Immobilien 2021: Das ändert sich für Eigentümer, Käufer und Mieter

Bringt die Neuregelung der Maklerprovision eine Entlastung für Käufer? Werden die Bauzinsen eher steigen als sinken? Wie geht es mit den Kaufpreisen weiter – und was tut sich bei der Grundsteuer? Diese Fragen dürften im kommenden Jahr nicht nur für Kaufinteressenten von großer Bedeutung sein. Für Käufer und Eigentümer von Wohnungen wird zudem das reformierte Wohnungseigentumsgesetz relevant sein, das diverse vorteilhafte Neuerungen enthält. Ein Thema für Eigentümer und Mieter: Die Klimaschutzabgabe auf CO2-Emissionen, denn sie verteuert die Heizkosten. Und noch eine gute Nachricht für Familien: Die Antragsfrist für das Baukindergeld wurde wegen der Corona-Pandemie verlängert. Der Überblick:

Immobilienkauf: Käufer und Verkäufer teilen sich die Maklerprovision

Am 23. Dezember 2020 trat das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser in Kraft. Es sieht vor, dass sich Immobilienkäufer künftig die Maklergebühren mit dem Verkäufer teilen, sofern sie Verbraucher sind. Bislang mussten sie vielerorts – etwa in Berlin und Hamburg – allein für die Maklerkosten aufkommen. Mit dieser Maßnahme soll erreicht werden, dass die Kaufnebenkosten für Käufer sinken und sich mehr Bürger ein Eigenheim leisten können. Bisher summierten sich die Kaufnebenkosten je nach Bundeslang auf bis zu 15 Prozent des Kaufpreises. Kritiker der Neuregelung befürchten, dass Verkäufer gefragter Objekte den Kaufpreis höher ansetzen, um so ihren Anteil der Maklerprovision auszugleichen – und Käufer letztendlich nicht so entlastet werden, wie erhofft.

Immobilienpreise: Das ist 2021 zu erwarten

Zu Beginn der Corona-Pandemie war zunächst unklar, wie sich diese weltweite Krise auf die Kaufpreise von Häusern und Wohnungen auswirken wird. Doch dann zeichnete sich ab, dass sich der Wohnimmobilienmarkt von Corona unbeeindruckt zeigt: So lagen die Immobilienpreise nach Angaben des Statistischen Bundesamtes im dritten Quartal 2020 im Schnitt 7,8 Prozent über dem Niveau des Vorjahres. Die Preisschraube dreht sich weiter. Inwieweit die zu Pandemie Verschiebungen bei der Nachfrage führt, wenn mehr Menschen von Einkommenseinbußen betroffen sind, bleibt abzuwarten. Bisher führte die Pandemie eher zu einer ansteigenden Nachfrage nach Wohnimmobilien, da Investoren vielfach von Gewerbe- zu Wohnimmobilien wechselten, weil diese auch in Krisenzeiten nicht leer stehen. Zudem zeichnet sich ab, dass eine grüne Umgebung für Kaufinteressenten immer wichtiger wird und für Immobilien auf dem Land eine größere Nachfrage entsteht. Und auch das verbreitete Arbeiten im Homeoffice könnte dazu beitragen, dass das Umland der Metropolen an weiter Attraktivität gewinnt.

Die Zinsentwicklung hängt stark von der Entwicklung der Pandemie ab

Ein wichtiges Thema nicht nur für Kaufinteressenten, sondern auch für alle, die in nächster Zeit eine Anschlussfinanzierung benötigen: Die Zinsentwicklung. Zu Beginn der Corona-Krise im Frühjahr 2020 näherten sich die Konditionen für Baukredite mit zehn Jahren Zinsbindung dem Rekordtief von 0,6 Prozent, nach einem kurzfristigen Anstieg im Sommer auf knapp 0,8 Prozent pendelten sie sich bis zum Jahresausklang bei knapp unter 0,7 Prozent ein. Wie sich die Zinsen 2021 entwickeln, hängt nach Ansicht von Experten stark von der Entwicklung der Corona-Pandemie ab: Erholt sich die Weltwirtschaft dank zügiger Impferfolge schnell, wäre ein Zinsanstieg auf über ein Prozent nicht auszuschließen. Zieht sich die Krise und damit auch eine wirtschaftliche Erholung länger hin, dürften die Zinsen hingegen eher auf aktuellem Niveau verharren.

