Studie: Kauf schlägt Miete

Die Preise für Wohnimmobilien steigen und steigen. Lohnt sich der Kauf eigentlich noch im Vergleich zur Miete? Laut einer Studie des Instituts der Deutschen Wirtschaft (IW) in Köln lautet die klare Antwort: Ja! Im Bundesdurchschnitt lag der Kostenvorteil von Selbstnutzern gegenüber Mietern im vierten Quartal 2017 bei rund einem Drittel. Das gelte auch für die Top-7-Städten Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf, heißt es vom IW. Dort variiert der Kostenvorteil zwischen rund 39 Prozent (Hamburg) und 26 Prozent (München). Unterm Strich ergab sich dem IW zufolge, dass Selbstnutzer in allen 401 untersuchten Städten und Kreisen einen Kostenvorteil gegenüber Mietern haben.

Begründet wird diese Einschätzung mit der Zinsentwicklung. Im Zeitraum 2010 bis 2017 sind diese "deutlich stärker gefallen, als die Kaufpreise gestiegen sind“, heißt es dazu vom Kölner Wirtschaftsforschungsinstitut, das diese Vergleichsanalyse zum dritten Mal im Auftrag der Accentro Real Estate AG durchgeführt hat. Die Kernfrage dieser Wohnkostenreports ist, welche die Auswirkungen der über Jahre gestiegenen Immobilienpreise und der nun anziehenden Zinsen auf die Attraktivität von Wohneigentum im Vergleich zur Miete haben. Hierfür wurden jeweils Kaufpreis und Miete für eine 100-Quadratmeter-Wohnung ausgewertet. Für die Auswertung wurden 21 Prozent Eigenkapital unterstellt und Tilgungsrechnungen für 25 und 35 Jahre Tilgungszeitraum durchgeführt. Damit soll der Tatsache Rechnung getragen werden, dass viele Nutzer erst in späteren Jahren Immobilieneigentum erwerben, das möglichst bis zum Rentenbeginn getilgt werden sollte. Als Zeitraum für die erste Zinsbindung wurden zehn Jahre sowie der zum Zeitpunkt der Studienerstellung geltende Zinssatz für diese Zinsfestschreibung gewählt, danach wurde für beide Tilgungszeiträume ein Anstieg auf 3,5 beziehungsweise 4,5 Prozent angenommen. Bei der Tilgung wurde unterstellt, dass die Ersparnis gegenüber der Miete zusätzlich für die Tilgung verwendet wird. Beim Kaufpreis wurden auch die Erwerbsnebenkosten sowie die Kosten für die Instandhaltung und die Baufinanzierung berücksichtigt.

Unterm Strich ergab die Analyse, dass die Nutzungskosten für Immobilieneigentümer im Bundesdurchschnitt im vierten Quartal 2017 bei 4,80 Euro je Quadratmeter Wohnraum lagen. Gegenüber der vorangehenden Analyse, die Ende 2016 durchgeführt wurde, sind die Wohnkosten der Selbstnutzer leicht gestiegen, was das IW mit gestiegenen Zinsen und Kaufpreisen begründet. Im gleichen Zeitraum sind die durchschnittlichen Quadratmetermieten von rund sieben Euro auf 7,13 Euro gestiegen.

Zwar sei der wahrscheinlich günstigste Zeitpunkt für den Erwerb von Wohneigentum überschritten, aber im Vergleich zum Wohnen zur Miete sei Wohnen im Eigentum nach wie vor deutlich günstiger, heißt es in der Studie. Auch weitere moderate Zinserhöhungen würde die Vorteilhaftigkeit von Wohneigentum nicht signifikant schmälern, betont das IW. Die Gefahr eines Einbruchs der Wohnungspreise sehen die Wirtschaftsforscher nicht, da sie keine Anzeichen für eine gefährliche spekulative Immobilienblase sehen. Dies wäre dann der Fall, wenn die Selbstnutzerkosten über den Mietkosten lägen, was einen Preisrückgang zur Folge hätte, um das Gleichgewicht zwischen Mieten und Immobilienkauf wieder herzustellen. Allerdings betonen die Studienautoren auch, dass viele Kaufinteressenten aufgrund der hohen Kaufnebenkosten nicht in der Lage sind, eine Immobilien zu finanzieren, da das Eigenkapital hierfür nicht ausreicht.

Ein Beispiel für den Wohnungskauf in Hamburg*

Lohnt der Wohnungskauf in Hamburg oder nicht? Das zeigt folgende Berechnung für eine 100-Quadratmeter-Wohnung (stark vereinfacht, Durchschnittszinssatz: 2,8 Prozent, gemittelt aus 10 Jahren 1,4 Prozent und 20 Jahren 3,5 Prozent, Instandhaltungskosten: jährlich 2.400 Euro).

• Anfängliche Nettokaltmiete laut Analyseinstitut F+B: 1.030 Euro, jährliche Mietsteigerung durchschnittlich 1,5 Prozent, Miete fließt komplett in die Tilgung, unterstellt wird über die Laufzeit eine Durchschnittsmiete von 1.388 Euro.
• Kaufpreis laut F+B: 394.000 Euro
• Nebenkosten: 46.000 Euro
• Eigenkapital: 100.000 Euro
• Darlehenshöhe: 340.000 Euro

Anhand dieser Eckdaten ergibt sich, dass die Wohnung nach 30 Jahren und 4 Monaten abbezahlt wäre.

Als Mieter hätte der Käufer insgesamt gezahlt: 470.938 Euro

Der Käufer hat währenddessen an Kapital eingesetzt: 440.000 Euro

...sowie Zinsen gezahlt: 164.738 Euro

...und an Instandhaltungskosten gezahlt: 72.000 Euro

Mehrausgaben durch den Kauf: 205.793 Euro

Wert der Wohnung: 394.000 Euro

Vorteil gegenüber Miete (ohne Wertsteigerung): 188.207 Euro

Vorteil mit Wertsteigerung von 1,5 Prozent p.a.: 410.061 Euro

*eigene Berechnung unter Berücksichtigung einiger Vorgaben aus der IW-Studie sowie von Daten des Analyseinstituts F+B

Lohnt sich in Ihrem Fall Mieten oder kaufen? Nutzen Sie unseren Mietrechner! Weitere hilfreiche Rechner finden Sie auf unserer Seite Immobilienrechner!