Verkehrswert Immobilie: Verkehrswert ermitteln für Haus & Wohnung

Der Verkehrswert einer Immobilie definiert den Kaufpreis, den diese bei den aktuellen Marktverhältnissen wahrscheinlich erzielen wird. Er ist also eine Schätzung, die auf verschiedenen Berechnungsgrundlagen wie Angebot- und Nachfrage-Situation sowie auf den individuellen Merkmalen der Immobilie beruht. Diesen Richtwert ermittelt entweder Ihr Makler, ein Verkehrswert Rechner oder ein Sachverständiger.

Im Zusammenhang mit dem Wert einer Immobilie fallen neben dem Begriff „Verkehrswert“ oft die Begriffe „Marktwert“ und „Beleihungswert“. Doch wo liegt der Unterschied?

Während der Begriff „Marktwert“ im Prinzip dasselbe ausdrückt wie der Verkehrswert – nämlich den Verkaufspreis, den eine Immobilie gegenwärtig auf dem Markt erzielen würde – gibt der Beleihungswert den Preis an, den die Immobilie wahrscheinlich zu einem späteren Zeitpunkt erzielen wird. Der Unterschied liegt also im Zeitpunkt, für den die Wertermittlung vorgenommen wird: Verkehrswert und Marktwert beziehen sich auf die Gegenwart und die nahe Zukunft, der Beleihungswert berücksichtigt hingegen einen Verkaufszeitpunkt in der ferneren Zukunft. Wie der Verkehrswert und der Marktwert ist der Beleihungswert ebenfalls nur eine Schätzung und unterliegt der schwer kalkulierbaren Dynamik des Marktgeschehens.

Der Beleihungswert spielt eine wesentliche Rolle im Finanzsektor. Anhand dieses Wertes legen Banken die Wertentwicklung der Immobilie fest, für die ihnen ein Hypothekenantrag vorliegt. Der Beleihungswert gibt also den Wert der sogenannten „Kreditsicherheit“ (z. B. Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte oder Eigentumswohnung) an, der bei einem Verkauf mit hoher Wahrscheinlichkeit zu jeder Zeit realisierbar ist.

Die Höhe des Verkehrswertes und die des Beleihungswertes können sich deutlich voneinander unterscheiden. Das ist dann der Fall, wenn aktuell eine sehr hohe Nachfrage nach dem Immobilientyp herrscht, der finanziert werden soll, die Nachfrage nach Annahme des kreditgebenden Institutes aber auf längere Sicht nachlässt oder sich das Angebot an vergleichbaren Immobilien in der Region deutlich erhöht. Generell kalkulieren Banken Beleihungswerte eher vorsichtig, um die Wahrscheinlichkeit eines finanziellen Verlustes bei Zwangsverkauf oder -versteigerung so gering wie möglich zu halten.

Den Verkehrswert einer Immobilie zu berechnen, kann für ganz verschiedene Zwecke sinnvoll sein. Zu den wichtigsten zählen:

Verkauf: Verkehrswert für Preisfindung und Verkaufsstrategie ermitteln

Grundsätzlich ist es empfehlenswert, vor einem geplanten Verkauf den Verkehrswert der Immobilie zu ermitteln. Dieser liefert Ihnen einen realistischen Angebotspreis, auf dem Sie Ihre Verkaufsstrategie aufbauen können. Denn: Liegt der Kaufpreis, den Sie für Ihre Immobilie fordern, zu hoch, bleiben Kaufinteressenten aus und der Verkaufsprozess zieht sich unnötig in die Länge. Bieten Sie Ihr Objekt hingegen unter Wert an, verzeichnen Sie beim Verkauf des Objektes einen finanziellen Verlust.