Grundsteuer: Diese Bundesländer haben sich entschieden, diese sind unschlüssig

Die Reform der Grundsteuer tritt zwar erst 2025 in Kraft, doch 2021 wird sich klarer abzeichnen, wie die bisher unentschlossenen Bundesländer Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen-Anhalt, Nordrhein-Westfalen und Sachsen die Reform umsetzen und gegebenenfalls von der Öffnungsklausel Gebrauch machen. 
Bislang wollen Schleswig-Holstein, Bremen, Brandenburg, Berlin, Thüringen, Rheinland-Pfalz und das Saarland das Modell von Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) umsetzen.
Baden-Württemberg, Hamburg, Niedersachsen, Hessen und Bayern wollen hingegen die Öffnungsklausel nutzen und planen eigene Modelle.

Ältere Photovoltaikanlagen: Registrierung noch bis 31. Januar möglich

Besitzer älterer Photovoltaikanlagen, Batteriespeicher und Blockheizkraftwerke müssen sich sputen, um diese noch vor Ablauf der Frist am 31. Januar 2021 im Marktstammdatenregister zu registrieren. Das ist gesetzlich für Anlagen vorgeschrieben, die bis vor dem 1. Juli 2017 in Betrieb genommen wurden. Die Registrierung kann online auf der Webseite www.marktstammdatenregister.de vorgenommen werden.

Hausbau/Immobilienkauf: Baukindergeld verlängert

Die Bundesregierung hat die Frist zum Beantragen von Baukindergeld verlängert, und zwar wegen der Verzögerungen durch die Corona-Pandemie: Wer bis zum 31. März 2021 eine Baugenehmigung erhält oder eine Immobilie kauft, kann noch von der staatlichen Förderung profitieren. Bis zu 12.000 Euro erhalten Familien pro Kind über einen Zeitraum von zehn Jahren, sofern sie die Förderbedingungen erfüllen. Diese sehen vor, dass der Zuschuss nur an Familien gezahlt wird, deren zu versteuerndes Jahreseinkommen 2019 und 2018 im Schnitt unter 90.000 Euro lag – bei einem Kind. Für jedes weitere Kind verschiebt sich diese Grenze um 15.000 Euro nach oben.

Reformiert: Das WEG-Gesetz

Am 1. Dezember 2020 trat das reformierte Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in Kraft. Es sieht unter anderem eine vereinfachte Beschlussfassung zu baulichen Veränderungen der Wohnanlage vor. So können Eigentumswohnungen barrierefrei oder einbruchssicher umgebaut werden und beispielsweise in der Tiefgarage Lademöglichkeiten für Elektroautos oder Glasfaserkabel verlegt werden. Für Umbaumaßnahmen genügt nun eine einfache Mehrheit, die Kosten müssen von den zustimmenden Eigentümern getragen werden – es sei denn, es haben mehr als zwei Drittel der Eigentümer zugestimmt: Dann müssen sich sämtliche Eigentümer (also auch die, die den Umbau ablehnen) an den Kosten beteiligen.

Gebäudeenergiegesetz (GEG) tritt in Kraft

Am 1. November 2020 trat das Gebäudeenergiegesetz (GEG) in Kraft. Es enthält keine höheren energetischen Anforderungen an Neubauten und Gebäude aus dem Bestand. Eine bis 2023 befristete Innovationsklausel ermöglicht, dass nicht jedes Gebäude den Energieanforderungen genügen muss, sofern benachbarte Häuser sehr energieeffizient sind. Zudem sieht GEG vor, dass mit Heizöl betriebene Kessel nur noch in Kombination mit erneuerbaren Energiequellen eingebaut werden. Geliches gilt auch für Heizkessel, die mit Kohle betrieben werden. Heizkessel, die 30 Jahre alt sind oder älter, müssen außer Betrieb genommen werden. Wer eine Ölheizung hat und diese durch ein klimafreundliches Heizsystem ersetzt, wird mit einer Austauschprämie von 40 Prozent der Investitionskosten belohnt.

