Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobilienkrediten - aktuelles Urteil spart Kunden viel Geld

Wer seinen Immobilienkredit bei der Bank vorzeitig – also vor Ablauf der gewählten Zinsbindungsfrist – kündigen möchte, den bittet die Bank unter Umständen mit der sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung stark zur Kasse. Mit einem Urteil vom Juli 2020 stärkt das Oberlandesgericht (OLG) in Frankfurt die Position der Bankkunden.

Nichtzulassungsbeschwerde der Commerzbank beim BGH zurückgewiesen

Gegen dieses Urteil legte die Commerzbank eine Nichtzulassungsbeschwerde beim Bundesgerichtshof (BGH) ein. Diese wurde nun im August 2021 zurückgewiesen. Für Darlehensnehmer kann das eine große Geldersparnis bedeuten. 

Vorfälligkeitsentschädigung: Wann Darlehensnehmer zahlen müssen

Eine Vorfälligkeitsentschädigung bei Darlehensverträgen müssen Darlehensnehmer immer dann zahlen, wenn sie einen Kredit früher als mit der Bank vereinbart zurückzahlen möchten – also vor Ablauf der im Vertrag festgesetzten Zinsbindungsfrist.

Beispiel: Es wurde eine Sollzinsbindung von 10 Jahren vereinbart. Der Kreditnehmer hat jedoch nach sieben Jahren seine finanzierte Immobilie verkauft und möchte nun seinen Immobilienkredit vollständig zurückzahlen. Da der Kreditnehmer mit der Bank jedoch eine Zinsfestschreibung für 10 Jahre vereinbart hat, muss er für die restlichen drei Jahre eine Strafgebühr zahlen. Die Bank möchte damit für die ausbleibenden Kreditzinszahlungen des Kunden entschädigt werden, die durch die vorzeitige Rückzahlung des Kredits nun ausbleiben. Wichtig: Jeder Darlehensnehmer hat nach 10 Jahren ein gesetzliches Kündigungsrecht, auch wenn eine Zinsbindungsfrist länger als 10 Jahren läuft.  

Berechnungsklausel zur Vorfälligkeitsentschädigung in Kreditverträgen oft unzureichend 

Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung ist anspruchsvoll und selbst für viele Banken anscheinend zu komplex für eine korrekte Erläuterung in den Darlehensverträgen. Der Verbraucherschutz rät daher, die Klausel zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung im Darlehensvertrag rechtlich prüfen zu lassen. Oftmals berechnen die Kreditinstitute die Entschädigung fehlerhaft und zu hoch. 

Ein Urteil des OLG stärkt die Position der Darlehensnehmer

Am 01. Juli 2020 urteilte das OLG in Frankfurt zugunsten eines Kunden der Commerzbank: Der Darlehensnehmer klagte gegen die berechnete Entschädigung von mehr als 21.000 Euro für die vorzeitige Ablösung von zwei Darlehensverträgen. Das OLG entschied hier zugunsten des Kunden, da die entsprechende Klausel zur Vorfälligkeitsentschädigung im Darlehensvertrag nicht den gesetzlichen Anforderungen entspricht, welche seit März 2016 gelten. Damals entschied der Gesetzgeber, dass die Banken ihre Kunden klar und deutlich über die Berechnung der Vorfälligkeitszinsen aufklären müssen. In dem beim OLG Frankfurt vorliegenden Fall war die Klausel nicht prägnant und deutlich genug. In der zweiten Instanz entschied das OLG: "Die Leistung der Vorfälligkeitsentschädigung erfolgte ohne Rechtsgrundlage. Eine Zahlungsverpflichtung bestand nicht." (AZ.:17 U 810/19). 

Urteil kann für viele tausend Bankkunden entscheidend sein

Etwa 95.000 Darlehensverträge bei der Commerzbank, die nach März 2016 abgeschlossen wurden, könnten von diesem Urteil betroffen sein. Aber auch Kunden anderer Kreditinstitute (zum Beispiel Sparkassen und Volksbanken) könnten von diesem Urteil profitieren. Denn obwohl der Gesetzgeber 2016 die gesetzlichen Anforderungen zur Aufklärung der Kunden über die Berechnung dieser Strafzinsen klar publizierte, unterlaufen den Banken hier auch vier Jahre später regelmäßig Fehler in der Formulierung des Passus' in den Kreditverträgen. Ergebnis: Eine Pflicht zur Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung entfällt bei fehlerhafter Belehrung für den Darlehensnehmer vollständig. 

Interessant ist dieses Urteil auch für Kunden, die bereits eine Vorfälligkeitsgebühr an die Bank gezahlt haben. Denn aufgrund dieses Urteils kann das Geld wieder von der Bank zurückgefordert werden. Jedoch sollte man hierzu einen Anwalt einschalten - denn trotz der abgewiesenen Nichtzulassungsbeschwerde erstattet die Commerzbank die gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung nicht freiwillig. 

Die vorzeitige Kündigung des Kredits braucht einen wichtigen Grund

Möchte der Darlehensnehmer seinen Darlehensvertrag innerhalb der Zinsbindungsfrist komplett zurückzahlen, da er aktuell woanders sehr günstige Kreditzinsen erhalten kann, dann muss die Bank diese Kündigung des Darlehens nicht annehmen. Es muss ein wichtiger Grund, wie zum Beispiel der Verkauf der Immobilie vorliegen.