Haus vermieten – 10 Tipps zur erfolgreichen Hausvermietung

Möchten Sie Ihr Haus vermieten? Für eine erfolgreiche Hausvermietung sollte Immobilieneigentümer einiges beachten: Lohnt es sich, mein Haus zu vermieten? Wie finde ich die passenden Mieter? Was gehört in einen Mietvertrag? Erhalten Sie hier 10 hilfreiche Tipps, um Ihr Haus richtig zu vermieten.

Die Entscheidung, ob sie ein frei werdendes Haus verkaufen oder vermieten, fällt vielen Eigentümern nicht leicht. Wer lange in einem Haus gewohnt hat oder das Elternhaus geerbt hat, hängt oftmals emotional an dem Haus und tut sich schwer damit, die eigene Wohnimmobilie oder das geerbte Haus zu verkaufen. Auch wenn die Vermietung eines Einfamilienhauses möglich ist, entscheiden sich die meisten Eigentümer – vor allem aus wirtschaftlichen Gründen – doch für den Hausverkauf.

So sind die Mieteinnahmen bei einem Einfamilienhaus pro qm geringer als bei einer Wohnung. Beispiel: Mit einem 200 Quadratmetern Wohnfläche großen Haus lässt sich weniger Miete erzielen als mit 4 Wohnungen von 50 Quadratmetern.

Auch sind die Kosten zur Instandhaltung eines Hauses höher als bei anderen Immobilienanlagen, da der Eigentümer sie alleine tragen muss und sie nicht mit anderen Eigentümer teilen kann.

Wer sein Haus vermieten möchte, sollte sich bewusst sein, dass ein vermietetes Haus im Falle eines späteren Hausverkaufs weniger wert als ein freies Haus ist. Denn es gilt: Auch vermietete Einfamilienhäuser werden in 95% der Fälle an Selbstnutzer verkauft, die einen Mieter erst „herauskaufen“ müssen oder eine Eigenbedarfskündigung geltend machen müssen, um das Haus beziehen zu können. Mehr zu dem Thema finden Sie auf unserer Seite vermietetes Haus verkaufen.

Beim Vermieten eines Hauses sollte, wie bei jeder anderen Vermietung auch, der Mietvertrag sorgfältig ausgearbeitet sein. Der Vermieter muss unter anderem die Wohnfläche korrekt kalkulieren, um später nicht vom Mieter in Regress genommen zu werden. Beachten Sie hierbei Hinweise zur Wohnflächenberechnung, um z.B. Keller, Dachschrägen, etc. korrekt einzubeziehen.Im Gegensatz zum Wohnung vermieten sollte beim Vermieten eines Hauses die Zahlung der wichtigsten Nebenkosten von den Mietern übernommen werden. Diese können direkt mit den Versorgern für Strom, Gas und Wasser die Verträge abschließen. So entfallen einige Posten auf der Nebenkostenabrechnung und es gibt geringere Ausfallrisiken bei Nebenkostennachforderungen.

Da Häuser meist über Grünflächen bzw. Gärten verfügen, muss im Mietvertrag dafür gesorgt werden, dass die Mieter für die Pflege der Flächen verantwortlich sind. Welche Arbeiten genau vom Mieter ausgeführt werden müssen, ist detailliert festzulegen. Ist eine Pflege des Gartens nicht vereinbart, so steht der Mieter nicht in der Pflicht. Auch für die Kehr- und Räumpflicht der an das Grundstück grenzenden Gehwege muss eine Regelung getroffen werden. Entweder beauftragen Sie als Vermieter ein Unternehmen hiermit und legen die Kosten auf den Mieter um oder Sie übertragen die Pflichten im Mietvertrag dem Mieter.

Wer Häuser vermieten möchte, sollte sich damit beschäftigen, ob er einen Immobilienmakler mit der Aufgabe betraut oder privat vermietet. Die Vorteile des Maklers sind vielfältig: Neben einer großen Zeitersparnis durch Übernehmen der Vermietungs-Aufgaben hat der Makler viel Erfahrung mit der Vermietung und bietet eine professionelle Abwicklung des Vermietungsvorhabens. Er wird Sie außerdem beraten, ob nicht auch ein Verkauf der Immobilie sinnvoll wäre - zumindest wenn Sie sich grundsätlich nicht sicher sind, ob Sie lieber verkaufen oder vermieten möchten.

