine ausgeprägte Preiskorrektur.

Bundesweit koppeln sich Kaufpreise nicht vom Einkommen ab

Laut BVR gelten die Aussagen zur Entkopplung der Kaufpreise vom Einkommen nicht im bundesweiten Vergleich: Sowohl in den städtischen als auch in den ländlichen Regionen befindet sich die Kaufpreisentwicklung seit 2007 weitestgehend im Einklang mit den verfügbaren Einkommen, berichtet der Verband. Im Vergleich zum Wachstum der verfügbaren Einkommen der Privathaushalte seit 2007 fiel der Kaufpreisanstieg in den dichter besiedelten Regionen gemäß der Studie um fünf Prozentpunkte höher aus, in den ländlichen Regionen fiel die Kaufpreisentwicklung sogar deutlich schwächer aus als die Einkommensentwicklung.

Generell geht der BVR nicht von einem Ende des Aufschwungs auf dem Wohnimmobilienmarkt aus, auch wenn der Preisanstieg sich zum sechsten Mal in Folge fortsetzte und zuletzt bei 4,8 Prozent lag. Zum Vergleich: 2015 waren die Kaufpreise um 3,1 Prozent gestiegen. In den städtisch geprägten Regionen fiel der Preisanstieg mit zuletzt 5,5 beziehungsweise 3,6 Prozent in 2015 höher aus als auf dem Land. Dort stiegen die Kaufpreise 2015 um 2,5 Prozent und um vier Prozent im Vorjahr. Seit 2007 legten die Wohnimmobilienpreise in den dichter besiedelten Regionen um 22 Prozent zu, in den ländlichen Gebieten fiel der Preisanstieg mit elf Prozent deutlich geringer aus.

Für Metropolen sieht der BVR politischen Handlungsbedarf

Obwohl nach Einschätzung des Verbands weder eine konkrete Gefahr für den Wohnimmobilienmarkt in den Metropolen noch für eine Kreditblase besteht, gibt es laut BVR politischen Handlungsbedarf. So soll unter anderem verhindert werden, dass Wohnimmobilien an diesen Standorten vermehrt als Spekulationsobjekte dienen. Drei Leitlinien sollen Abhilfe schaffen: So plädiert der BVR dafür, dass in den deutschen Metropolen mehr Bauland bereitgestellt wird – beispielsweise durch Nachverdichtung oder die Erschließung von neuen Stadtvierteln. Zweitens ist laut BVR von eine Verschärfung der Mietpreisbremse oder einem anderen Eingriff in den Vermietungsmarkt abzuraten, damit der Mietneubau nicht beeinträchtigt wird. Zudem befürwortet der BVR, dass die Kaufpreise nicht noch zusätzlich durch zu strenge Bauauflagen in die Höhe getrieben werden sollten.