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von Ilka Fronia | Expertin für Immobilienfinanzierung

Altbausanierung: Maßnahmen & Kosten online berechnen!

Altbau-Häuser haben vielfach einen gewissen Charme - doch oftmals kosten sie im Unterhalt sehr viel Geld und müssen umfassend saniert werden. Teilweise ist dies bei einem Eigentümerwechsel auch gesetzlich vorgeschrieben. Wir haben die wichtigsten Fragen und Antworten rund um die Altbausanierung für Sie zusammengestellt.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Wer seinen Altbau sanieren will, sollte einen Bausachverständigen und/oder einen Energieberater hinzuziehen.
  • Es gelten verschiedene gesetzliche Vorgaben hinsichtlich der Dämmung und Heizungsanlage, die bei einem Eigentümerwechsel der Immobilie einzuhalten sind. 
  • Wer seinen Altbau sanieren möchte oder eine Kernsanierung plant, kann die Kosten mit Fördermitteln abfedern.
  • Unser Sanierungsrechner gibt erste Anhaltswerte zu Kosten & Einsparmöglichkeiten.

1. Altbausanierung vs. Kernsanierung: Wo liegt der Unterschied?

Was ist eigentlich ein Altbau? Üblich ist diese Bezeichnung für Häuser, die vor 1949 errichtet wurden, doch diese Definition ist nicht in Stein gemeißelt. Fest steht, dass viele Häuser älteren Datums nicht bezugsfertig sind. Dafür gibt es mehrere Gründe: So hat die Bausubstanz oftmals gelitten oder die Heizkosten sind aufgrund einer bescheidenen oder gar fehlenden Dämmung enorm hoch. Vielfach sind die Grundrisse älterer Häuser auch nicht mehr zeitgemäß, was oft auf Häuser aus den 50er bis 80er Jahren zutrifft. Küchen und Kinderzimmer wurden oftmals eher klein dimensioniert.

Ob Pragmatiker oder Altbau-Fan: Jeder Käufer eines betagteren Hauses sollte sich schon vor dem Erwerb mit dem Thema Altbausanierung auseinandersetzen. Doch was ist eigentlich darunter zu verstehen? Wann ist von einer Kernsanierung die Rede und was muss bei denkmalgeschützten Häusern beachtet werden? Die wichtigsten Punkte zu diesen drei Stichworten auf einen Blick:

  • Altbausanierung

Bei der Altbausanierung geht es darum, die Substanz des Hauses zu erhalten oder zu verbessern. Oftmals überschneiden sich die dazugehörigen Maßnahmen auch mit einer energetischen Sanierung. So macht es beispielsweise Sinn, ein marodes Dach nicht einfach nur zu erneuern, sondern auch umfassend zu dämmen.

  • Kernsanierung

Von einer Kernsanierung ist die Rede, wenn nicht nur Arbeiten im Rahmen einer Altbausanierung durchgeführt werden, sondern auch An-, Aus- oder Umbauten erfolgen und das Haus somit praktisch entkernt wird, bis im Extremfall nur noch die Außenwände stehen. Auch die Kernsanierung kann - und sollte - mit einer energetischen Sanierung kombiniert werden. Da sie umfangreicher ist, muss bei der Kernsanierung mit höheren Kosten kalkuliert werden, als wenn es darum geht, ein altes Haus zu sanieren.

  • Altbausanierung bei denkmalgeschützten Häusern

Bei Denkmalschutzimmobilien sind Eigentümer verpflichtet, die historische Bausubstanz zu erhalten. Wichtig zu wissen: Es kann auch sein, dass lediglich einzelne Gebäudeteile wie zum Beispiel die Fassade und nicht das gesamte Haus denkmalgeschützt sind. Unter Beachtung der Vorgaben der zuständigen Denkmalschutzbehörde und je nachdem, welche Bauteile unter Denkmalschutz stehen, kann auch hier eine Kernsanierung infrage kommen. Auch eine energetische Sanierung ist durchaus möglich. Hier bietet sich vor allem die Dämmung der obersten Geschossdecke oder die Dachdämmung an. Da es bei Denkmalschutzimmobilien nicht nur auf den Erhalt der alten Substanz, sondern auch auf die Verwendung bestimmter Baustoffe ankommt, sollte in jedem Fall ein Experte mit der Baubegleitung beauftragt werden.