Zahlreichen Fehlern und Problemen kann durch die Beauftragung eines Maklers vorgebeugt werden. Der Vermieter braucht weniger Zeit, um einen Mieter zu finden und hat bessere Möglichkeiten die Solvenz des Mieters zu überprüfen. Auch die Festsetzung des Mietzinses ist für den Makler eine alltägliche Aufgabe und wird schnell und professionell erledigt. Ebenso kümmert sich der Makler um den rechtssicheren Mietvertrag und die Wohnungsübergabe.

Bei großen Häusern ist die Erstellung der optischen Elemente des Exposés mit einem großen Zeitaufwand verbunden. Bei hochwertigen Immobilien lohnt sich das Anfertigen einer 360°-Ansicht oder eines Immobilienvideos. Auch Zeichnungen der Grundrisse und gute Fotos sind wichtig. Für den Laien sind diese Aufgaben nicht leicht umzusetzen. Wer den Makler bei der Vermietung bezahlt ist durch das Bestellerprinzip geregelt. Bis zu 2 Nettokaltmieten zzgl. Mehrwertsteuer können aufgerufen werden. immoverkauf24 empfiehlt Ihnen einen ausgezeichneten Immobilienmakler für Vermietung.

Ein Haus als Ferienhaus zu vermieten bietet in einigen Regionen die Chance, eine hohe Miete zu erzielen. Allerdings ist die Vermietung eines Ferienhauses mit viel Arbeit und finanziellem Aufwand verbunden. Die potenziellen Gäste geben sich nicht mit den ausrangierten Möbeln aus dem Keller zufrieden, sondern buchen Ferienhäuser, die schön eingerichtet sind. Hier muss also investiert werden. Nach Ausstattung und Renovierung ist es wichtig, die Ferienimmobilie zu bewerben. Wenn niemand von Ihrem Ferienhaus weiß, kann auch keiner dorthin reisen. Viele Vermieter von Ferienhäusern nehmen den Komplettservice einer Vermietungsfirma in ihrem Ferienort in Anspruch. Gegen eine Provisionszahlung übernehmen diese Unternehmen die Gästeakquise, Schlüsselübergabe, Reinigung & Co – doch gehen Sie davon aus, dass den Firmen wenig daran gelegen ist, genau Ihr Ferienhaus mit einer tollen Belegungsquote zu versehen. Besonders in der Nebensaison, in der die Mietpreise gering sind, haben Vermietungsfirmen wenig Interesse an der Vermietung. Wer die Vermietung in Eigenregie vornehmen möchte, sollte sich mit der Vermarktung im Internet gut auskennen, umgehend auf Anfragen antworten und viel Zeit in die Vermarktung des Ferienhauses stecken.

Ein großer Vorteil des Ferienhauses: Ihre Mieter ziehen nach wenigen Tagen oder Wochen wieder aus. Sie bleiben flexibel und wenn sie Ihr Haus verkaufen möchten, gibt es weniger Schwierigkeiten als bei einer fest vermieteten Immobilie und langfristigen Mietausfällen wird vorgebeugt.

Auch die steuerlichen Aspekte der Ferienvermietung sind zu beachten. Hierbei spielt unter anderem eine Rolle, wie häufig Sie Ihr Ferienhaus selbst nutzen. Wenn im Vertrag mit der Vermietungsfirma eine “Eigennutzung ausgeschlossen” ist, erledigt sich die Angelegenheit schnell von selbst und Sie müssen nur eine Kopie des Geschäftsbesorgungsvertrages beim Amt einsenden. Anderenfalls sollten Sie sich bei Ihrem Steuerberater informieren. Wägen Sie auch ab, ob Sie als „Kleinunternehmer“ (Einnahmen bis 17.500 Euro im Jahr) ohne Umsatzsteuer vermieten (keine Umsatzsteuervoranmeldung) oder sich für eine Vermietung mit Umsatzsteuer entscheiden (Vorsteuer absetzbar). Unabhängig davon kann es sein, dass Ihre Ferienvermietung vom Finanzamt als gewerbliche Tätigkeit eingestuft wird und Sie Gewerbesteuer zahlen müssen.

Erzielen sie keine guten Belegungszahlen oder zu wenig Einnahmen, so unterstellt Ihnen das Finanzamt Liebhaberei und die Verluste aus der Vermietung des Ferienhauses können nicht steuerlich geltend gemacht werden.

Ein Mehrfamilienhaus ist ein Haus mit mehreren Wohneinheiten, die separat vermietbar sind. Gut vermietete Mehrfamilienhäuser können eine attraktive Rendite für den Eigentümer abwerfen. Wenn das Haus langfristig als Kapitalanlage genutzt wird, müssen die freiwerdenden Wohnungen regelmäßig neu vermietet werden.

