Miete in der Schweiz: Referenzzins statt Mietspiegel

In der Schweiz ticken die Uhren in mancher Hinsicht anders – und in puncto Miete und Wohnen haben es Mieter im Alpenland leichter als hier. Das berichtete die Tageszeitung „Die Welt“ jüngst in einem umfangreichen Beitrag. Während in Deutschland erst seit 2015 und auch nur regional begrenzt die heftig umstrittene Mietpreisbremse dafür sorgen soll, dass Mieten nicht ungehindert steigen, werden die Mieten in der Schweiz bereits seit rund 28 Jahren im Rahmen der so genannten „Verordnung über Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen“ reglementiert. Die Mieten wurden zunächst von den Kantonen anhand der variablen Zinssätze ermittelt, seit September 2008 sind sie an den hypothekarischen Referenzzinssatz gekoppelt, der quartalsweise von Schweizer Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) ermittelt wird und dem Durchschnittszins für Immobilienkredite entspricht. Seit 2008 ist der Referenzzins von 3,5 auf 1,5 Prozent gesunken, die Mietrendite darf lediglich maximal 0,5 Prozentpunkte über diesem Vergleichszinssatz liegen. Als Grundlage werden die Investitionskosten für die Immobilie herangezogen. Aufgrund der Koppelung an den Referenzzins können Mieten je nach Zinsenwicklung also auch sinken.

Auch Mieterhöhungen richten sich nach dem Referenzzins

Mieterhöhungen infolge einer Modernisierung dürfen ebenfalls lediglich im Rahmen dieser Regelung auf den Mieter abgewälzt werden. Bei einem Referenzzins von beispielsweise 1,5 Prozent darf die Miete also um maximal zwei Prozent erhöht werden. In Deutschland hingegen sieht die Mietpreisbremse – so sie denn für eine Region gilt – alle drei Jahre eine Anhebung der Miete um höchstens zehn Prozent über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus vor. Nach Modernisierungen darf der Vermieter in Deutschland elf Prozent der Sanierungskosten auf die Jahresmiete umlegen.

In Basel sollen Mieten auf ein Drittel des verfügbaren Einkommens gedeckelt werden

Die an den Referenzzins gekoppelte Mietpreis-Regelung konnte bislang aber nicht verhindern, dass die Mieten in Schweizer Großstädten in den letzten Jahren deutlich gestiegen sind. Der Grund: Auch dort haben die niedrigen Zinsen zu einer hohen Nachfrage nach Immobilien und stark steigenden Kaufpreisen geführt. Aufgrund der Kopplung des Mietpreisdeckels an die Investitionskosten führt der Kaufpreisanstieg automatisch auch zu einem höheren Mietzins bei Neuvermietung. Darauf reagiert nun auch die Politik: So stimmte die Bevölkerung in Basel daher kürzlich über die „Initiative RECHT auf WOHNEN“ des Mieterverbandes Basel ab, der zudem weitere drei Maßnahmen zum Mieterschutz zur Abstimmung vorgelegt hatte. Das Ergebnis: Rund 60 Prozent votierten in der Volksabstimmung dafür, die Mietbelastung auf 33 Prozent des verfügbaren Haushaltsnettoeinkommens zu begrenzen. Zudem sollen überteuerte Luxussanierungen verboten werden.

Niedrigerer Wohnkostenanteil in der Schweiz, hoher Stellenwert des Mietrechts

Zum Hintergrund: In der Schweiz sind nur 35 Prozent der Einwohner Eigentümer, daher spielt das Mietrecht eine wichtige Rolle. Im Schnitt müssen Schweizer Mieter nach Angaben des Schweizer Bundesamts für Statistik lediglich 20,7 Prozent ihres verfügbaren Haushaltseinkommens für Miete und Energiekosten aufbringen. Allerdings müssen Haushalte mit einem Einkommen von monatlich weniger als 4.000 Schweizer Franken im Schnitt rund 34 Prozent ihres Budgets für die Miete verwenden, wie Zahlen des Schweizer Bundesamts für Wohnungswesen (BWO) belegen. Zum Vergleich: In Deutschland müssen, laut einer Studie der Berliner Humboldt-Universität, rund 40 Prozent der Mieter in deutschen Großstädten mehr als 30 Prozent ihres Einkommens für die Miete aufwenden – Energiekosten noch nicht eingerechnet.

Nach Einschätzung des „Welt“-Autors Richard Haimann würden vergleichbare Mietpreisregelungen heftigen Widerstand der Eigentümer hervorrufen. Dies zeige bereits der Unmut über die wirkungslose Mietpreisbremse – obwohl diese ohnehin nicht von Vermietern beachtet werde.