Wenn Sie mit dem Kauf eines Altbaus liebäugeln, sollten Sie einen Bausachverständigen ins Boot holen, der das Haus schon vor dem Kauf unter die Lupe nimmt und auf Schäden an der Bausubstanz hin prüft. So wissen Sie, welche Sanierungsarbeiten zwingend erforderlich sind und können zudem auch die Baufinanzierung solide kalkulieren und vermeiden eine teure Nachfinanzierung. Ein weiterer Vorteil: Bausachverständige erkennen auch, welche gesundheitsschädlichen Baustoffe verwendet wurden und ersetzt werden sollten. Idealerweise verfügt der Sachverständige auch über eine Qualifikation als Energieberater, sodass er einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSF) erstellen kann. Dieser dient dann nicht nur als Grundlage für die Umsetzung der energetischen Sanierungsmaßnahmen, sondern ermöglicht auch die Inanspruchnahme eines Förderbonus (siehe Punkt 4).

immoverkauf24 Hinweis

Für die Sanierung von denkmalgeschützten Häusern halten Kommunen mitunter besondere Fördermittel bereit. Zudem winken Steuervorteile über die Denkmalschutz-Abschreibungen, die im Gegensatz zu den üblichen Abschreibungen auch bei Selbstnutzung geltend gemacht werden können. Die Denkmalschutz-AfA beläuft sich auf 90 Prozent der für den Erhalt des Gebäudes erforderlichen Sanierungskosten über zehn Jahre.

2. Welche Maßnahmen gehören zur Sanierung eines alten Hauses?

Wer den Kauf eines Altbaus plant oder sogar schon ein passendes Objekt gefunden hat, steht zunächst vor der Frage, welche Kosten für die Altbausanierung anfallen könnten. Um dies kalkulieren zu können, muss möglichst präzise ermittelt werden, welche Sanierungsmaßnahmen erforderlich und gewünscht sind. 

Die wichtigsten Maßnahmen im Überblick:
Dachsanierung

Die Dachsanierung umfasst unterschiedliche Arbeiten und kann vom einfachen Austausch maroder Dachpfannen oder -ziegel über das Einsetzen neuer Dachfenster bis hin zur umfangreichen Dachdämmung oder sogar einer kompletten Neuerrichtung des Dachstuhls reichen. Letzteres ist erforderlich, wenn die vorhandenen Dachbalken starke Schäden aufweisen. In alten Häusern kann es vorkommen, dass die Dachbalken von Schwamm oder Hausbock befallen sind, was eine aufwändige Sanierung erfordert und auch meldepflichtig ist. Aus energetischer Sicht ist eine Dachdämmung definitiv sinnvoll und kann je nach Zustand der Dacheindeckung von innen (Zwischensparrendämmung) oder im Rahmen der Dachneueindeckung erfolgen (Aufsparrendämmung). Wichtig für Käufer, Erben oder Beschenkte die nach dem 01.1.2002 Eigentümer wurden: Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt vor, dass das Dach innerhalb von zwei Jahren ab Eigentumsumschreibung gedämmt werden muss, sofern der U-Wert über 0,24 W /m2K liegt. Eine Ausnahme gilt nur, wenn bereits der Mindestwärmeschutz gemäß DIN 4108-2: 2013-02 eingehalten wird.

Oberste Geschossdecke dämmen

Wer ein altes Haus sanieren möchte, kommt bei einem unbeheizten Dachboden nicht drumherum, binnen zwei Jahren ab Eigentumsübertrag die oberste Geschossdecke zu dämmen, sofern nicht ohnehin das Dach gedämmt wird. Auch dies schreibt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) vor. Dies gilt für alle Häuser, bei denen ein Eigentümerwechsel nach 2002 stattfand. Ausnahme: Sofern der Mindestwärmeschutz gemäß DIN 4108-2: 2013-02 eingehalten wird, entfällt die gesetzliche Sanierungspflicht.

