Mietpreisbremse - 10 wichtige Punkte für Vermieter

Vermieter müssen bei der Festsetzung der Miete genau darauf achten, welche Ausnahmen von der Mietpreisbremse gelten.

Folgende Ausnahmefälle gibt es:

• für Neubauten: Für Wohnungen und Wohnhäuser, die erstmals nach dem 1. Oktober 2014 vermietet und genutzt wurden, gilt die Mietpreisbremse nicht. Der Grund: Investoren sollen nicht abgeschreckt werden, neuen Wohnraum zu schaffen.

• für umfassend modernisierte Wohnungen: Eine weitere Ausnahmeregelung gilt für Wohnungen, die umfassend saniert wurden und dem Standard einer Neubauwohnung entsprechen. Davon ist immer dann die Rede, wenn die Kosten ein Drittel der Kosten für einen vergleichbaren Neubau übersteigen. Die Erstvermietung nach der Modernisierung unterliegt dann nicht der Mietpreisbremse.

• bei bereits zuvor überhöhten Mieten: Lag die Miete vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse schon mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, gilt die Mietpreisbremse ebenfalls nicht.

• vorübergehend vermietete Wohnungen: Ferienwohnungen oder Monteurunterkünfte, die nur zeitweise vermietet werden und nicht den dauernden Lebensmittelpunkt des Mieters darstellen, sind ebenfalls von der Mietpreisbremse ausgenommen. Aufgrund dieses Umstandes wird häufig fälschlich angenommen, dass möblierte Wohnungen deshalb grundsätzlich nicht unter die Mietpreisbremse fallen – dem ist jedoch nicht so. Mehr dazu unter Mietpreisbremse gilt auch für möblierte Wohnungen

Folgende Sonderfälle sollten Vermieter außerdem beachten:

• bei Indexmiete: Auch bei Indexmietverträgen gelten die Regelungen zur Mietpreisbremse, sofern die genannten Ausnahmen nicht zutreffen. Dabei ist aber zu beachten, dass nicht die indexierte Miete, sondern die Ausgangsmiete für die Regelungen der Mietpreisbremse relevant ist.

• bei Staffelmiete: Staffelmietverträge unterliegen der Mietpreisbremse, sofern die genannten Ausnahmen nicht zutreffen. Dabei gilt, dass für die jeweils vereinbarte Staffelmiete die vorangehende ortsübliche Vergleichsmiete herangezogen wird. Bei der Prüfung der neuen Staffelmiete wird also die tatsächliche Mietsteigerung gemäß Mietspiegel berücksichtigt. Liegt die erhöhte Miete darüber, kann der Vermieter eine Mieterhöhung von bis zu zehn Prozent lediglich auf Basis der ortsüblichen Vergleichsmiete durchsetzen.

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Seit Januar 2019 gelten neue, von der Großen Koalition im Koalitionsvertrag vereinbarte Regelungen zur Mietpreisbremse.

• So gilt nun eine strengere Auskunftspflicht für Vermieter: Sie müssen ihren Mietern unaufgefordert und schriftlich mitteilen, wie hoch die Miete beim vorherigen Mietverhältnis lag. Dabei müssen sie auch angeben, ob und welche Ausnahmeregelung zum Tragen kam. Fehlen diese Angaben, können Mieter jetzt formlos eine schriftliche Rüge beim Vermieter einreichen und müssen diese nicht mehr begründen.

• Zudem dürfen Vermieter bei Modernisierungen nur noch acht und nicht mehr wie bisher elf Prozent der Kosten auf die Mieter umlegen.

Im Oktober 2019 gab es eine weitere Verschärfung der Mietpreisbremse:

• Mietern können zu viel gezahlte Miete jetzt auch rückwirkend zum Mietbeginn zurückfordern, ggf. für die ersten zweieinhalb Jahre des Mietverhältnisses. Bisher war eine Erstattung nur ab Zeitpunkt der Rüge möglich.

• Zudem ist die Mietpreisbremse bis 2025 verlängert worden.

Die Mietpreisbremse kann von den Bundesländern dort eingesetzt werden, wo nach ihrem Ermessen der Mietraum zu knapp ist und per Gesetz stärker in die Festsetzung der Mieten eingegriffen werden muss. Berlin, Hamburg und NRW waren die ersten Länder, die von der neuen Möglichkeit Gebrauch gemacht haben.

