Musterfeststellungsklage: Verdoppelung der Miete nach Modernisierung rechtens?

Das Oberlandesgericht München hatte in der ersten Musterfeststellungsklage im deutschen Mietrecht zu klären, ob eine verdoppelte der Miete nach Modernisierung rechtens sei. Dafür galt es zu klären, ob die alte oder neue Version der Mietpreisbremse gültig ist. Für die Mieter war das eine Frage des Ausziehens oder Wohnenbleibens.

2019 wurde bereits zweimal die Mietpreisbremse verschärft: Seit Anfang des Jahres können Vermieter u.a. nur noch 8 Prozent der Modernisierungskosten auf die Mieter umlegen, zuvor waren es 11 Prozent. Vermieter, die also noch 2018 die Modernisierungen begannen, konnten damit noch deutlich mehr Kosten an die Mieter weiterreichen.

Gilt die Mietpreisbremse 2018 oder 2019?

So auch der Plan eines Immobilienunternehmens, das in München eine Wohnanlage mit 230 Mietwohnungen betrieb. Ende 2018 kündigte der Vermieter den Bewohnern an, dass umfangreiche Modernisierungen für einen Großteil der Wohnungen vorgesehen seien: von Wärmedämmungen, über den Austausch von Fenstern und Türen bis zu Balkonanbauten. Die Baumaßnahmen sollten frühestens im Dezember 2019 beginnen. Und: Die Kosten würden nach Beendigung der Baumaßnahmen zu elf Prozent auf die Mieter umgelegt: Bis Ende 2018 galt diese Umlegungsquote noch ohne zeitliche Begrenzung, sogar über die Amortisierung hinaus. Folge für viele der Bewohner: Ihre Miete würde sich fast verdoppeln, in einem Fall hätte die Mieterhöhung sogar satte 163 Prozent betragen.

Erste Musterfeststellungklage im deutschen Mietrecht

Daraufhin strengte der Deutsche Mieterbund (DMB) eine Musterfeststellungsklage stellvertretend für 120 Mieter an. Das Argument: Die eigentlichen Bauarbeiten würden erst 2019 Beginnen – und damit unter die verschärfte Variante der Mietpreisbremse fallen, wonach nur noch 8 Prozent der Modernisierungskosten auf die Mieter umlegbar sind. Dabei gilt auch eine neue Kappungsgrenze: Lag die Miete bisher unter 7 Euro pro Quadratmeter, darf der Vermieter nur 2 Euro auf den Quadratmeterpreis aufschlagen. Bei höheren Mieten ist eine Mieterhöhung von max. 3 Euro pro Quadratmeter und Monat zulässig, und zwar innerhalb von sechs Jahren.