Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf: Neuer Fall zur Spekulationsfrist

Laut deutscher Rechtsprechung (§ 23 EStG) ist der Gewinn beim Immobilienverkauf im Rahmen der Spekulationsfrist von zehn Jahren steuerpflichtig. Eine grundlegende Ausnahme besteht, wenn das Haus oder die Wohnung ausschließlich selbst genutzt wurde oder im Jahr des Verkaufes und den beiden vorigen Jahren vom Verkäufer bewohnt wurde. Der Verkäufer muss dann keine Spekulationssteuer zahlen. An diesem Punkt ergibt sich für die Finanzgerichte jedoch eine juristische Brisanz: Die Frage ob und ab wann eine Immobilie für Wohnzwecke genutzt wird, ist oftmals schwer zu beantworten - wie ein neuer Fall aus Hessen beweist.

Überlassung der Immobilie als weitere Nutzung zu eigenen Wohnzwecken

Ein aktueller Prozess des Finanzgerichts in Hessen beschäftigte sich jüngst mit folgender Situation: Der Kläger erwarb im Jahr 2003 eine Wohnung und bewohnte sie mit seiner Lebensgefährtin und der gemeinsamen, minderjährigen Tochter. Nach der Trennung im Jahr 2008 zog der Mann aus der Wohnung aus und überlies diese der Frau und dem unterhaltsberechtigten Kind. 2011 verkaufte der Eigentümer seine Immobilie noch vor Ablauf der 10-Jährigen Spekulationsfrist, ohne den Gewinn zu versteuern. Er war davon ausgegangen, dass eine Selbstnutzung durch die weitere Bewohnung seitens der Ex-Frau und dem Kind vorlag. So hatte das Gericht zu entscheiden, ob die Überlassung einer Immobilie an etwaige Mitbewohner eine weitere Nutzung eigener Wohnzwecke darstellt und ob die Steuer beim Immobilienverkauf anfällt.

Der Kläger muss die Steuer auf den Veräußerungsgewinn zahlen

Das Gericht wies die Klage des Mannes ab. Die räumliche Trennung des Ehepaares stellte eine Auflösung des gemeinsamen Haushaltes dar, was die Eigennutzung des Klägers zunichtemachte. Die Überlassung an die eigene Tochter wäre laut des Bundesfinanzhofes zwar rechtlich unschädlich gewesen, doch durch die Mitnutzung der Mutter sah das Finanzgericht eine „schädliche Überlassung an eine andere Person“ gegeben. Die Sonderregelung bei Eigennutzung keine Spekulationssteuer zu zahlen, findet somit keine Anwendung.

Umgehung der Steuer bei Überlassung möglich?

Für Immobilienverkäufer ist dieser Fall ein gutes Beispiel dafür, in ähnlicher Situation, die Spekulationsfrist von zehn Jahren abzuwarten. Die Steuerpflicht kann aber umgangen werden, wenn dem ehemaligen Lebenspartner nur einzelne Räume der Wohnung überlassen werden. So kann der restliche Wohnraum der Immobilie zumindest theoretisch vom Überlassenden weiter genutzt werden und gilt als Selbstnutzung. Damit ist ein Verkauf wieder möglich, ohne auf den möglichen Gewinn Steuer zu zahlen. Was Eigentümer mehrerer Immobilien zu diesem Thema wissen sollten, erfahren Sie auf unserer Seite Gewerblicher Grundstückhandel.