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Gewerbe vermieten – Die 9 wichtigsten Informationen
Wenn Sie eine Gewerbeimmobilie vermieten möchten, gilt es einiges zu beachten: Lohnt es sich, das Gewerbe zu vermieten? Wie sollte der Mietvertrag gestaltet sein? Wie lassen sich passende Mieter finden? Hier erfahren Sie alle wichtigen Informationen, damit Sie Ihr Gewerbe erfolgreich vermieten!
Direkt zum Wunschthema
- Gewerbeimmobilien können mit Umsatzsteuer vermietet werden
- Gewerbemietverträge haben meist feste Laufzeiten ᐅ Gewerbemietvertrag online erstellen
- Für Gewerbeimmobilien gilt keine Mietpreisbremse
- Vermietete Gewerbeimmobilien sind bei Verkauf wertvoller als unvermietete
- Im Gewerbemietrecht ist die Eigenbedarfskündigung nicht möglich
- Mieterhöhungen bei Gewerbe frei vereinbar
- Kein Bestellerprinzip bei Gewerbe
- Laden, Halle, Büro vermieten – darauf sollten Sie achten
- Gewerbeimmobilien sind aufwendiger zu vermieten
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1. Gewerbeimmobilien können mit Umsatzsteuer vermietet werden
Grundsätzlich sind Mietverhältnisse von Räumen und Grundstücken von der Umsatzsteuer befreit. Einige Ausnahmen gibt es jedoch zum Beispiel bei kurzfristiger Vermietung (Hotelzimmer, Ferienwohnungen) und Vermietung von Stellplätzen.
Bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien haben Vermieter jedoch die Möglichkeit, mit Umsatzsteuer zu vermieten. Dies bietet den Vorteil, dass der Vermieter bei seinen Ausgaben für die Immobilie die Vorsteuer ziehen kann. Besonders bei anstehenden größeren Investitionen macht dies Sinn. Aber Vorsicht: Wer mit Umsatzsteuer vermieten möchte, muss an einen Mieter vermieten, der ausschließlich umsatzsteuerpflichtige Leistungen erbringt.
Es gibt zahlreiche Mieter von Gewerbeobjekten, die dies nicht tun, zum Beispiel Ärzte, Banken, Versicherungen etc. Lediglich 5% der erbrachten Leistungen dürfen nicht umsatzsteuerpflichtig sein.
Um mit Umsatzsteuer zu vermieten, muss dies im Mietvertrag ausdrücklich formuliert werden. Die Anforderungen an Rechnungen, Nebenkostenabrechnung und weitere verwalterische Tätigkeiten sind etwas komplizierter. Sowohl bei der Vertragsgestaltung als auch im Abrechnungsalltag sollten sich unerfahrene Vermieter von Gewerbeimmobilien Unterstützung von ihrem Steuerberater holen. Dem Finanzamt gegenüber reicht eine kurze Erklärung aus, um mit Umsatzsteuer zu vermieten. Hier erfahren Sie mehr darüber, wie Sie Mieteinnahmen versteuern.
BGH-Urteil zu Mietkürzungen bei Gewerbeflächen in Corona-Zeiten
Während Corona-bedingten Lockdowns können Geschäftsschließungen stattfinden und die Einnahmen von gewerblichen Mietern beieinträchtigen. Besonders betroffen ist der Einzelhandel. Einige gewerbliche Mieter hatten in der Folge während eines Lockdowns ihre Miete nicht gezahlt und sich auf eine "Störung der Geschäftsgrundlage" gemäß § 313 Abs. 1 BGB berufen. In einem solchen Rechtsstreit urteilte der Bundesgerichtshof (BGH) im Januar 2022, dass Kürzungen der Miete für Geschäftsräume im Lockdown möglich seien. Ein grundlegendes Recht auf Mietkürzungen bei einer solchen Geschäftsschließung kann daraus jedoch nicht abgeleitet werden. Denn es müsse der konkrete Fall betrachtet und geprüft werden, welche tatsächlichen wirtschaftlichen Auswirkungen der Lockdown auf die Mieter hatte (Az. XII ZR 8/21).
2. Gewerbemietverträge haben meist feste Laufzeiten
Bei privaten Mietverträgen darf eine Befristung der Laufzeit nur erfolgen, wenn der Vermieter einen rechtlich anerkannten Befristungsgrund nennen kann. In einem befristeten vermieterfreundlichen Mietvertrag kann zum Beispiel Eigenbedarf für die Zukunft angemeldet werden. In Gewerbemietverträgen ist jedoch der Schutz der Mieter bei weitem nicht so ausgeprägt, wie bei privaten Mietverträgen. Wird hier ein unbefristeter Mietvertrag abgeschlossen, so können beide Parteien laut BGB mit einer Frist von 6 Monaten zum Ende eines Kalendervierteljahres kündigen.