Fassadensanierung

Bei Altbauten aus der Gründerzeit ist die Fassadensanierung zur Straße hin oftmals wegen des immensen Aufwands eher nicht möglich und beschränkt sich daher in der Regel auf einen Neuanstrich und die Ausbesserung von Fassadenschäden. Die Hofseite solcher Häuser lässt sich hingegen auch mit einem Wärmedämmverbundsystem dämmen. Bei zweischaligem Mauerwerk mit einem Hohlraum zwischen Außen- und Innenwand käme auch eine Einblasdämmung in Betracht. Dabei wird loses Dämmmaterial in den Hohlraum zwischen Außen- und Innenwand eingebracht. Alternativ kommt eine Innendämmung infrage, die sich beispielsweise für Gebäude unter Denkmalschutz anbieten kann.

Fenster / Haustür erneuern

Der Fenstertausch kann sich im Rahmen der Altbausanierung aus mehreren Gründen anbieten: So können neue Fenster die Optik des Hauses maßgeblich verbessern, zudem bieten sie je nach Bauart großes Einsparpotenzial bei den Heizkosten. Gleiches gilt für die Haustür, bei der zudem auch Sicherheitsaspekte berücksichtigt werden sollten. Dabei gilt, dass die Fenster auf die Fassade abgestimmt sein müssen. So ergibt es keinen Sinn, dreifach verglaste Fenster einzubauen, wenn nicht auch die Fassade gedämmt wird. Ansonsten droht Schimmelbildung. Wichtig: Das Gebäudeenergiegesetz schreibt einen maximalen U-Wert von 1,3 W / m2K vor (Dachfenster: 1,4). Bei einem energetisch sanierten Haus kommt es entscheidend auf eine fachgerechte Ausführung und eine gute Belüftung an, da ansonsten Schimmelbildung begünstigt wird. Es kann durchaus sinnvoll sein, eine Belüftungsanlage zu installieren, die für einen gesunden Luftaustausch sorgt und auch hilft, Heizkosten zu senken.

Heizungsanlage austauschen

Bei einem Eigentümerwechsel nach dem Jahr 2002 besteht die Pflicht, Heizungs- und auch Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen zu isolieren. Das ist nicht teuer und leistet einen Beitrag zur Reduzierung der Heizkosten. Je nachdem, wann und welche Heizungsanlage installiert wurde, besteht zudem eine gesetzliche Pflicht zum Austausch. So müssen mehr als 30 Jahre alte Gas- und Ölheizungen beziehungsweise Konstanttemperaturkessel ersetzt werden. Wer sein Haus schon vor dem 1. Februar 2002 bewohnte, ist zum Austausch nicht verpflichtet. Da Fördermittel bereits für Anlagen ab einem Alter von 20 Jahren vergeben werden (mehr dazu unter Punkt 4), diese dann oftmals schon fehleranfällig sind und auch der Wirkungsgrad im Vergleich zu modernen Anlagen geringer ist, kann der Austausch auch für diese in Betracht gezogen werden.

Welche Art der Heizungsanlage für die Altbausanierung infrage kommt, hängt von diversen Faktoren ab – darunter die regionalen Vorschriften sowie der energetische Zustand des Hauses. So sind moderne Wärmepumpen eher für Häuser mit einem höheren energetischen Standard und idealerweise einer Photovoltaikanlage auf dem Dach geeignet. Die Heizungsanlage umfasst zudem auch die Leitungen und Heizkörper in den Räumen. Dabei ist zu beachten, dass eine Wärmepumpe auch den Austausch vorhandener Heizkörper umfassen kann. Dies liegt daran, dass die Heizungsanlage mit niedrigerer Wassertemperatur betrieben wird und die Heizkörper dafür ausgelegt sein müssen.