Verkehrswert ermitteln bei Erbschaft oder Schenkung einer Immobilie

Anders als bei einem Immobilienverkauf, bei dem es Ihnen frei steht, ob Sie über den Verkehrswert ein Angebotspreis berechnen, ist das Ermitteln des Verkehrswertes bei einer Erbschaft oder einer Schenkung einer Immobilie in vielen Fällen notwendig. Diese Fälle treten dann ein, wenn die Immobilie an mehrere Personen – beispielsweise an eine Erbengemeinschaft – weitergegeben wird. Dann muss das Vermögen, das in dem Haus oder der Eigentumswohnung steckt, prozentual aufgeteilt werden. Das ist nur dann möglich, wenn der aktuelle Wert des betreffenden Objektes bestimmt worden ist.

Landen Auseinandersetzungen um eine Immobilie vor Gericht, reicht eine grobe Schätzung des Verkehrswertes nicht aus. Vor Gericht haben nur gerichtsfeste Wertgutachten Bestand, die von einem Sachverständigen vorgenommen worden sind. Dieses ist – anders als das Verkehrsgutachten, das ein Makler im Rahmen der Objektbetreuung kostenlos vornimmt oder Sie mit wenigen Klicks mit einem Verkehrswert Rechner online abrufen können – nicht kostenlos.

Verkehrswert einer Immobilie für Vermögensteilung im Scheidungsfall berechnen

Ebenso wie bei einer Erbschaft muss auch bei Scheidungsfällen das Vermögen, das in einer Immobilie steckt, aufgeteilt werden. Möchte eine Partei in dem Objekt wohnen bleiben und muss die andere Partei auszahlen, wird die Höhe der auszuzahlenden Summe anhand des Verkehrswertes berechnet.

Wertermittlung bei einer Versteigerung oder Zwangsversteigerung

Im Falle einer Versteigerung oder Zwangsversteigerung einer Immobilie setzt ein Vollstreckungsgesetz den Verkehrswert des Objektes fest, um anhand dessen ein Eröffnungspreis für die Verhandlung zu definieren. Auch in diesem Fall wird wieder ein gerichtsfestes Wertgutachten benötigt. Das Festlegen des Angebotspreises orientiert sich dann an der Immobilienwertermittlungsverordnung.

Bank: Verkehrswert bietet Orientierung für Beleihungsgrenze

Wenn Sie Ihre Immobilie über ein Darlehen finanzieren möchten, zieht das kreditgebende Institut ebenfalls ein Verkehrsgutachten heran, um eine Beleihungsgrenze bei der Hypothekenvergabe festzulegen.

Der Verkehrswert spiegelt jedoch nicht die Summe wider, die Ihnen die Bank leiht. Die Darlehenssumme liegt in der Regel bei 70 bis 90 Prozent des Verkehrswertes. Diese niedrig angelegte Beleihungsgrenze dient der Bank als Sicherheit: Sollte der Verkehrswert der Immobilie innerhalb der Kreditlaufzeit unerwartet stark sinken, macht das Kreditinstitut bei Verkauf im Notfall keinen Verlust. Die Grundlage für das Festlegen einer Beleihungsgrenze bietet das Pfandbriefgesetz (PfandBG) im §16.

Verkehrswert für Wohngebäudeversicherung ermitteln

Versicherungen ziehen nicht den Verkehrswert, sondern den Zeitwert einer Immobilie heran, um diese gegen Schäden im Rahmen einer Wohngebäudeversicherung abzusichern. Der Zeitwert errechnet sich aus dem Neuwert der Immobilie, von dem die Wertminderung abgezogen wird, die mit fortschreitendem Alter und Abnutzung eintritt.

Um den Verkehrswert Ihrer Immobilie zu bestimmen, setzen Experten eines der sogenannten Vergleichswertverfahren, Ertragsverfahren oder Sachwertverfahren ein. In einigen Fällen werden auch zwei der Verfahren miteinander kombiniert. Welches der möglichen Verfahren zum Einsatz kommt, hängt sowohl von dem Immobilientyp als auch von der Funktion der Immobilie ab.