Häufiger kommt bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien aber ein Vertrag mit fester Laufzeit vor. Dieser kann nur aus “wichtigem Grund” gekündigt werden. Die feste Laufzeit gibt beiden Seiten Sicherheit. Sowohl Mieter als auch Vermieter tätigen bei Gewerbeimmobilien oft größere Investitionen bei der Ausstattung als bei Wohnimmobilien, beide Seiten müssen sichergehen können, dass der Nutzungszweck der Immobilie längerfristig bestehen bleibt. Für die Mieter ist häufig wichtig, dass sie für Ihre Kunden längere Zeit unter gleicher Adresse anzutreffen sind.
Gewerbemietvertrag online erstellen
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Zum Mietvertragsgenerator3. Für Gewerbeimmobilien gilt keine Mietpreisbremse
In vielen deutschen Städten wurde die Mietpreisbremse beschlossen, die die Vermieter in der Gestaltung der Mieten stark einschränkt. Bei Gewerbeimmobilien ist dies nicht der Fall. Hier kann der Vermieter die Miete frei bestimmen. Dieser Umstand mag für Investoren sehr interessant klingen, doch Gewerbeimmobilien haben ein deutlich höheres Leerstandsrisiko als Wohnimmobilien. Außerdem erfordern sie in der Regel einen höheren Verwaltungsaufwand. Gerade für Einsteiger im Bereich der Immobilieninvestments sind sie weniger geeignet.
4. Vermietete Gewerbeimmobilien sind bei Verkauf wertvoller als unvermietete
Für Wohnungen und Häusern ist es bei einem Immobilienverkauf von großem Vorteil, wenn die Immobilie ohne Mieter verkauft wird. So ist der Verkaufspreis höher anzusiedeln, denn die meisten Käufer von privatem Wohnraum möchten diesen selbst nutzen, es gibt also deutlich mehr Interessenten.
Bei Gewerbeimmobilien ist die Lage im Regelfall anders: Möchte man eine Gewerbeimmobilie verkaufen, so ist es besser, wenn sie gut vermietet ist. Investoren rechnen in diesem Fall mit den Mieteinnahmen, die die Immobilie erwirtschaftet. Sind Flächen längere Zeit nicht vermietet, so muss davon ausgegangen werden, dass mit geringeren Mietpreisen je Quadratmeter gerechnet werden muss.
immoverkauf24 Tipp
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5. Im Gewerbemietrecht ist die Eigenbedarfskündigung nicht möglich
Im Wohnraummietrecht kann der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen dem Mieter eine Eigenbedarfskündigung aussprechen. Bei Gewerbeimmobilien geht das nicht. Der Vermieter ist durch den Gewerbemietvertrag und seine Laufzeit (unbefristet oder befristet) an den Mieter gebunden. Auch wenn der Eigentümer die Immobilie für seine geschäftlichen Zwecke benötigt, kann er den Mieter nicht kündigen.
Fragen zum Mietrecht?
Hier erhalten Sie rechtssichere Antworten zu Rechten und Regelungen rund um das Thema gewerbliche Vermietung.
Rechtsberatung ab 25 Euro6. Mieterhöhungen bei Gewerbe frei vereinbar
Zwar unterliegen Mietverträge für Gewerbeimmobilien nicht dem klassischen Mieterschutz, doch um die Miete zu erhöhen, muss der Vermieter bereits im Mietvertrag vorgesorgt haben. Folgende Möglichkeiten bestehen:
- Mieterhöhung bei Staffelmietvertrag
Haben Mieter und Vermieter einen Staffelmietvertrag abgeschlossen, so ist bereits im Mietvertrag geregelt, zu welchem Zeitpunkt sich die Miete in welchem Maße erhöht. Die Erhöhung kann entweder mittels Festbetrag oder Prozentsatz festgelegt werden.
- Mieterhöhung bei Modernisierung
Modernisiert der Vermieter die Gewerbeimmobilie, so kann er die Miete gemäß der im Mietvertrag vereinbarten Regelung anpassen. Wichtig ist, dass ein vermieterfreundlicher Mietvertrag aufgesetzt wurde und die Mieterhöhung im Modernisierungsfall vertraglich möglich gemacht wurde.