Da die Bundesländer immer mehr Gebiete mit der Mietpreisbremse belegen und der Prozess noch in der Entwicklung ist, kommen stetig neue Orte hinzu. Andererseits wurden in vielen Bundesländern die Verordnungen durch Urteile für unwirksam erklärt. So soll die Mietpreisbremse eigentlich in mehr als 300 Gemeinden und Städten wirksam sein, tatsächlich ist das jedoch erst nach dem Neuerlass vieler Landesregierungen der Fall. Keinen Bedarf für die Einführung der Mietpreisbremse sehen derzeit die Bundesländer Saarland und Sachsen-Anhalt. Schleswig-Holstein hat die Mietpreisbremse wegen mangelnder Wirksamkeit wieder abgeschafft.

Da die Umsetzung der Mietpreisbremse als Grundlage die jeweils „ortsübliche Vergleichsmiete“ benötigt, spielt der aktuelle Mietspiegel der Stadt oder Gemeinde eine wichtige Rolle. Diese sind in Deutschland gesetzlich vorgesehene Datenquelle, zur Festsetzung und Überprüfung von Mieten. Sie stellen den ortsüblichen Durchschnitt für unterschiedliche Arten von Wohnungen im frei finanzierten Wohnungsbau dar. Sie werden von den Städten und Gemeinden veröffentlicht und lassen sich mittlerweile vielfach durch eine einfache Recherche im Internet finden.

Es fließen jedoch nur Vergleichsmieten in den Mietenspiegel ein, die in den Jahren vor Erstellung des Mietspiegels verändert wurden, in Form von Mieterhöhungen oder neuen Mietverträgen. Bis zum 31.12.2019 waren die Mieten der vergangenen vier Jahre relevant. Zum 1. Januar 2020 wurde der Betrachtungszeitraum auf sechs Jahre verlängert. 

Wichtig zu wissen: Es gibt sowohl einfache als auch qualifizierte Mietspiegel. Letztere zeichnen sich dadurch aus, dass sie auch wissenschaftlichen Anforderungen genügen und vor Gericht Beweiskraft besitzen. Für einfache Mietspiegel gilt dies hingegen nicht.

Die Mietpreisbremse bietet Vermietern folgende Schlupflöcher, um die Vorgaben zu umgehen:

• Indexmiete (siehe Frage 2: Welche Ausnahmen gibt es): Bei Indexmietverträgen muss lediglich die anfangs vereinbarte Miete den Anforderungen der Mietpreisbremse genügen, für die folgenden indexgebundenen Mietsteigerungen gilt sie nicht.

• Falsche Angaben zur Wohnungsgröße: Ist die Wohnung kleiner als im Mietvertrag angegeben, fällt die Miete auf die tatsächliche Größe bezogen höher aus. Korrekt ist diese Vorgehensweise jedoch nicht. Mieter können sich dagegen zur Wehr setzen, wenn die Abweichung mehr als zehn Prozent beträgt.

Auch für bestehende Mietverträge müssen Vermieter Vorgaben zur Miethöhe beachten. Im Rahmen der Änderung des Mietrechts zum 1. Mai 2013 wurde die Vorschrift eingeführt, dass sie die Miete innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren um höchstens 20 Prozent erhöhen dürfen. Auch diese Gesetzesanpassung bezüglich der Mieterhöhungen wird als Mietpreisbremse bezeichnet. Dabei darf die Miete nicht höher ausfallen als die ortsübliche Vergleichsmiete, bei Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen gilt diese Kappungsgrenze hingegen nicht.

Bei Wohnraumknappheit können die Bundesländer die Kappungsgrenze für eine Dauer von fünf Jahren auf 15 Prozent reduzieren. Dazu gehört beispielsweise Nordrhein-Westfalen, wo die abgesenkte Kappungsgrenze in 37 Städten und Gemeinden vor fünf Jahren eingeführt wurde. Aufgrund eines neuen Erlasses gilt sie vorerst weiterhin bis zum 29. Juni 2020.