Elektrik erneuern/erweitern

In Altbauten genügt die Elektrik häufig nicht den heutigen Anforderungen. So sind Steckdosen oftmals Mangelware, teils sind Leitungen unschön auf Putz sichtbar verlegt oder entsprechen nicht mehr den heutigen Sicherheitsstandards. Das gilt insbesondere für Bad und Küche. Auch die Anzahl der Sicherungen ist oftmals unterdimensioniert und nicht für die Nutzung vieler Geräte ausgelegt. Abhilfe schafft die Erneuerung oder Erweiterung der Elektrik. Wer den Aufwand und die Kosten für das Aufstemmen der Wände für die Verlegung neuer Leitungen scheut, ist mit Lösungen für die Fertiginstallation gut beraten. Sie ermöglichen beispielsweise das Verlegen hinter der Fußbodenleiste.

Innenausstattung erneuern (Bäder/Küche/Fußböden/Wände/ Decken/Grundriss/Innentüren)

Das Innenleben des Hauses wieder auf Vordermann zu bringen, gehört ebenfalls zu einer umfassenden Altbausanierung. Zu diesen Maßnahmen kann beispielsweise der Austausch oder die Reparatur alter Zimmertüren oder auch das Verspachteln von Wänden und das fachgerechte Beseitigen von Rissen gehören. Ebenso müssen mitunter auch Innentreppen aus Holz oder Bodendielen ersetzt werden. Auch der Schallschutz sollte beachtet werden und kann weitere Arbeiten erfordern. So sind Häuser aus der Nachkriegszeit oftmals sehr hellhörig. Zudem weisen vor den 70er Jahren errichteten Häuser mitunter noch Bleirohre auf, die gesundheitlich schädlich sind. Der Gesetzgeber schreibt zwar keinen Austausch vor, doch die in der Trinkwasserverordnung definierten Grenzwerte für Trinkwasser sind nur auf diesem Weg einzuhalten.

Kellerdecke dämmen

Anders als vielfach angenommen ist die Dämmung der Kellerdecke nicht verpflichtend, sie kann aber mitunter Bestandteil von Fördermaßnahmen sein. Die Kosten sind überschaubar und sie bietet auf einfachem Weg einen Beitrag zur Heizkostenersparnis.

Kellerabdichtung

Oft ist der Keller in alten Häusern feucht, da es früher nicht unbedingt üblich war, eine sogenannte Horizontalsperre im Mauerwerk einzubauen. Da Feuchtigkeit die Bausubstanz schädigen kann, gehört auch das Abdichten der Kellerwände zu einer durchdachten Altbausanierung.

immoverkauf24 Tipp

Bevor Sie einen Altbau kaufen, sollten Sie sich über die Vorgaben zur Nachrüstpflicht informieren, für die eine Frist von zwei Jahren ab Eigentumsumschreibung gilt. Diese Vorschrift greift übrigens auch für Erben oder Beschenkte. Die Sanierungspflicht besteht jedoch nicht, wenn vor dem 1. Februar 2002 ein Eigentümerwechsel stattfand. Ferner sind bei Sanierungsmaßnahmen bestimmte U-Werte für die Bauteile einzuhalten. Ausgenommen davon sind Bauteile, die nach dem 31. Dezember 1983 unter Einhaltung energiesparrechtlicher Vorgaben errichtet oder erneuert worden sind. Da die Vorgaben insbesondere für Heizungsanlagen komplex sind, sollten Hauskäufer sich vorab umfassend informieren und beispielsweise einen Energieberater konsultieren.

3. Welche Kosten kommen bei einer Sanierung des Altbaus auf mich zu?

Eine pauschale Aussage zu den Kosten einer Altbausanierung ist nicht möglich, da der Umfang der Sanierungsarbeiten von Haus zu Haus und je nach Baujahr sehr unterschiedlich ausfallen kann. So kostet beispielsweise das energetische Umrüsten eines Hauses aus der Gründerzeit wegen der aufwändigeren Dämmarbeiten deutlich mehr als die Sanierung eines Hauses aus den 60er-Jahren mit glatten Wänden, die von außen problemlos gedämmt werden können.

