Urteil vom Landgericht: Mietpreisbremse in Hamburg ist ungültig

In einem Urteil vom 14.06.2018 bewertet das Landgericht Hamburg die Mietpreisbremse in Hamburg für einen Mietvertrag aus dem Jahr 2015 als nicht belastbar. Der Grund ist ein Verfahrensfehler des Senats.

Anlass für den Rechtsstreit war die Klage eines Mieters, der im September 2015 einen Mietvertrag mit einer Nettokaltmiete von 14,01 Euro pro Quadratmeter in Hamburg Ottensen abgeschlossenen hatte. Er stufte die Mietforderung im Vergleich zur ortsüblichen Vergleichsmiete in Ottensen als zu hoch ein, er und mit ihm der Hamburger Mieterverein beriefen sich auf einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse. Die Mieten in Ottensen lagen damals durchschnittlich bei 8,75 Euro pro Quadratmeter, bei einer Neuvermietung darf die Miete einer Wohnung nach dem Gesetz nur 10 Prozent über der Vergleichsmiete liegen. Die Miete besagter Wohnung hätte danach nur eine Höhe von 9,36 Euro haben dürfen – der Mieter forderte rund 2.100 Euro von seinem Vermieter zurück.

Die Verordnung der Mietpreisbremse muss begründet werden

In erster Instanz war der Mieter mit der Klage vor dem Amtsgericht Hamburg-Altona gescheitert, das Landesgericht bestätigte nun das Urteil – und rügte damit gleichzeitig die Vorgehensweise des Hamburger Senats.

Das Gericht wies die Klage des Mieters mit der Begründung ab, dass der Hamburger Senat zwar im Juni 2015 die Mietpreisbegrenzungsverordnung für das Gebiet, in der die Wohnung liegt, erlassen habe. Jedoch verlangt das Bundesgesetz zur Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB), dass bei Erlass der Verordnung eine Begründung mitgeliefert werden muss. Eine solche Begründung lag zum Zeitpunkt des Abschlusses des strittigen Mietvertrages nicht in öffentlicher Form vor. Eine mögliche Begründung für die Anwendung der Mietpreisbremse können stark steigende Mieten in Wohngebieten sein, die es vielen Anwohnern unmöglich machen, in der bisherigen Wohnung zu verbleiben.

Wird die Verordnung der Mietpreisbremse nicht begründet, ist sie ungültig

Der Vorsitzende Richter Kabir Latif befand, dass es für eine belastbare Mietpreisbremse nötig sei, dass sich Mieter und Vermieter über deren Gültigkeit informieren können müssten. Ohne Begründung des Senats sei dies zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses jedoch nicht gegeben – folglich sei die Mietpreisbremse für besagten Mietvertrag nicht gültig. Spätere Begründungen des Senats, wie etwa vom Juli 2017, seien nicht wesentlich für zuvor geschlossene Mietverträge.

Der Hamburger Senat reagierte auf das Urteil und ließ verlauten, dass die Mietpreisbegrenzungsverordnung neu erlassen werde, um weitere Unklarheiten zu vermeiden.