Wenn Sie bei der Frage "Verkaufen oder vermieten" eher zu Ersterem tendieren, können Sie ein geerbtes Mehrfamilienhaus verkaufen, wenn Ihnen der Verwaltungsaufwand und Ärger zu groß erscheint bzw. Sie von den derzeit hohen Verkaufspreisen profitieren wollen.

Mehrfamilienhaus vermieten? Hilfreiche Fragen:

• Welche Mieteinnahmen werden derzeit erzielt?
• Welche Renovierungen oder Sanierungen stehen demnächst an?
• Gibt es freie Wohnungen, die vermietet werden müssen?
• Gibt es aktuell Mieter mit Mietrückständen oder Auseinandersetzungen mit Mietern?

Spätestens wenn ein Mieter auszieht, sind Entscheidungen gefragt. So muss überlegt werden, ob die Wohnung vor Vermietung renoviert werden sollte und ob durch eine bessere Ausstattung eine höhere Miete erzielt werden kann.

Des Weiteren müssen Sie sich entscheiden, ob ein Makler mit der Vermietung Ihres Mehrfamilienhauses beauftragt werden soll oder ob Sie die Vermietung selbst übernehmen. Durch die Inanspruchnahme der Leistungen eines Maklers sparen Sie viel Zeit und können von einer professionellen Überprüfung der Mieter ausgehen. Außerdem erhalten Sie Unterstützung bei der Ausfertigung der Mietverträge und bleiben bezüglich der erzielbaren Mieten auf dem neuesten Stand.

Unter Mehrfamilienhaus finanzieren erfahren Sie, wie Sie ein Darlehen für ein solches Anlageobjekt erhalten. 

Bei der Vermietung eines Mehrfamilienhauses sollten die gleichen Dinge beachtet werden wie beim Wohnung vermieten. Da Sie jedoch allein für die Außenanlagen, Gemeinschaftsbereiche etc. verantwortlich sind, kommt viel zusätzliche Arbeit auf Sie zu. Außerdem sollte es in Ihrem Interesse liegen, eine gute Mieterstruktur im Haus zu haben. So beugen Sie Fluktuation vor. Wie bei der Wohnungsvermietung in jedem Einzelfall auch, sollten Sie darauf achten, vermieterfreundliche Mietverträge aufzusetzen und die Pflege und Nutzung des Gartens sowie die Räumung der Gehwege und Reinigung der Gemeinschaftsbereiche nach Ihren Vorstellungen zu regeln. Sie müssen entscheiden, ob Sie die Arbeit unter allen Mietern aufteilen oder jemanden hiermit beauftragen.

Die Betreuung eines Mehrfamilienhauses und der Mietverhältnisse ist zeitintensiv und stressig. In vielen Fällen macht es Sinn, einen Verwalter hiermit zu beauftragen. Es wird ein Verwaltervertrag aufgesetzt, der maximal fünf Jahre Gültigkeit behält. Der Verwalter kümmert sich um die Betriebskostenabrechnungen, nach Absprache um das Erhöhen der Mieten und Eintreiben von Mietrückständen. Außerdem ist der Verwalter dafür verantwortlich, Handwerker zu organisieren, Angebote zu vergleichen, den Reinigungsservice zu bestellen und Beschwerden von Mietern zu bearbeiten. Die Arbeit des Verwalters wird mit einem Verwaltungshonorar entlohnt.

Die Einnahmen aus der Hausvermietung müssen selbstverständlich versteuert werden. Mieteinnahmen versteuern erfolgt (außer bei gewerblicher Vermietung) in der Anlage V der Einkommenssteuererklärung. Kosten, die für die Vermietung entstanden sind, können als Werbungskosten geltend gemacht werden. Bewahren Sie also alle Unterlagen und Belege gut auf und geben Sie diese Ihrem Steuerberater. Haben Sie eine Hausverwaltung beauftragt, die sich um Ihr Mehrfamilienhaus kümmert, so sind natürlich auch diese Kosten steuerlich relevant.

Bei der Vermietung eines Einfamilienhauses entstehen häufig Verluste. Das kann sich positiv auf Ihre gesamte Steuerlast auswirken.

Beachten Sie beim Hausverkauf, dass Sie bei einem Verkauf innerhalb von 10 Jahren nach Erwerb des Hauses der Wertgewinn aus einem Verkauf im Rahmen der Spekulationssteuer versteuert werden muss.

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