Generell lässt sich sagen, dass die Kosten für Vorkriegsbauten sich durchaus auf rund die Hälfte des Kaufpreises summieren können. Für vor rund 20 Jahren errichtete Häuser sollten um die 15 Prozent des Kaufpreises einkalkuliert werden, um einen modernen baulichen Standard zu erreichen. Bei gestalterischen Maßnahmen kommen weitere Kosten hinzu.

Sowohl diese Werte als auch die Angaben in der folgenden Übersicht (Angaben je Quadratmeter, falls nicht anders angegeben) dienen angesichts der stark gestiegenen Baukosten lediglich einer ersten Orientierung:

  • Dacheindeckung erneuern: ab ca. 100 Euro
  • Dach dämmen: ab ca. 80 Euro
  • Oberste Geschossdecke dämmen: ab ca. 70 Euro
  • Fassadensanierung:
    • Wärmedämmverbundsystem: ab ca. 150 Euro (teurer bei Klinkerfassade)
    • Vorhangfassade: ab ca. 250 Euro
    • Einblasdämmung: ab ca. 40 Euro
  • Kellerabdichtung:
    • Von innen: ab ca. 250 Euro
    • Von außen: ab ca. 400 Euro (je Meter)
  • Kellerdecke dämmen: ab ca. 25 Euro
  • Wasserrohre isolieren: ab ca. 5 Euro (je Meter)
  • Fensteraustausch: ab ca. 600 Euro (pro Fenster, Dreifachverglasung)
  • Neue Heizungsanlage:
    • Brennwertkessel (Gas): ab ca. 8.000 Euro
    • Pelletheizung: ab ca. 15.000 Euro
    • Wärmepumpe: ab ca. 30.000 Euro
    • Fernwärme: ab ca. 5.000 Euro (Einrichtung)

4. Mit welchen Förderungen kann ich die Kosten einer Altbausanierung reduzieren?

Es gibt diverse Fördermöglichkeiten, die Hauseigentümer bei der Finanzierung ihrer Altbausanierung entlasten. Den wichtigsten stellt die Bundesförderung für energieeffiziente Gebäude (GEG) dar.

Zuschüsse des Bundesamts für Ausfuhr und Wirtschaftskontrolle (BAFA):

Programm

Beschreibung

Zuschuss für Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle

Für solche Maßnahmen gewährt das BAFA einen Zuschuss in Höhe von 15 Prozent der förderfähigen Kosten. Diese sind auf 60.000 Euro pro Kalenderjahr gedeckelt. Werden die Maßnahmen entsprechend eines von einem Energieeffizienz-Experten erstellten individuellen Sanierungsfahrplans (iSF) erstellt, erhöht sich der Zuschuss um fünf Prozent.

Anlagen zur Wärmeerzeugung (Heizungstechnik)

Je nach eingebauter Anlagentechnik gibt es einen Zuschuss in Höhe von 10 bis 25 Prozent der Investitionskosten, wobei Mindestquoten beim Einsatz erneuerbarer Energien zu beachten sind. Beim Austausch von mindestens 20 Jahre alten Kohle-, Öl-, Gas- oder Nachtspeicherheizungen gewährt das BAFA einen zusätzlichen Zuschuss in Höhe von weiteren zehn Prozent.

Heizungsoptimierung

Das BAFA bezuschusst den hydraulischen Abgleich zwecks Optimierung der Heizungsanlage mit 15 Prozent der förderfähigen Ausgaben.

Fachplanung und Baubegleitung

Der Zuschuss umfasst bis zu 50 Prozent der Kosten für Fachplanung und Baubegleitung, diese sind auf 5.000 Euro pro Kalenderjahr gedeckelt.

 

Förderkredite der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW):

Programm

Beschreibung

Erneuerbare Energien – Standard (270)

Die KfW vergibt zinsgünstige Darlehen für die Errichtung von Anlagen zur Nutzung erneuerbarer Energien. So können Privatpersonen beispielsweise eine Photovoltaikanlage finanzieren.

