Reform des Wohnungseigentumsgesetzes: Die wichtigsten Inhalte

Nach langen politischen Diskussionen hat der Bundesrat am 9. Oktober 2020 der grundlegenden Reform des Wohnungseigentumsgesetzes zugestimmt. Immobilienbesitzer, die Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft sind, müssen sich noch in diesem Jahr auf einige weitreichende Neuerungen einstellen: Das überarbeitete Gesetz soll am 1. Dezember 2020  in Kraft treten. Wesentliche Bestandteile der Gesetzesnovellesind eine Änderung der notwendigen Mehrheiten für bauliche Maßnahmen, mehr Klimaschutz und eine Neuregelung des Verhältnisses zwischen Hausverwaltung und Wohnungseigentümern. Zuletzt wurde das aus dem Jahr 1951 stammende Wohnungseigentümergesetz vor 13 Jahren aktualisiert.

Die wichtigsten Punkte im Überblick:

Elektromobilität

Im „Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften“ spielt die E-Mobilität eine große Rolle. So kann jeder Eigentümer auf seine Kosten den Einbau einer Ladestation am Gemeinschaftseigentum verlangen. Ebenso darf er Umbauten für Barrierefreiheit und Einbruchsschutz sowie den Zugang zu schnellem Internet durchsetzen.

Beschlüsse über Modernisierungen und Sanierungen

Im einen Sanierungsstau an Immobilien zu vermeiden, soll für den Beschluss von Umbauten am Gemeinschaftseigentum künftig die einfache Mehrheit genügen. Bisher konnte ein einzelner Eigentümer mit seiner Stimme eine gesamte Maßnahme blockieren. In der Neufassung des Wohnungseigentumsgesetzes sollen allerdings die Kosten dann auch nur von denen getragen werden, die dafür gestimmt haben. Liegt hingegen das Ja einer Zweidrittelmehrheit vor, die mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile besitzt, müssen alle Eigentümer die Kosten mittragen. Voraussetzung ist, dass die Umbauten „nicht unverhältnismäßig“ sein dürfen – diesen Zusatz hatten die Kritiker der Reform durchgesetzt, die einkommensschwächere Eigentümer schützen wollen.

Rolle des Verwalters

Der Verwalter erhält zwar umfangreichere Befugnisse, jedoch weniger umfangreiche als ursprünglich vorgesehen. So kann er nun über Maßnahmen von „untergeordneter Bedeutung“ in eigener Verantwortung ohne Beschluss entscheiden. Dazu gehören etwa kleinere Reparaturen oder der Abschluss von Dienstleistungsverträgen. Die Eigentümer wiederum legen fest, über welche Maßnahmen der Verwalter eigenständig entscheiden darf.

Einen Kompromiss gab es auch bei der Frage, ob ein Sachkundenachweis für gewerbliche Verwalter Pflicht wird. Diesen fordert der Verband der Immobilienverwalter Deutschland seit Längerem. Ergebnis ist, dass es keinen verbindlichen Sachkundenachweis geben wird, jedoch Wohnungseigentümer die Bestellung eines IHK-zertifizierten Verwalters verlangen können. Ausnahmen gelten für kleinere Eigentümergemeinschaften mit weniger als neun Mitgliedern, die sich selbst verwalten. Erst wenn hier ein Drittel der Mitglieder einen zertifizierten Verwalter verlangt, muss er bestellt werden. Überwacht wird der Verwalter zukünftig offiziell vom Verwaltungsbeirat, der in der neuen Gesetzesfassung nicht mehr zwingend aus drei Personen bestehen muss, sondern eine beliebige Anzahl von Personen umfassen darf.

Eigentümerversammlung

Für das Abhalten von Eigentümerversammlungen sollen künftig stärker die digitalen Möglichkeiten genutzt werden. Unter anderem können einzelne Eigentümer online an einer Versammlung teilnehmen. Zudem ist die Eigentümerversammlung nun auch beschlussfähig, wenn nicht alle Mitglieder anwesend sind oder sich vertreten lassen.

Sondereigentum

Pkw-Stellplätze, Gärten oder Terrassen, die bisher zum Gemeinschaftseigentum gehörten, aber durch Sondernutzungsrechte ausschließlich von bestimmten Eigentümern genutzt werden, können jetzt auch Sondereigentum sein. Damit soll mehr Rechtssicherheit entstehen.

Bereits im Frühjahr 2020 hatte der Bundestag über den von Bundesjustizministerin Christine Lambrecht (SPD) vorgelegten Gesetzesentwurf diskutiert, jedoch größeren Änderungsbedarf gesehen. Strittig war unter anderem die Rolle des Verwalters als Geschäftsführer einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) mit umfassenden Vollmachten. Aus Sicht der Eigentümerverbände wurde ihm zu viel Macht verliehen. Auch die vorgesehene Neuregelung, dass bauliche Veränderungen nur mit einfacher Mehrheit beschlossen werden können, sorgte für Kritik. Es wurde eine Überforderung finanziell schwächerer Eigentümer bei möglichen Luxussanierungen befürchtet.

Folge war, dass die ursprünglich geplante Verabschiedung des neuen Gesetzes vor der Sommerpause auf den Herbst verschoben wurde, um Änderungen zu erarbeiten.