Wohnpaket: Große Koalition beschließt Neuregelung der Maklerprovision

Der Koalitionsausschuss hat sich am 18. August auf das sogenannte Wohnpaket geeinigt, das neben einer Verschärfung und Verlängerung der Mietpreisbremse bis 2025 auch eine Neuregelung hinsichtlich der Maklercourtage beinhaltet. So sollen sich Käufer und Verkäufer künftig bundesweit die Provision teilen, wie es bereits jetzt in vielen Bundesländern üblich ist. Ein reines Bestellerprinzip, bei dem die Eigentümer die Verkäufercourtage vollständig tragen, setzte sich nicht durch.

Ins Rollen kam die Diskussion um die Aufteilung der Maklercourtage durch die Grünen, die 2018 einen Antrag zur Einführung des Bestellerprinzips beim Immobilienverkauf gestellt hatten und zudem eine Deckelung der Maklerprovision auf zwei Prozent forderten. Die ehemalige Justizministerin Katarina Barley (SPD) hatte sich daraufhin ebenfalls für ein solches Modell ausgesprochen, allerdings sah die SPD keine Deckelung der Courtage vor. Die FDP sprach sich gegen ein Bestellerprinzip beim Immobilienkauf aus und plädierte stattdessen für Freibeträge bei der Grunderwerbsteuer.

Was beinhaltet die Neuregelung zur Maklercourtage?

Die CDU formuliert die Koalitionsbeschlüsse zur Maklercourtage auf ihrer Homepage wie folgt: „Die Vertragspartei, die den Makler nicht beauftragt hat, soll maximal eine Provision in Höhe der von der beauftragenden Vertragspartei zu zahlenden Provision schulden.“ Die leichter verständliche Interpretation in den meisten Medien lautet: „Immobilienkäufer sollen künftig maximal die Hälfte der Maklercourtage zahlen müssen.“ Allerdings wird diese Interpretation nicht von allen geteilt. So ist es laut Immobilienverband Deutschland (IVD) künftig auch weiterhin möglich, dass Kaufinteressenten, die einen Suchauftrag erteilt haben, die Maklercourtage allein tragen. Makler sollen zudem weiterhin mit einer Innenprovision arbeiten können, d.h. die Kosten vollständig dem Eigentümer in Rechnung stellen können. Die unterschiedlichen Interpretationen des Beschlusses zeigen, dass ein entsprechendes Gesetz, für das Ende des Jahres ein Entwurf vorliegen soll, noch der konkreten Ausgestaltung bedarf.

Maklerprovision: Wie soll die Zahlungsabwicklung erfolgen?

Künftig muss die Vertragspartei, die den Makler nicht beauftragt hat, ihren Anteil an der Maklercourtage erst zahlen, wenn die andere Vertragspartei nachweislich ihren Anteil an der Provision gezahlt hat. Dokumentiert werden könnte dies beispielsweise über die Vorlage eines Überweisungsbelegs.

Gilt die geplante Neuregelung auch für den Verkauf vermieteter Wohnimmobilien?

Ziel des Wohnpakets ist es unter anderem, private Immobilienkäufer auf der Suche nach Wohnraum zu entlasten. Daher soll die Neuregelung ausschließlich für selbstgenutzte Wohnimmobilien gelten. Vermietete Immobilien und Gewerbeimmobilien bleiben außen vor.

Wann wird endgültig über die Neuregelung zur Maklercourtage entschieden?

Ein Gesetzentwurf zur Neuregelung muss noch vorbereitet werden und anschließend das parlamentarische Verfahren durchlaufen. Mit dem Inkrafttreten eines entsprechenden Gesetzes dürfte daher nicht vor Mitte 2020 zu rechnen sein.

Welche Folgen hat die Neuregelung für Verkäufer, Käufer und Makler?

Experten zufolge könnte die geplante Neuregelung dazu führen, dass Verkäufer versuchen, ihren Anteil an der Maklercourtage auf den Kaufpreis aufzuschlagen. Zwar hätten Käufer prinzipiell die Möglichkeit, diese Mehrkosten, anders als die Käufercourtage, über ein entsprechend höheres Immobiliendarlehen zu finanzieren. Jedoch sei der Spielraum begrenzt, da die Banken bei der Kreditvergabe mit einem niedrigeren Beleihungswert rechnen. Der gewünschte Effekt – eine Entlastung der Käufer – werde somit nur in Regionen erreicht, wo die Käufer bisher die gesamte Maklercourtage zu tragen haben. Das ist etwa in Hamburg, Bremen, Berlin, Brandenburg, Hessen und Teilen von Niedersachsen der Fall.

Anlässlich der Debatte um das Bestellerprinzip beim Immobilienkauf Anfang 2019 hatte das Institut der Deutschen Wirtschaft (IW) eine Studie zu möglichen Auswirkungen auf Markt und Makler durchgeführt. Das Fazit der Forscher lautete seinerzeit, dass ein Bestellerprinzip beim Immobilienkauf eine Zunahme des Wettbewerbs unter Maklern nach sich ziehen könnte – mit der Folge, dass die Maklerprovisionen leicht sinken würden. Die Gefahr einer Abwälzung der Maklercourtage auf die Käufer sahen die Forscher nicht.

Welche Auswirkungen kann die Neuregelung auf den Immobilienmarkt haben?

„Um die Maklercourtage gänzlich zu vermeiden, könnten Eigentümer vermehrt versuchen, ihre Immobilien ‚unter der Hand‘ zu verkaufen“, prognostiziert immoverkauf24-Gründer Dr. Niels Jacobsen. „Dem Markt würden so Objekte entzogen und die Konkurrenz der Kaufinteressenten um die verfügbaren Immobilien weiter wachsen. Auch das würde für weiter steigende Immobilienpreise sorgen.“

Die vermutlich leicht sinkenden Maklerprovisionen würden daher nur scheinbar zu einer Entlastung der Käufer führen, glaubt Jacobsen. „Wenn der Gesetzgeber wirklich die Kosten für Immobilienkäufer senken will, muss er mehr Baugenehmigungen erteilen oder die Grunderwerbsteuern senken.“

Hintergrund: Wie kam die Neuregelung zustande?

Die Große Koalition hatte sich am 21. September 2018 im Rahmen des „Wohngipfels“ zum bezahlbaren Wohnen, der Schaffung zusätzlichen Wohnraums und zum ökologischem Wohnen befasst und unter anderem angekündigt, bis Ende 2019 einen Gesetzentwurf zur Reform des Mietspiegelrechts vorzulegen. Auch eine deutliche Senkung der Erwerbsnebenkosten über die Absenkung der Maklerkosten hatte die GroKo im Fokus. Dieses Ziel soll nun über die geteilte Maklerprovision erreicht werden.

Die SPD wollte die gesamte Maklercourtage zunächst ausschließlich den Auftraggebern aufbürden – analog zum 2015 eingeführten Bestellerprinzip für Mietwohnungen. Das aktuelle Wohnpaket kam erst im dritten Anlauf zustande.