Wohngebäude – Kredit 261

Die KfW gewährt je nach energetischem Standard nach Abschluss der Altbausanierung einen Tilgungszuschuss in Höhe von 5 bis 25 Prozent der auf 150.000 Euro gedeckelten Investitionskosten, wenn das sanierte Haus einen bestimmten KfW-Effizienzhausstandard erreicht. Der Zuschuss fällt umso höher aus, je höher der erreichte KfW-Effizienzhausstandard ist. Darüber hinaus bezuschusst die Förderbank die Baubegleitung mit 50 Prozent der Kosten, der Höchstbetrag liegt bei 5.000 Euro.

 

Darüber hinaus besteht auch für Selbstnutzer die Möglichkeit, energetische Sanierungsmaßnahmen von der Steuer abzusetzen, sofern die Fördervoraussetzungen erfüllt werden. Dabei werden 20 Prozent der Kosten verteilt auf drei Jahre von der Steuerschuld abgezogen, wobei der Abzug sich im ersten Jahr auf sieben und im dritten Jahr auf sechs Prozent beläuft. Die steuerliche Förderung ist für mindestens zehn Jahre alte Häuser möglich und auf 40.000 Euro begrenzt. Somit ist ein Investitionsvolumen von 200.000 Euro förderfähig.

Wichtig zu wissen für alle Fördermittel: Die Vorgaben sind mitunter komplex. Daher sollte immer erst genau geprüft werden, welche Vorgehensweise für den Erhalt der Fördermittel einzuhalten ist. So ist es in der Regel erforderlich, erst den Antrag zu stellen und nach Bewilligung der Förderung mit der Auftragsvergabe und den Baumaßnahmen zu beginnen. Auch sollte bei der Auswahl des Handwerksbetriebs darauf geachtet werden, dass dieser die Anforderungen erfüllt. Wer in Eigenregie sanieren will, geht in dieser Hinsicht leer aus.

immoverkauf24 Tipp

Weitere Fördermittel halten oftmals auch Kommunen oder die regionalen Investitionsbanken bereit. So fördert etwa die Investitionsbank Hamburg Hauseigentümer mit dem Programm „Wärmeschutz im Gebäudebestand“, wenn diese eine energetische Sanierung umsetzen. Tipps hierzu geben unter anderem vor Ort ansässige Finanzierungsberater.

5. In welcher Reihenfolge sollte ich meinen Altbau sanieren?

Insbesondere bei einer umfangreichen Altbausanierung ist es ratsam, eine sinnvolle Reihenfolge einzuhalten. So sollten Maßnahmen zur Beseitigung von Schäden an der Bausubstanz erste Priorität haben, auch die Haustechnik sollte vorrangig saniert werden. Allerdings sollte bei einer Erneuerung der Heizungsanlage bedacht werden, dass sie nach einer umfassenden energetischen Sanierung zu groß dimensioniert sein könnte. Daher empfehlen Experten, dass die Heizungsanlage erst ausgetauscht werden sollte, wenn Fassade und Fenster erneuert wurden. So ist sichergestellt, dass deren Dimensionierung bestmöglich auf die neuen baulichen Gegebenheiten abgestimmt werden kann. Zudem empfiehlt es sich bei feuchten Kelleraußenwänden, zunächst diese abzudichten und erst dann die Arbeiten auf dem Grundstück anzugehen – beispielsweise das Anlegen von Rasenflächen oder den Bau einer Terrasse am Haus.