Heizkosten: Neue CO2-Abgabe

2021 steigen die Kosten für das Heizen mit fossilen Brennstoffen, weil pro Tonne CO2 nun 25 Euro Klimaschutz-Abgabe fällig werden. Doch damit nicht genug: Wer mit Öl oder Gas heizt, muss weitere Kostensteigerungen für die kommenden Jahre einstellen. Denn die Abgabe wird bis 2025 schrittweise um fünf Euro jährlich erhöht und wird somit 2025 bei 55 Euro liegen.

Für eine Wohnung mit 100 Quadratmetern Wohnfläche beläuft sich die Mehrbelastung beim Heizen mit Gas 2021 laut einem Rechner der Verbraucherzentralen auf rund 90 Euro, bis 2025 steigt sie auf knapp 200 Euro jährlich. Beim Heizen mit Öl wird es aufgrund des höheren CO2-Ausstoßes teurer: Dann fallen bei gleicher Wohnungsgröße 2021 knapp 120 Euro an Zusatzkosten an, bis 2025 steigen sie auf etwa 260 Euro. Unklar ist zurzeit noch, inwieweit Mieter die CO2-Steuer allein schultern müssen – oder ob Vermieter sie lediglich zur Hälfte umlegen dürfen. Um Verbraucher nicht zu sehr zu belasten, soll die Stromkosten im Gegenzug mit einer Reduzierung der EEG-Umlage gesenkt werden.

Mietshäuser: Umwandlung in Eigentumswohnungen wird erschwert

Für Regionen mit angespannten Wohnungsmärkten sieht das vom Bundestag verabschiedete und im Bundesrat am 18. Dezember 2020 beratene Baulandsmobilisierungsgesetz ein sogenanntes Umwandlungsverbot vor, das eigentlich nur eine Umwangslungserschwerung ist. Bis Ende 2025 sollen Umwandlungen Mietwohnungen in Eigentumswohnungen in diesen Gebieten nur noch mit Genehmigung durch die zuständige Behörde möglich sein. Vorgesehen ist, dass die Landesregierungen anhand von Rechtsverordnungen die betroffenen Regionen bestimmen. Der Zeitpunkt des Inkrafttretens ist derzeit noch offen, da zunächst die Bundesregierung eine Gegenäußerung zur Stellungnahme des Bundesrats verfassen und dem Bundestag zur Entscheidung vorlegen muss. Spätestens drei Wochen danach befasst sich der Bundesrat erneut mit dem Gesetzentwurf.

Novelle des Telekommunikationsgesetzes und Änderung der Betriebskostenverordnung

Die Bundesregierung will mit einer Überarbeitung des Telekommunikationsgesetzes (TKG) die Weichen für einen raschen Glasfaserausbau stellen. In diesem Zusammenhang steht auch die Umlagefähigkeit von Breitbandanschlüssen auf den Mieter zur Debatte, die gestrichen werden soll. Der Gesetzentwurf wurde am 16. Dezember 2020 vom Bundeskabinett verabschiedet und durchläuft nun das parlamentarische Beratungsverfahren.

Wichtig für Wohnungseigentümer und -verwalter: Zensusgesetz 2021

Ab 2021 müssen Eigentümer und Verwalter von Wohnungen gemäß dem neuen Zensusgesetz 2021 Auskunft über vermietete Wohnungen geben. Wichtig: Aus Datenschutzgründen müssen sie betroffenen Mieter – sofern dies nicht bereits über den Mietvertrag vorgesehen ist – gemäß Artikel 13 DSGVO über die Weitergabe ihrer Daten zu statistischen Zwecken an die Statistischen Ämter von Bund und Ländern informieren.

Wohnungsbauprämie (und Einkommensgrenze) wird erhöht

2021 beträgt die Wohnungsbauprämie nicht mehr 8,8, sondern zehn Prozent der geförderten Spareinlagen. Zudem wurde der maximal förderfähige Sparbetrag von bisher 512 Euro auf 700 Euro angehoben (Ledige, für Verheiratete/Lebenspartner gilt der verdoppelte Betrag). Konkret steigt damit die Wohnungsbauprämie bei maximaler Sparleistung von 45,06 Euro auf 70 Euro jährlich. Darüber hinaus profitieren mehr Sparer vom staatlichen Zuschuss, da die Einkommensgrenze von bisher 25.600 Euro auf 35.000 Euro (Ledige, zu versteuerndes Einkommen) angehoben wurde. Für Paare gilt dementsprechend nunmehr eine Einkommensgrenze von 70.000 Euro.