Vergleichswertverfahren: Verkehrswert selbstgenutzter Immobilien festlegen

Im Rahmen des Vergleichswertverfahrens orientiert sich der Experte an dem Verkaufswert von Immobilien mit ähnlicher Ausstattung, Grundstücksgröße, regionaler Lage, Baujahr und Wohnfläche, die vor kurzem in der Region veräußert worden sind. Die nötigen Referenzwerte liefert der örtliche Gutachterausschuss der Stadt. Dieses Verfahren wird in der Regel bei selbstgenutzten Immobilien wie Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen angewendet. Der Vorteil: Das Vergleichswertverfahren liefert – sofern ausreichend Referenzobjekte vorhanden sind – präzise und zuverlässige Ergebnisse.

Ertragswertverfahren: Verkehrswert vermieteter Immobilien ermitteln

Das Ertragswertverfahren wird eingesetzt, wenn der Verkehrswert einer renditeorientierten Immobilie ermittelt werden soll, bei der die wirtschaftliche Restnutzungsdauer oder Erträge im Vordergrund stehen. Darunter fallen beispielsweise vermietete Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien oder Büro- und Geschäftshäuser. Je höher der zu erwartende Ertrag, desto höher klettert auch der Verkehrswert der Immobilie. Aus diesem Grund wird der Verkehrswert in diesem Fall auch als „Ertragswert“ bezeichnet.

Der Ertragswert einer Immobilie ergibt sich aus dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert. Dieser errechnet sich unter anderen aus den zu erwartenden Mieteinnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten, die für das Gebäude anfallen. Das Ertragswertverfahren ist deutlich komplexer in der Anwendung als das Vergleichswertverfahren. Daher wenden dieses in der Regel nur Experten an.

Sachwertverfahren: Mithilfe des Bodenwertes und des Gebäudesachwertes Verkehrswert ermitteln

Das Sachwertverfahren berechnet den Verkehrswert einer Immobilie, indem es die Summe des Bodenwertes mit dem Gebäudesachwert verrechnet. Während der Bodenwert des Objektes anhand der Bodenrichtwerte ermittelt wird, ergibt sich der Gebäudesachwert aus den Kosten für die Gebäudeherstellung, von denen eine Alterswertminderung abgezogen wird. Den daraus resultierenden Sachwert nutzen vor allem Banken, um den Gegenwert einer Immobilie bei einer Finanzierung festzulegen. Grund: Das Verfahren orientiert sich an der "Substanz" einer Immobilie und erscheint Banken daher besonders sicher. Das Sachwertverfahren kommt auch dann zum Einsatz, wenn für selbstgenutzte Immobilien nicht ausreichend Referenzobjekte für ein Vergleichswertverfahren vorliegen.

Den Verkehrswert einer Immobilie ermitteln Sie mithilfe verschiedener Faktoren. Zu diesen gehören individuelle Eigenschaften des Gebäudes, aber auch dessen Umfeld. Dabei gilt: Je höher die Lebensqualität ist, welche die Immobilie ermöglicht, desto höher klettert der Verkehrswert. Zu den wesentlichen Faktoren, die den Verkehrswert bestimmen, gehören:

• Lage der Immobilie

Die Lage nimmt erheblichen Einfluss auf den Verkaufswert einer Immobilie, da von ihr im hohen Maße die Nachfrage abhängt. Bei der Lagebestimmung unterscheidet man die Mikrolage von der Makrolage.

Die Makrolage bezieht sich auf das weitere Umfeld der Immobilie. Sie berücksichtigt allgemein die Lebensqualität der Region, der Stadt oder des Stadtteils, in dem sich das Objekt befindet. Die Mikrolage beleuchtet hingegen die unmittelbaren Bedingungen vor Ort. In diesen Bewertungsfaktor fließen beispielsweise die vorhandene Bevölkerungsstruktur, Straßenlärm, Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel sowie die Infrastruktur bezüglich Schulen, Kindergärten oder Freizeitmöglichkeiten ein.

Entscheidend kann auch das Image des Viertels sein. Handelt es sich um ein gutbürgerliches Viertel oder eher um einen Problembezirk mit wenig Entwicklungspotenzial? Plant die Stadt oder die Gemeinde eine Quartiersentwicklung, von der Ihre Immobilie profitiert? Generell gilt: Je besser das Image des Viertels ist, desto höher liegt der Verkehrswert der Immobilie.