6. Welche energetischen Einsparpotenziale habe ich nach der Altbausanierung?

Altbausanierung_Potenzial

Wie groß das Einsparpotenzial nach einer Altbausanierung ist, hängt von den durchgeführten Maßnahmen und dem baulichen Zustand des Hauses ab. So lässt sich auch ein Altbau bis zum Passivhaus hochrüsten, das kaum noch Heizenergie benötigt. Es ist aber auch denkbar, die Altbausanierung auf das Erreichen des Neubaustandards gemäß Energieeinsparverordnung zu beschränken oder lediglich einzelne energetische Sanierungsmaßnahmen durchzuführen. Dabei gilt, dass die Dämmung von Dach und Fassade sowie der Austausch der Fenster das größte Einsparpotenzial bieten. Aber auch bereits der Austausch der Heizungsanlage wirkt sich spürbar auf die Heizkosten aus. Wichtig zu wissen: Vor der Einführung der ersten Wärmeschutzverordnung im Jahr 1977 errichtete Häuser verfügen üblicherweise über keine nennenswerte Dämmung. Daher ist das Einsparpotenzial bei solchen Häusern sehr groß. Das gilt insbesondere für Häuser aus der Nachkriegszeit, da damals eine eher einfache Bauweise vorherrschte. Je nachdem, um welche Maßnahme es geht, kann die Sanierung auch in mehreren Etappen erfolgen (mehr dazu unter Punkt 5).

Eine erste Einschätzung zu den möglichen Einsparpotenzialen verschiedener energetischer Sanierungsmaßnahmen erhalten Sie mit unserem kostenlosen Sanierungsrechner. Er liefert Ihnen auch gleich einen ersten Anhaltspunkt dafür, wie sich eine Sanierung auf den Wert Ihres Hauses auswirkt.

7. Lohnt sich eine Altbausanierung für meine Immobilie?

Es gibt echte Schmuckstücke unter den Altbauten, die auf jeden Fall erhaltenswert sind und in der Regel auch liebevoll saniert werden. Und es gibt Altbauten, die eher wenig Charme versprühen, aber auf einem schönen Grundstück stehen und daher ebenfalls Käufer finden. Diese stehen dann vor der Entscheidung, den sogenannten Altbestand abzureißen und einen Neubau zu planen – oder das alte Gemäuer im Rahmen einer umfassenden Altbausanierung ihren Vorstellungen entsprechend umzubauen.

Ob sich die Altbausanierung lohnt oder Abriss und Neubau die vorteilhaftere Alternative ist, hängt von mehreren Faktoren ab – wobei zunächst geprüft werden sollte, ob ein Abriss überhaupt möglich wäre. So können weniger ansehnliche Häuser aus den 50er und 60er Jahren durchaus unter Denkmalschutz stehen – oder es gilt Milieuschutz und man wäre als Käufer gezwungen, eine optisch sehr ähnlich anmutende Immobilie neu zu errichten. Daher sollte vor einem Kauf stets geprüft werden, welche Auflagen eventuell für das Haus zu beachten sind. Dann gilt es abzuwägen, ob es je nach Zustand der Bausubstanz nicht doch sinnvoller ist, eine Altbausanierung anstelle eines Neubaus in Betracht zu ziehen. Ist ein Altbau in einem akzeptablen baulichen Zustand und eine Altbausanierung somit eine sinnvolle Option, ist es eine Überlegung wert, auch Nachhaltigkeitsaspekte zu berücksichtigen: So ist die Gesamtenergiebilanz von Abriss und Neubau in der Regel unvorteilhafter als der Erhalt und die Sanierung eines Hauses.

8. Muss ich meinen Altbau vor dem Verkauf sanieren?

Die Frage, inwieweit eine Altbausanierung vor dem Verkauf erfolgen sollte, lässt sich nicht so einfach beantworten. Es gibt Kaufinteressenten, die eine praktisch bezugsfertige Immobilie bevorzugen, andere wiederum möchten eigene Gestaltungswünsche umsetzen und würden daher auch eine unsanierte Immobilie in Betracht ziehen. Für die Altbausanierung spricht prinzipiell zunächst einmal, dass mit der Sanierung der Wert der Immobilie steigt. Eine Analyse von ImmoScout24 ergab, dass die Kaufpreise sanierter Wohnungen in städtischen Lagen im Schnitt rund 30 Prozent über den Kaufpreisen unsanierter Objekte liegen; für Immobilien in ländlichen Regionen wurde ein Aufschlag von durchschnittlich 24 Prozent ermittelt. Demgegenüber stehen die in letzter Zeit stark gestiegenen Baukosten. Lieferschwierigkeiten und Personalengpässe sorgen zudem dafür, dass eine umfassende Sanierung für einen kurzfristig geplanten Verkauf eher schwierig zu realisieren ist. Insgesamt gilt es also abzuwägen, inwiefern es sich unterm Strich lohnt, eine Altbausanierung vor dem Hausverkauf durchzuführen.

