Wohnungskündigung – neue Urteile und Möglichkeiten für Eigentümer

Wer als Eigentümer einer Wohnung seinem Mieter kündigen will, hat in Deutschland normalerweise schlechte Karten. Und doch gibt es in jüngster Zeit immer häufiger Urteile, die eine Wohnungskündigung durch den Vermieter ermöglichen.

Kündigung bei falscher Selbstauskunft

Nach einem aktuellen Urteil des Amtsgerichts Kaufbeuren, darf ein Vermieter seinem Mieter kündigen, wenn dieser bei Abschluss des Mietvertrags falsche Angaben gemacht hat. In dem aktuellen Fall hatte der Mieter bei der Selbstauskunft bewusst verschwiegen, dass ihm seine vorherige Wohnung fristlos gekündigt wurde. Das Landgericht sah in dem Verhalten des Mieters eine vorsätzliche Täuschung und damit einen rechtmäßigen Kündigungsgrund.

Wohnungskündigung durch Vermieter – legale Möglichkeiten
Einem Vermieter ist es untersagt, Mietverhältnisse zu kündigen, um die Miete zu erhöhen oder die Wohnung in eine Eigentumswohnung umzuwandeln. Auch grundlose oder willkürliche Kündigungen sind verboten. Möchte ein Vermieter seinem Mieter kündigen, so muss er sich bei der Kündigung auf die im Gesetz aufgeführten Kündigungsgründe berufen:

• Eigenbedarf oder
• Angemessene wirtschaftliche Verwertung oder
• Schwerwiegende Vertragsverletzung des Mieters

Eigenbedarfskündigung – Gesetzgebung gibt mehr Spielräume

Am häufigsten kündigen Vermieter ihrem Mieter, weil sie Eigenbedarf geltend machen, d.h. die Wohnung oder das Haus selber nutzen möchten. Dabei hat sich der Kreis der Familienmitglieder, für die Eigenbedarf geltend gemacht werden kann, sukzessive ausgeweitet (z.B. auf Neffen und Nichten). Auch kann einem Urteil des Bundesgerichtshofes zufolge (Aktenzeichen VIII ZR 127/08) die Unterbringung eines Au-Pair-Mädchens ein berechtigtes Interesse für eine Eigenbedarfskündigung darstellen.

In einem Fall hat das Landgericht Frankfurt einer vierköpfigen Familie sogar das Recht eingeräumt, einem 84-jährigen Mieter wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Das Gericht war zu der Auffassung gelangt, dass dem Mann trotzt einiger Behinderungen ein Umzug zuzumuten sei und deshalb dem Wunsch der Familie nach einer größeren Wohnung entsprochen. Eine Wohnungskündigung wegen Eigenbedarf ist jedoch nicht rechtmäßig, wenn

• der Eigenbedarf nur vorgeschoben wurde und keine wirkliche Nutzungsabsicht bestand
• der Eigentümer es versäumt hat, eine im Haus frei werdende Alternativwohnung anzubieten
• die 10 jährige Sperrfrist nach Eigentumsumwandlung nicht eingehalten wurde
• die Mieterinteressen gewichtiger als die Eigentümerinteressen erscheinen (Abwägungsentscheidung des Gerichts)

Wirtschaftliche Verwertung als Grund für Wohnungskündigung

Weniger aussichtsreich, als die Kündigung wegen Eigenbedarfs, ist die Kündigung zur besseren “wirtschaftlichen Verwertung” einer Immobilie. Zwar hat beispielsweise eine Erbengemeinschaft gemäß eines BGH-Urteils aus 2011 einer 90-jährigen Mieterin erfolgreich kündigen können, um einen Streit in der Gemeinschaft durch Verkauf der Immobilie beilegen zu können. Allerdings wurde der Klage nur stattgegeben, weil die Gemeinschaft nachweisen konnte, dass das Haus stark sanierungsbedürftig war und der Verkauf im vermieteten Zustand zu großen Verlusten geführt hätte.

Keine Aussicht auf Erfolg hat eine Verwertungskündigung, wenn der Vermieter die Wohnung danach nur höher vermieten will oder in eine Eigentumswohnung umwandeln möchte. Auch wenn ein Vermieter ein Haus oder eine Wohnung von Grund auf sanieren möchte, kann er nicht einfach eine Verwertungskündigung aussprechen. Er muss nachweisen, dass die Sanierung wirtschaftlich geboten ist und die Mieter nicht temporär anderweitig während der Sanierung untergebracht werden können. Auch muss er darlegen, dass er den schlechten Zustand des Gebäudes nicht durch unterlassene Erhaltungsarbeiten zu verantworten hat.

Wohnungskündigung wegen Vertragsverletzung durch Mieter

Vermieter können ihren Mietern kündigen, wenn diese wiederholt gegen Bestimmungen des Mietvertrages verstoßen. Von Gerichten anerkannte Vertragsverletzungen sind z.B.:

• wiederholter Mietrückstand
• Vertragswidriger Gebrauch einer Wohnung (z.B. unzulässige Untervermietung)
• Verstöße gegen die Hausordnung oder Störung des Hausfriedens.

So hat das Amtsgericht Düsseldorf im August 2013 die fristlose Kündigung eines 75-jähigen, rauchenden Mieters bestätigt, weil der Rauch ins Treppenhaus zog und andere Mieter belästigte. Eine wirksame Kündigung wegen erheblicher Vertragsverletzungen setzt voraus, dass der Vermieter zuvor eine schriftliche Abmahnung verfasst hat und dem Mieter die Chance zur Verhaltensveränderung gegeben hat.

Wichtig: Bei der Kündigung muss sich ein Vermieter zwingend an die gesetzlichen Formvorschriften halten. So muss die Kündigung schriftlich erfolgen und vom Vermieter eigenhändig unterschrieben werden. Das Schreiben muss an alle Mieter gerichtet sein und die gesetzlichen Kündigungsfristen müssen eingehalten werden. Die Kündigung muss mit den gesetzlich anerkannten Kündigungsgründen begründet werden. Diese müssen für den Mieter nachvollziehbar dargelegt werden und damit überprüfbar sein. Es können keine weiteren Kündigungsgründe nach Verfassen des Kündigungsschreibens „nachgereicht“ werden.