Mietpreisbremse gilt auch für möbliertes Wohnen – mit wenigen Ausnahmen

Laut Deutschem Mieterbund kommt es immer wieder vor, dass Vermieter von möblierten Wohnungen die Mietpreisbremse nicht beachten. Und das, obwohl sie eine Bestandswohnung neu vermieten, die in einem Gebiet liegt, für das das „Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten” in Kraft gesetzt wurde. Jedoch sind solche Wohnungen nur in zwei speziellen Fällen nicht von der Mietpreisbremse (§§556 ff. BGB) betroffen.

Vorübergehend vermietete Objekte unterliegen keiner Mietpreisbremse

1. Werden möblierte Wohnungen nur vorrübergehend vermietet, greift die Mietpreisbremse nicht. Diese Ausnahme gilt beispielsweise für die Vermietung von Ferienwohnungen oder Monteurunterkünften. Vorrübergehend heißt, dass eine Wohnung nicht zum dauernden Lebensmittelpunkt des Mieters wird. Die Vermietung für mehr als ein Semester an einen Studenten würde nicht mehr unter diese Voraussetzung fallen.
2. Daneben müssen sich auch Immobilieneigentümer nicht an die Mietpreisobergrenze halten, die ein möbliertes Zimmer vermieten, das sich innerhalb ihrer eigenen Wohnung befindet. Das legt das BGB im § 549 Abs. 1 und 2 fest.

Von der Mietpreisbremse sind Neubauten generell ausgenommen. So will die Regierung verhindern, dass der Mietpreisdeckel Investoren vom Bau neuen Wohnraums abhält. Ebenfalls bleiben Mietobjekte von der Mietpreisdeckelung unangetastet, die nach einer aufwendigen Modernisierung das erste Mal vermietet werden und Immobilien, deren Miete bereits vor Einführung der Mietpreisbremse mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag.

Wann gilt eine Wohnung als möbliert?

Doch ab wann darf ein Vermieter seine Wohnung als „möbliert“ bezeichnen und einen sogenannten „Möblierungszuschlag“ verlangen? Grob gesagt gilt eine Wohnung dann als möbliert, wenn diese mindestens die Hälfte aller erforderlichen Einrichtungsgegenständen zur Verfügung stellt. Mögliches Mobiliar stellt hierbei dar:

Übrigens: Vermieter müssen einen Möblierungszuschlag im Mietvertrag als Teil der angesetzten Miete erwähnen, sie sind jedoch nicht verpflichtet, den Zuschlag detailliert auszuweisen.

Eine Wohnung, die nur mit einzelnen Möbelstücken vom Vermieter ausgestattet wurde, gilt demnach nicht als möbliert. Ein Möblierungszuschlag darf dieser nicht einfordern.

Schlupfloch beim Heranziehen der Vergleichsmiete

Die Mietpreisbremse wurde 2015 in vielen Großstädten mit knappen Wohnraum eingeführt, um explodierende Mieten für einen begrenzten Zeitraum zu begrenzen. Seitdem gilt: Der Vermieter darf bei der Neuvermietung einer Bestandswohnung – also einer Wohnung, die weder umfassend modernisiert noch neu erbaut wurde - eine Mieterhöhung von maximal zehn Prozent über dem Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete anstreben. Die ortsübliche Durchschnittsmiete vergleichbarer Mietobjekte listet der örtliche Mietspiegel auf. Mietpreiserhöhungen sind zudem durch eine Kappungsgrenze geregelt.

Bei der Berechnung der Miethöhe von möblierten Objekten eröffnet sich jedoch für Vermieter ein Schlupfloch: Die im Mietspiegel aufgeführten Vergleichsmieten beziehen sich meist auf unmöblierte Wohnungen. Auf diesen Vergleichswert dürfen Vermieter aufgrund des höheren Nutzwerts der ausgestatteten Wohnung einen Möblierungszuschlag aufschlagen. Doch dieser Zuschlag ist für Mieter schwer nachzuvollziehen.

Für die Berechnung des Möblierungszuschlags soll der Zeitwert der Möbel herangezogen werden. Dieser ergibt sich aus den Anschaffungskosten und dem Alter des Mobiliars. In der Regel gilt ein Abschreibungszeitraum von zehn Jahren, in denen der Vermieter monatlich zwei Prozent des Zeitwerts des Mobiliars an den Mieter weiterreichen darf.

Möchte ein Mieter von möbliertem Wohnraum überprüfen, ob ein Vermieter die zulässige Obergrenze bei der Berechnung der monatlichen Miete überschritten hat, muss er den Möblierungszuschlag anhand eines relativ genauen Zeitwerts berechnen. Dieser liegt ihm jedoch oft nicht vor. Die Wahrscheinlichkeit, sich in der Höhe des Zuschlags zu irren, ist daher recht hoch. Im Zweifel muss die Berechnung zudem einer Prüfung durch ein Gericht standhalten.

Große Koalition zog Anfang des Jahres die Mietpreisbremse weiter an

Erst im Januar dieses Jahres verschärfte die Große Koalition aus SPD und Union die Regelungen der bestehenden Mietpreisbremse. Jetzt sind Vermieter bei einer Neuvermietung ihrer Wohnung dazu verpflichtet, die Miethöhe des Vormieters schriftlich und ohne Aufforderung dem Neumieter vorzulegen, bevor der Mietvertrag unterzeichnet wird. Ignoriert der Vermieter den Mietendeckel, muss er das Vorgehen stichhaltig begründen, beispielsweise mit einer umfassenden Modernisierungsmaßnahme und den daraus entstandenen Modernisierungskosten.

Berücksichtigt der Vermieter die Informationspflicht nicht, kann der Mieter im Nachhinein die überhöhte Miete als Verletzung der Mietpreisbremse schriftlich, aber formlos beim Vermieter rügen. Eine Rückzahlung des Mietanteils, den der Mieter seit Beginn des Mietverhältnisses zu viel bezahlt hat, muss er nicht erstatten. Das könnte sich jedoch in absehbarer Zeit ändern, sofern Bundesjustizministerin Christine Lambrecht (SPD) ihre Pläne für eine weitere Verschärfung der Mietpreisbremse umsetzt. Dann droht Vermietern beim Überschreiten der geltenden Obergrenze eine Rückzahlungspflicht des Geldes, das sie zu viel kassiert haben.