• Zustand und Ausstattung des Gebäudes

Gebäudebezogene Faktoren bestimmen ebenfalls, wie der Verkehrswert einer Immobilie ausfällt. Diese definieren vor allem den Zustand des Objektes sowie die Wohnqualität, die es bietet. Zu den objektspezifischen Eigenschaften zählen Baujahr, Qualität der Bauweise, Größe der Wohn- und Nutzfläche, Ausstattungsniveau - beispielsweise von Küche und Bädern - sowie der allgemeine Zustand des Gebäudes. Sonderflächen wie Terrassen oder Balkone erhöhen den Verkehrswert ebenso wie Modernisierungsmaßnahmen, ein guter energetischer Zustand und Renovierungen. Einschränkungen wie Sondernutzungsrechte senken den Verkehrswert hingegen.

• Größe und Schnitt des Grundstücks

Die Quadratmeterzahl von Grundstück und Wohnfläche wirken sich ebenfalls auf den Verkehrswert einer Immobilie aus. Dabei beeinflussen nicht nur die reine Gebäude- und Grundstücksgröße den Verkehrswert, sondern auch der Schnitt des Grundstücks.

Der Verkehrswert eines Grundstücks richtet sich danach, wie viel Wohnfläche auf dem Grundstück errichtet werden kann. Je größer die Quadratmeterzahl, desto höher der mögliche Verkaufspreis. Aber: Je verwinkelter die Fläche ist, desto niedriger der Marktwert eines unbebauten Grundstücks. Das gilt auch für Grundstücke in Hanglage. Der Grund dafür liegt in den zusätzlichen Kosten, die bei der Bebauung entstehen. Diese drücken den Verkehrswert.

Auch ein aktueller Bebauungsplan kann die Bebaubarkeit eines Grundstücks beeinflussen. Je umfassender die behördlichen Vorgaben für den Bau eines Gebäudes – das kann beispielsweise Dachform, Geschossanzahl oder Haustyp betreffen – ausfallen, desto niedriger wird der Verkehrswert einer Immobilie angesetzt. Ob es Vorgaben für die Bautätigkeiten in Ihrer Region gibt, können Sie beim zuständigen Bauordnungsamt der Gemeinde bzw. beim Stadtplanungsamt einsehen.

• Marktbedingungen: Dynamischer Verkehrswert durch aktuelle Marktlage und Trends

Der Verkehrswert unterliegt im hohen Maße den aktuellen Bedingungen, die auf dem lokalen Immobilienmarkt herrschen. Wenn aktuell die Nachfrage nach Objekten, die in Lage und Ausstattung Ihrer Immobilie ähnelt, besonders hoch ist, zieht der Verkehrswert Ihres Objektes an. Bei geringer Nachfrage nimmt der Verkehrswert hingegen entsprechend ab. So erzielt eine Immobilie, die in einer stark gefragten Region liegt, einen deutlich höheren Verkaufspreis als ein baugleiches Objekt, das in einer ländlichen Region steht.

Geht es darum, den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln, ist ein Vor-Ort-Termin unumgänglich. Nur so kann sich der Immobilienmakler oder Sachverständige ein umfassendes Bild von der Lage der Immobilie verschaffen und auch den Zustand genau in Augenschein nehmen. Dabei gehen Immobilienexperten strukturiert anhand einer Checkliste vor, um alle wichtigen Aspekte zu Lage und Zustand des Objekts zu erfassen. Dabei werden beispielsweis folgende Punkte geprüft:

• Wie steht es um die allgemeine Infrastruktur rund ums Grundstück: Sind Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten, Grünflächen, etc. in der Nähe?
• Wie steht es um die Verkehrsinfrastruktur im Umfeld, gibt es eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr?
• Wie ist es um die Mikrolage des Grundstücks bestellt, wie sonnig ist beispielsweise der Garten, wie ruhig ist die Nachbarschaft?
• Welche Spielräume bietet der Bebauungsplan hinsichtlich der Nutzung und Bebauung/Erweiterung um An- oder Ausbauten?
• Bietet das Grundstück einen oder mehrere Stellplätze? Dies kann insbesondere bei Parkplatznot in der Umgebung und auch hinsichtlich der Möglichkeit, ein Elektroauto zu laden, ein wichtiges Kriterium sein.
• Wie alt ist das Haus?
• Ist das Dach dicht, wie steht es um Fassade, Keller, Wasserleitungen und Fenster? Wo besteht Sanierungsbedarf?
• Wie steht es um die Haustechnik, wie wird das Haus beheizt, entspricht die Elektrik den heutigen Anforderungen?