Mit unserem kostenlosen Sanierungsrechner erfahren Sie mit wenigen Klicks nicht nur, wie sich der energetische Standard Ihrer Immobilie verbessern lässt, sondern erhalten auch einen ersten Anhaltspunkt für die anfallenden Kosten. Zudem liefern wir Ihnen auch eine erste Einschätzung dazu, wie hoch die Wertsteigerung aufgrund der Altbausanierung in etwa ausfallen dürfte.

Einfacher lässt sich die Frage beantworten, inwieweit einzelne Sanierungsarbeiten angeraten sind: So sollten schwere Mängel wie etwa Feuchtigkeitsschäden oder ein undichtes Dach vor einem Verkauf möglichst behoben werden, da sie die Bausubstanz schlimmstenfalls stark schädigen können. Dies würde viele Käufer abschrecken und die Chancen auf einen zügigen Verkauf zu einem guten Preis senken. Je nach Objekt kann eine energetische Altbausanierung oder zumindest die teilweise Umsetzung energiesparender Baumaßnahmen sinnvoll sein. Der Grund: Angesichts der zuletzt stark gestiegenen Heizkosten dürften Kaufinteressenten zunehmend auf die Angaben im Energieausweis achten, der – bis auf wenige Ausnahmen - beim Verkauf vorzulegen ist.

Auf jeden Fall empfehlenswert ist es zudem, Schönheitsreparaturen vorzunehmen. So wirkt ein frischer Wandanstrich in den Räumen samt moderner Schalter und Steckdosen deutlich ansprechender als vergilbte Tapeten und eine altertümliche Elektrik.

Sie planen den Verkauf eines Altbaus? 

Zunächst sollten Sie eine Wertermittlung von einem Profi durchführen lassen. So erhalten Sie eine realistische erste Einschätzung zum möglichen Verkaufspreis und können mit dem Experten auch besprechen, inwieweit eine Altbausanierung die Verkaufschancen erhöhen könnte. Wir arbeiten mit Experten zusammen, die Ihre Immobilie gern in Augenschein nehmen und eine Bewertung vornehmen. Dieser Service ist für Sie kostenlos – und Sie gehen keine Verpflichtung ein. 

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FAQs zur Altbausanierung:
Welche Maßnahmen gehören zu einer Altbausanierung?

Zu den wichtigsten Maßnahmen gehören: Sanierung des Daches, Dämmung der obersten Geschossdecke, Fassadensanierung, Austausch der Heizungsanlage, Erneuerung von Fenster und Haustür, Erneuerung der Elektrik, Dämmung der Kellerdecke. 

Welche Kosten kommen bei einer Altbausanierung auf mich zu?

Eine pauschale Aussage zu den Kosten einer Altbausanierung ist nicht möglich, da der Umfang der Sanierungsarbeiten von Haus zu Haus und je nach Baujahr sehr unterschiedlich ausfallen kann. So kostet beispielsweise das energetische Umrüsten eines Hauses aus der Gründerzeit wegen der aufwändigeren Dämmarbeiten deutlich mehr als die Sanierung eines Hauses aus den 60er-Jahren mit glatten Wänden, die von außen problemlos gedämmt werden können. Generell lässt sich sagen, dass die Kosten für Vorkriegsbauten sich durchaus auf rund die Hälfte des Kaufpreises summieren können.

Welche Förderungen kann ich für die Sanierung eines Altbaus bekommen?

Es gibt diverse Fördertöpfe, die Hauseigentümer bei der Finanzierung ihrer Altbausanierung entlasten. Den wichtigsten stellt die Bundesförderung für energieeffiziente Gebäude (GEG) dar. Die Fördermittel gemäß GEG im Überblick lesen Sie unter Punkt 4