Studie: Kaufen günstiger als Mieten

Spätestens dann, wenn eine Veränderung der Wohnsituation ansteht, fragen sich viele Mieter, ob der Immobilienkauf oder die Miete einer Wohnimmobilie günstiger ist. Die für manchen überraschende Antwort: Laut der aktuellen Studie „Wohnen in Deutschland 2019“ ist der Kauf trotz der rasant gestiegenen Immobilienpreise auch derzeit überall in Deutschland vorteilhafter.

Zu diesem Ergebnis kam das Institut der Deutschen Wirtschaft (IW), das im Auftrag des Verbands der Sparda-Banken die Immobilienpreise und Mieten in 401 Kreisen und kreisfreien Städten analysiert hatte. Die Experten betrachteten die Preissituation im dritten Quartal 2018 von Eigentumswohnungen in Metropolen und kreisfreien Städten. In den 297 Landkreisen Deutschlands wurden Einfamilienhäuser untersucht.

Das Prinzip: Verglichen wurden die Mietkosten mit den Kosten der Nutzung einer eigenen Immobilie, den Wohnnutzerkosten. Konkret heißt das etwa: In Berlin liegt die Neuvertragsmiete bei durchschnittlich 8,27 Euro pro Quadratmeter, während sich die Wohnnutzerkosten, inklusive Baukredit, Grunderwerbsteuer und Instandhaltungskosten, auf 5,46 Euro je Quadratmeter summierten. Das ergibt einen Kostenvorteil für Immobilienbesitzer von 34 Prozent.

Trotz beschleunigter Preisspirale lohnt sich der Kauf

Im Bundesdurchschnitt bietet der Kauf gegenüber der Miete (unter Zugrundelegung der Neuvertragsmiete) langfristig einen Kostenvorteil von 33 Prozent. Insgesamt erweist sich der Kauf in 192 der 401 untersuchten Städte und Kreise als überdurchschnittlich vorteilhaft – darunter auch in den Metropolen Hamburg (39 Prozent), Frankfurt (36 Prozent), Düsseldorf und Berlin (jeweils 34 Prozent). Am stärksten lohnt sich der Kauf im Landkreis Orla-Saale (Thüringen), hier haben die Forscher einen Kostenvorteil von 62 Prozent ermittelt. Am geringsten ist der Vorteil des Kaufs gegenüber der Miete mit fünf Prozent im Landkreis Aichach-Friedberg (Bayern).

Trend zur Urbanisierung strahlt immer weiter ins Umland aus

Gleichwohl zeigt die Studie ebenfalls auf, dass das Wohnen auch für Eigentümer immer teurer wird: Laut der Analyse lag der Preisanstieg für Wohnimmobilien seit 2005 bei jährlich durchschnittlich 3,4 Prozent. In den sieben Metropolen haben sich die Preise im gleichen Zeitraum unterm Strich um insgesamt fast 100 Prozent erhöht, wobei Berlin mit 128,7 Prozent den höchsten Preisanstieg verzeichnete, während die Kaufpreise etwa in München um 115,9 Prozent zulegten.

Einige Beispiele verdeutlichen dies: Der Durchschnittskaufpreis für eine Wohnimmobilie liegt derzeit bei 264.000 Euro, was 5,6 Jahreseinkommen entspricht. Dafür erhalten Käufer im Schnitt 111 Quadratmeter Wohnfläche. Im Kyffhäuserkreis sind für diesen Kaufpreis stolze 309 Quadratmeter Wohnfläche drin. In den Metropolen reichen die 264.000 Euro hingegen bestenfalls für eine kleine Single-Wohnung. In Hamburg erhalten Käufer 58 Quadratmeter Wohnfläche, im Landkreis München entspricht er einer Wohnfläche von gerade einmal 35 Quadratmetern.

Dieses starke Gefälle zeige den Trend zur Urbanisierung, erläutert Hanno Kempermann, Projektleiter des IW. So betrage etwa der Wirkungskreis der bayerischen Landeshauptstadt bereits über 100 Kilometer. Dieser Trend werde sich weiter fortsetzen, so seine Einschätzung.

Käufer machen immer mehr Zugeständnisse

Angesichts der hohen Preissteigerungen in den Ballungsräumen und in den Mittelstädten machen die Kaufinteressenten immer mehr Zugeständnisse: So steigt ihre Bereitschaft zur finanziellen Einschränkung, zudem werden zunehmend weitere Arbeitswege in Kauf genommen. Waren 2017 noch zwei von drei Umfrageteilnehmern bereit, bis zu 30 Kilometer zwischen Wohnort und Arbeitsplatz zu pendeln, sind es nunmehr 78 Prozent.