Nach dem Vor-Ort-Termin nimmt der Immobilienexperte die Bewertung anhand eines der drei Verfahren zur Verkehrswertermittlung vor. Dabei wird jeweils geprüft, inwiefern sich alle untersuchten Faktoren günstig oder ungünstig auf den Verkehrswert auswirken.

Wenn Sie den Verkehrswert Ihres Hauses oder den Verkehrswert Ihrer Eigentumswohnung exakt berechnen möchten, benötigen Sie konkrete Informationen zu Größe, energetischen Zustand, Lage sowie Betriebskosten und – bei vermieteten Objekten - Einnahmen. Diese liefern Ihnen unterschiedliche Dokumente.

Um den Verkehrswert für ein Haus zu ermitteln, benötigen Sie diese Unterlagen:

• Grundrisse, Schnitte, Baupläne
• Grundbuchauszug
• Lageplan und Flurkarte
• Baubeschreibung
• Wohnflächenberechnung
• Energieausweis

Um den Verkehrswert einer Eigentumswohnung zu berechnen, benötigen Sie außerdem diese Dokumente:

• Teilungserklärung
• Wirtschaftsplan
• Hausgeldabrechnung
• Protokoll der letzten 3 Eigentümerversammlungen

Bei vermieteten Objekten sind zusätzlich folgende Unterlagen für die Verkehrswertermittlung relevant: 

• Mietaufstellungen
• Mietverträge
• Bewirtschaftungskosten

Besitzen Sie spezielle Rechte oder es liegen Lasten auf Ihrer Immobilie, sollten Ihnen diese Unterlagen vorliegen:

• Notarielle Urkunden
• Eintragungen (Wohnrechte, Wegerechte, etc.)

Der Verkehrswert einer Immobilie ist vor allem für den Verkauf, die Beleihung oder die Versteuerung des Objektes von Belang. Möchten Sie sich einen ersten Eindruck über den aktuellen Wert Ihrer Immobilie verschaffen, hilft Ihnen unserer Online-Rechner schnell und unkompliziert weiter. Gerichtsfeste und detaillierte Wertgutachten erstellen hingegen ausschließlich Sachverständige. Eine fachkundige, aber nicht vor Gericht zugelassene, Einschätzung des Marktwertes Ihrer Immobilie nehmen Makler vor. Im Rahmen des Vermittlungsprozesses ist diese kostenlos. Benötigen Banken oder Finanzämter den Verkehrswert einer Immobilie, beauftragen diese ihre eigenen Experten mit der Einschätzung des Marktwertes.

Für den Besitz einer Immobilie fallen verschiedene Steuern wie die Grundsteuer, Schenkungssteuer oder Erbschaft­steuer. Wie hoch die Steuerschuld ausfällt, hängt von dem Verkehrswert der Immobilie ab.

Um den Verkehrswert zu berechnen, bedient sich das Finanzamt eines der drei gängigen Verfahren: dem Vergleichswertverfahren, dem Ertragswertverfahren oder dem Sachwertverfahren. Doch dabei können Behörden Fehler unterlaufen oder die Einschätzung kann zu grob ausfallen. Das liegt unter anderem daran, dass das Finanzamt sich die Beschaffenheit der Immobilie normalerweise nicht bei einer Vor-Ort-Begehung anschaut, sondern den Verkehrswert lediglich anhand von „typisierten Massenverfahren“ ausrechnet. Aktuelle Bewegungen auf dem Immobilienmarkt werden dabei oftmals nicht berücksichtigt.