Beachtet ein Vermieter die Vorgaben zur Mietpreisbremse nicht und verlangt eine überhöhte Miete, droht ihm hierfür keine Strafe. Das Gesetz enthält keine Sanktionen für Verstöße. Zudem hat der Mieter erst dann Anspruch auf Erstattung der zu viel gezahlten Miete, wenn er den Vermieter schriftlich rügt.

Auch wenn Verstöße gegen die Mietpreisebremse nicht als Straftat gelten und nicht mit Bußgeldern geahndet werden, müssen Vermieter gleichwohl die gesetzlichen Vorgaben zur Mietpreisüberhöhung und zu Mietwucher gemäß § 5 Wirtschaftsstrafgesetz und § 291 StGB beachten. So ist Mietwucher gemäß § 138 BGB als sittenwidrig eingestuft, Vermietern droht eine Geld- oder sogar Freiheitsstrafe.

Umgeht der Vermieter die Mietpreisbremse und setzt die Miete zu hoch an, ist der Mieter nicht verpflichtet, den vollen Betrag zu zahlen. Außerdem wichtig: Lediglich der Passus im Mietvertrag zur Miete ist ungültig, aber nicht der gesamte Mietvertrag. Falls die Höhe der Mietkaution an die Miete gekoppelt ist, besteht auch ein Anspruch auf Erstattung des zu hoch angesetzten Betrags.

Um die überhöhte Miete abzuwehren, müssen Mieter den Vermieter allerdings schriftlich rügen. Erst ab diesem Zeitpunkt entsteht gegenüber dem Vermieter ein Anspruch zur Erstattung zu viel gezahlter Mietbeträge. Hierfür ist es erforderlich, zunächst anhand des örtlichen Mietspiegels zu prüfen, ob die Miete angemessen oder zu hoch ist. Gibt es keinen örtlichen Mietspiegel, bleibt nur der Weg über einen Gutachter, der das örtliche Mietniveau ermittelt. Die Kosten hierfür müssen allerdings vom Mieter übernommen werden.

An der Mietpreisbremse gab es bereits vor Inkrafttreten viel Kritik. Auch in der Praxiserfahrung wurden die Probleme mit der neuen Regelung schnell deutlich. Darauf weisen die vielen Gerichtsurteile seit Einführung der Mietpreisbremse hin. So stufte das Landgericht Berlin in einem Urteil (AZ 67 O 149/17) die Mietpreisbremse als möglicherweise nicht verfassungsgemäß ein: Die Richter begründeten diese Einschätzung damit, dass die Mietpreisbremse aufgrund der bundesweit deutlich voneinander abweichenden Mieten Vermieter unterschiedlich stark benachteilige, was sachlich nicht gerechtfertigt sei und damit möglicherweise gegen den Gleichheitsgrundsatz gemäß Artikel 3 des Grundgesetzes verstoße. Inzwischen prüft das Verfassungsgericht die Vereinbarkeit der Mietpreisbremse mit dem Grundgesetz.

Hinzu kommt, dass Vermieter völlig risikolos die Mietbremsbremse ignorieren können, da keine Sanktionen bei Verstößen vorgesehen sind (sieh auch Frage 8: Welche Strafe droht Vermietern bei Verstoß gegen die Mietpreisbremse?) und es vielerorts an Mietspiegeln fehlt oder diese veraltet sind, weswegen sie keine gute Berechnungsgrundlage für die Miete darstellen. Die Vermieter können sich folglich nicht richtig verhalten, da es einfach an Daten fehlt. Des Weiteren werden Vermieter vielerorts auf umfangreiche Modernisierungen oder Sanierungen verzichten, da sich diese nicht mehr rechnen. Die Miete kann die Kosten durch die Deckelung nicht tragen und es ist wirtschaftlicher, ein Haus nicht weiter zu pflegen.

Die Mietpreisbremse steht außerdem in der Kritik, den Wohnraum vorwiegend für wohlhabende Mieter zu vergünstigen. Sie macht die ohnehin schon beliebten Stadtteile nun zusätzlich preislich attraktiv, wodurch sich die Konkurrenz unter den Mietinteressenten verstärkt. Da Vermieter trotz Mietpreisbremse die einkommensstärksten Mieter finden wollen, erhalten diese die erhöhte Chance auf preiswerteren und beliebten Wohnraum. Viele Auswirkungen der Mietpreisbremse werden erst in einigen Jahren deutlich werden.