- Mieterhöhung bei Umsatzmiete
Bei der Vereinbarung einer Umsatzmiete ist die Möglichkeit einer Mieterhöhung ebenso gegeben wie eine Senkung des Mietzinses, angepasst auf die Umsätze des Mieters. Um sich vor zu starken Mietpreissenkungen zu schützen, vereinbaren viele Vermieter von Gewerbeimmobilien eine Mindestmiete.
- Mieterhöhung bei Wertsicherungsklauseln
Im Rahmen von Wertsicherungsklauseln haben Vermieter von Gewerbeimmobilien die Möglichkeit, den Mietzins nach unterschiedlichen Gesichtspunkten anzupassen. Grundgedanke hinter der Wertsicherungsklausel ist, dass die Miete der Geldentwertung (Inflation) entzogen wird. Wie genau die Anpassungen vorgenommen werden und aufgrund welcher Basis sie geschehen, bestimmt die Klausel im Vertrag. Diese kann zum Beispiel festlegen, dass sich der Mietpreis am Verbraucherpreisindex orientiert, wie bei einer Indexmiete für Wohnraum. Da Wertsicherungsklauseln rechtlich sauber und “wasserdicht” formuliert sein müssen, sollten Vermieter von Gewerbeimmobilien einen Fachanwalt für Mietrecht oder einen Makler für Gewerbeimmobilien bei der Gestaltung des Mietvertrages hinzuziehen. Bis 2007 bedurften Wertsicherungsklauseln in vielen Fällen einer Erlaubnis des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle, dies ist heute nicht mehr der Fall. Somit stellen sie in neuen Mietverträgen eine häufig genutzte Grundlage zur Mieterhöhung dar.
7. Kein Bestellerprinzip bei Gewerbe
Das Bestellerprinzip, das besagt: “Wer den Makler beauftragt, bezahlt ihn auch” gilt bei Gewerbeimmobilien nicht. Beauftragen die Eigentümer also einen Makler, so können sie festlegen, dass der Mieter die Maklerprovision bezahlt.
8. Laden, Halle, Büro vermieten – darauf sollten Sie achten
Einen Laden, eine Halle oder ein Büro zu vermieten, bringt im Vergleich zur Vermietung von Wohnraum einige Besonderheiten mit sich. Die Mieter von Gewerbeimmobilien haben sehr viel individuellere Anforderungen als private Mieter.
Bei der Vermietung einer Halle ist häufig der Einbau einer Heizung Thema, im Bereich der Büroräume sind es die individuellen Leichtbauwände und Verkabelungen und bei Läden der gesamte Aufbau der Fläche.
Bei einem Mieterwechsel kommt es fast immer zu Umbauten in den Räumen. Die Investitionen sind folglich höher, weshalb der Vermieter meist Interesse an einem möglichst langen Mietverhältnis hat. Die Verhandlungen darüber, wer welche Kosten übernimmt, wie sich diese auf den Mietpreis niederschlagen und wie lange die Laufzeit des Mietvertrages ist, sind oft langwierig und erfordern Verhandlungsgeschick und Know-how. Gerade bei einem Überfluss an Gewerbeflächen ist eine professionelle Herangehensweise wichtig, um die Immobilie rentabel zu vermieten.
Auch bei Gewerbeimmobilien ist ein Überprüfen der Bonität des Mieters unerlässlich. Achten sie auf die Unternehmensform, eine GmbH hat beispielsweise bereits ein Stammkapital hinterlegt, während dies bei anderen Unternehmensformen nicht erforderlich ist. Des weiteren empfiehlt es sich, sich vom Mietinteressenten den letzten Jahresabschluss vorlegen zu lassen.
9. Gewerbeimmobilien sind aufwendiger zu vermieten
Eine Gewerbeimmobilie zu vermieten ist aufwendiger, als eine Wohnimmobilie zu vermieten. Durch höhere Leerstandquoten ist es gerade außerhalb der 1A-Lagen generell schwieriger, einen Mieter zu finden. Geht es dann an die Gestaltung des Gewerbemietvertrages, an die Festsetzung der Miete und die Rahmenbedingungen des Mietverhältnisses, stoßen Eigentümer schnell an ihre Grenzen. Die Beauftragung eines Maklers ist von großem Vorteil. Um auch rechtlich auf der sicheren Seite zu sein, ist in einigen Fällen das zusätzliche Hinzuziehen eines Rechtsanwalts sinnvoll. immoverkauf24 empfiehlt Ihnen einen erfolgreichen Makler für die Vermietung von Gewerbeimmobilien.
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