Mietspiegel: Kabinett beschließt Neuberechnung der Vergleichsmiete

Die Berechnungsgrundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bei den Mietspiegeln soll geändert werden. Dies hat das Bundeskabinett kürzlich beschlossen, um gegen stetig steigende Mieten in den Ballungsräumen vorzugehen. Gesenkte Vergleichsmieten würden die Möglichkeiten der Mieterhöhungen beschränken. Die Neuberechnung des Mietspiegels ist einer der im September 2018 auf dem Wohngipfel der Bundesregierung beschlossenen Punkte und hat.

Basis der Mietspiegel sollen Mieten der vergangenen sechs Jahre sein

Stimmt der Bundestag dem „Gesetz zur Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete“ zu, erfolgt die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete anhand von Mieten der letzten sechs Jahre. Bisher ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgeschrieben, dass Mietspiegel auf Basis von Mieten berechnet werden, die in den vergangenen vier Jahren vereinbart oder geändert wurden.

Ergebnis der der auf diese Weise verbreiterten Datenbasis sind tendenziell niedrigere Vergleichsmieten, da die Mieten in vielen Regionen vor sechs Jahren z.T. deutlich niedriger ausfielen. Nach Angaben des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) sollen Mieter durch die Neuberechnung bereits im ersten Jahr nach der Änderung der Berechnungsweise insgesamt rund 117 Millionen Euro einsparen.

Neuregelung würde die Möglichkeiten zur Mieterhöhung begrenzen

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist für diverse mietrechtliche Bestimmungen von Belang. So dürfen Vermieter die Miete bei bestehenden Verträgen nur erhöhen, wenn sie unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt (Ausnahme: Modernisierung/Modernisierungskosten). Dabei müssen sie außerdem die Kappungsgrenze beachten: Danach dürfen Vermieter die Mieten innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent erhöhen, in manchen Kommunen sind 15 Prozent die Höchstgrenze.
Bei Neuvermietung darf die Miete höchstens 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen – es sei denn, es handelt sich um eine Region, in der die Mietpreisbremse gilt. Dann darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens zehn Prozent überschreiten.

Mieterverbände und Wohnungswirtschaft üben Kritik

Würden durch die Neuberechnung die Höhe der Vergleichsmieten sinken, wären dadurch auch die Möglichkeiten zur Mieterhöhung beschränkt. Ob die Einbeziehung von Mieten der vergangenen sechs Jahr jedoch tatsächlich zur spürbar verringerten Vergleichsmieten führen würde, ist laut Deutschem Mieterbund fraglich. Verbandspräsident Lukas Siebenkotten kritisierte gegenüber dem Hamburger Abendblatt, dass Mietsteigerungen wohl nur in „homöopathischen Ausmaß“ gedämpft würden.

Lobbyverbänden wie der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) und auch die FDP monieren, dass Vermieter durch eine so veränderte Berechnung die Mieten nicht mehr wie im bisherigen Umfang an die Marktentwicklung anpassen könnten. Gleichzeitig würden sie jedoch mit steigenden Kosten für Instandhaltungen konfrontiert. Dies wirke sich vor allem auf Kleinvermieter nachteilig aus.