Private Wohnungen als Ferienunterkünfte: Kurzzeitvermietung wird schwieriger

Ein Initiative einiger europäischer Städte und immer mehr Gerichtsurteile machen es Eigentümern immer schwerer, ihre Wohnungen als Ferienunterkünfte zu vermieten. Die Städte wollen verhindern, dass dem Mietmarkt Wohnungen entzogen werden. 

Privater Wohnraum, der als Ferienwohnung angeboten wird, ist vielen Städten und Gemeinden schon lange ein Dorn im Auge. Berlin, Frankfurt und München haben deshalb nun zusammen mit anderen europäischen Städten ein Positionspapier vorgelegt, in dem sie eine strengere Regulierung der Kurzzeitvermietungen als Ferienwohnungen von europäischen Institutionen fordern. Und auch ein aktuelles Berliner Gerichtsurteil besagt, dass Vermietungen unter drei Monaten in der Regel als Zweckentfremdung anzusehen und somit als unzulässig sind.

Berliner Urteil: Vermietung unter drei Monaten ist generell als Zweckentfremdung anzusehen

Die Vermietung von privatem Wohnraum über einen Zeitraum von weniger als drei Monaten stellt im Regelfall einen Verstoß gegen das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz dar. Dies verkündete das Berliner Verwaltungsgericht in einem aktuellen Urteil Anfang März. Laut rbb hatte ein Ehepaar geklagt, das seine Wohnung über die Internetplattform Airbnb für jeweils einen Monat zur Miete angeboten hatte. In 2018 hatte das Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg die Eigentümer aufgefordert, ihre Wohnung dem allgemein zugänglichen Mietwohnungsmarkt „zurückzuführen“. Dagegen hatte das Ehepaar geklagt und nun zunächst verloren. Da dieser Fall aktuell jedoch eine gewisse Brisanz und grundsätzliche Bedeutung aufweist, wurde die Berufung zum Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg zugelassen.

Positionspapier mehrerer europäischer Städte für strengere Regulierung von Kurzzeitvermietungen

Knapp 25 europäische Städte haben sich zusammengetan, um sich genau diesem Thema – der kurzfristigen Vermietung von Wohnraum – zu widmen. Gemeinsam haben sie ein Positionspapier zur Regulierung von Kurzzeitvermietungen verfasst. Konkret beklagen sich die Verfasser über das zunehmende Angebot an privaten Ferienwohnungsvermietungen, die über große Plattformen wie Airbnb einem breiten Publikum zugänglich gemacht werden. Oft geschehe dies rechtswidrig und ohne Genehmigung, da der Wohnraum dem Mietwohnmarkt illegal entzogen werde. Was fehle, sei ein neuer Rechtsrahmen, der die fraglichen Vermittlungsplattformen dazu verpflichte, erforderliche Daten mit den Stadtverwaltungen auszutauschen. Nur dann könne man das Angebot regulieren und mit den Eigentümern geeignete Kompromisse finden. Das Ziel: das Gleichgewicht zwischen einem gesunden Wachstum des Fremdenverkehrs sowie die Möglichkeit für die Bevölkerung, Wohnungen zu finden, soll wiederhergestellt werden.

Gesetze innerhalb Deutschlands variieren stark

Die Zweckentfremdung von Wohnraum spielt in vielen Bundesländern eine große Rolle, wenn es um den Mangel an bezahlbaren Wohnungen geht. Daher gibt es bereits zahlreiche Regulierungen und Gesetze, die sich mit der Regulierung der Kurzzeitvermietung beschäftigen. Einheitliche Vorgaben gibt es allerdings nicht, so dass die Bußgelder in den Städten zwischen 50.000 Euro und 500.000 Euro variieren. Im Folgenden einige Beispiele, wie einzelne Bundesländer und Kommunen mit dem umstrittenen Thema umgehen:

Rheinland-Pfalz

Der rheinland-pfälzische Landtag hat ein Gesetz verabschiedet, das den Kommunen mehr Handlungsspielraum einräumt. Kommunen können nun anordnen, dass eine Wohnung als solche genutzt werden muss. Die Anordnung gilt für Wohnraum, der länger als zwölf Wochen im Jahr an Touristen vermietet wird oder länger als ein halbes Jahr leer steht. Die  Höhe des Bußgelds bei Nichteinhaltung: 50.000 Euro.

Niedersachsen

In Lüneburg wurde im Juni 2019 eine Satzung zum Zweckentfremdungsverbot erlassen. Auch die ostfriesischen Inseln haben unterschiedliche Regelungen verabschiedet, die die Umwandlung von Wohnraum für gewerbliche oder berufliche Zwecke verhindern soll. Höhe der Geldbußen hier: 100.000 Euro.

Nordrhein-Westfalen (NRW)

Eine generelle Regelung für das gesamte Bundesland gibt es nicht. Im August hat daher Düsseldorf eine Wohnraum-Schutzsatzung erlassen, die nur für die Landeshauptstadt gilt. Diese besagt, dass die Untervermietung bewohnter Wohnungen auf Zeit möglich bleiben soll, die Stadt jedoch jederzeit die Wiederzuführung des Wohnraums zu Wohnzwecken anordnen kann. Zuwiderhandlungen werden mit 50.000 Euro geahndet.

Hessen

In Hessen gilt seit 2018 die Ferienwohnungssatzung. Laut Satzung dürfen Wohnungen bis zu acht Wochen pro Jahr an Touristen vermietet werden, wenn vorher eine Genehmigung der Stadt eingeholt wurde. Bei Verstößen können Bußgelder bis zu 25.000 Euro verhängt werden.

Bayern

München, Nürnberg und Regensburg haben jeweils eine eigene Zweckentfremdungssatzung verabschiedet, die in 2017 teilweise überarbeitet wurden. Der gemeinsame Tenor der Regelungen: Eine Wohnung darf nicht mehr als acht Wochen pro Jahr an Feriengäste vermietet werden. Ausnahme: Einzelne Zimmer dürfen auch länger vermietet werden, wenn die Wohnung gleichzeitig zu mehr als 50 Prozent selbst genutzt wird. Das Bußgeld wurde von 50.000 Euro auf bis zu 500.000 Euro erhöht.

Berlin

In der Hauptstadt gilt bereits seit 2014 ein Zweckentfremdungsverbot. Darin ist geregelt, dass eine private Wohnung nur mit einer Ausnahmegenehmigung als Feriendomizil vermietet werden darf. Bußgelder werden seit 2018 kassiert und spülten bereits 1,5 Millionen Euro in die Stadtkasse. Dennoch gibt es Tausende illegaler Ferienwohnungen, die aus Mangel an Kontrollinstanzen schlichtweg nicht erfasst werden können – trotz des empfindlichen Bußgelds in Höhe von 500.000 Euro.

Hamburg

Hier müssen Angebote für Ferienunterkünfte mit einer so genannten "Wohnraumschutznummer" veröffentlicht werden. Außerdem darf der Gesamtzeitraum der Kurzzeitvermietung eine Zeitspanne von acht Wochen pro Jahr nicht überschreiten. Halten sich die privaten Vermieter nicht an die Vorgaben, werden bis zu 500.000 Euro Bußgeld fällig.