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Zwangsräumung - Was Vermieter wissen müssen
Die Zwangsräumung ist der einzige Weg, einen nicht auszugswilligen Mieter aus der Wohnung zu bekommen. Sie stellt für Mieter aber auch für Vermieter eine Ausnahmesituation dar, in der beide Seiten Ihre Rechte kennen sollten. immoverkauf24 informiert Vermieter über die Zwangsräumung und klärt die wichtigsten Fragen.
Das Wichtigste in Kürze
- Für eine Zwangsräumung benötigt der Vermieter einen gültigen Räumungstitel, mit welchem der Gerichtsvollzieher beauftragt werden kann.
- Der Vermieter muss dem Gerichtsvollzieher in Vorleistung einen Kostenvorschuss in Höhe der zu erwartenden Kosten zahlen.
- Durch Antrag auf eine Räumungsfrist kann der Mieter mit freiwilligem Auszug eine Zwangsräumung verhindern.
- Für die professionelle Beratung im Streitfall oder den Verkauf der Immobilie empfiehlt es sich, einen Makler hinzuzuziehen.
Direkt zum Wunschthema
- Was ist eine Zwangsräumung?
- Wann kann der Vermieter eine Zwangsräumung durchsetzen?
- Wie ist der Ablauf einer Zwangsräumung?
- Wie hoch sind die Kosten für eine Zwangsräumung, wer bezahlt?
- Kann der Mieter die Zwangsräumung noch verhindern?
- Was versteht man unter einer Berliner Räumung, Frankfurter Räumung und Hamburger Räumung?
- In welchen Fällen darf der Vermieter die Wohnung eigenständig räumen?
1. Was ist eine Zwangsräumung?
Die Zwangsräumung ist der letzte Schritt, der im Rahmen einer Räumungsklage durchgeführt wird. Erst wenn der Mieter trotz Räumungstitel des Vermieters nicht aus seiner Wohnung auszieht, kommt es zur Zwangsräumung.
2. Wann kann der Vermieter eine Zwangsräumung durchsetzen?
Um eine Zwangsräumung durchzusetzen, benötigt der Vermieter einen gültigen Räumungstitel gegen alle Mieter der Immobilie. Der Räumungstitel steht nach dem erfolglosen Mieter kündigen an letzter Stelle eines Räumungsprozesses. Er wird vom Gericht vergeben, wenn dies die Kündigung des Vermieters als berechtigt ansieht.
Bei Immobilien, die bei einer Zwangsversteigerung erworben wurden, muss dem neuen Eigentümer eine vollstreckbare Ausführung des Zuschlagsbeschlusses vorliegen. Haben Sie eine vermietete Immobilie ersteigert, so übernehmen Sie die Mietverhältnisse mit der Immobilie und können nur bei berechtigtem Interesse (zum Beispiel im Rahmen einer Eigenbedarfskündigung) kündigen.
Für gewerbliche Mietverträge kann auch schon vorab eine Zwangsvollstreckungsunterwerfung vereinbart werden. In diesem Fall hat der Vermieter den Räumungstitel von Beginn an in der Hand und kann ohne langwierigen Prozess die Mietsache räumen lassen. Die entsprechende Urkunde muss von einem Notar ausgestellt worden sein. Hier erfahren Sie mehr über Gewerbe vermieten.
3. Wie ist der Ablauf einer Zwangsräumung?
Nach Erlangen des Räumungstitels, kann der Gerichtsvollzieher mit der Räumung der Mietsache beauftragt werden. Die Beauftragung erfolgt durch den Vermieter. Hierzu benötigt er eine vollstreckbare Ausführung des Räumungstitels, also eine Kopie des Urteils mit dem amtlichen Stempel „Vorstehende Ausfertigung wird dem Kläger zum Zwecke der Zwangsvollstreckung erteilt“. Das Gericht gibt diese Ausführung nach Antrag heraus, der Antrag kann in einfacher Form erfolgen und muss nur die Bitte um Erteilung der Zwangsvollstreckungsklausel enthalten, das Urteil muss beigefügt werden.
Der Gerichtsvollzieher setzt dem Mieter eine letzte Frist von drei Wochen, in der er letztmalig die Chance hat, die Wohnung freiwillig zu verlassen. Ist dies nach Ablauf der Frist nicht erfolgt, so beauftragt der Gerichtsvollzieher eine Spedition oder ein Unternehmen für den Umzug. Wenn die Wohnung geräumt ist und der Mieter die Räume verlassen hat, bekommt der Vermieter seine Schlüssel zurück und ist wieder in Besitz seiner Mietsache.
immoverkauf24 Tipp
Tauschen Sie in jedem Fall nach einer Zwangsräumung die Schlösser aus, nicht selten haben die Mieter sich Schlüssel nachmachen lassen.
Die Möbel des Mieters werden auf einer Lagerfläche oder in einem Pfandhaus eingelagert, Müll wird entsorgt. Der Mieter hat noch zwei Monate lang die Chance, die Möbel wieder abzuholen. Bei pfändbaren Gegenständen kann er diese herauskaufen, unpfändbare Gegenstände wie beispielsweise ein Fernseher (vgl. ZPO § 811 Unpfändbare Sachen) können einfach wieder vom Mieter abgeholt werden.
4. Wie hoch sind die Kosten für eine Zwangsräumung, wer bezahlt?
Der Vermieter muss in Vorleistung gehen und dem Gerichtsvollzieher einen Kostenvorschuss in Höhe der zu erwartenden Räumungskosten zahlen, damit dieser mit der Arbeit beginnt. Bei einer 3-Zimmer-Wohnung beträgt der Vorschuss etwa 2.000 – 3.000 €. Handelt es sich um ein großes Mietobjekt mit viel Hausrat, kann es entsprechend teurer werden. Neben den Kosten für das Ausräumen der Mietsache kommen die Kosten für die Miete der Lagerfläche hinzu, die sich auf monatlich bis zu mehrere hundert Euro belaufen können.
Theoretisch hat der Vermieter die Möglichkeit, sich das Geld vom Mieter zurückzuholen, da dieser jedoch meist mittellos ist, macht der Aufwand selten Sinn. Auch von einer Zwangsversteigerung der gepfändeten Gegenstände sollte im Normalfall abgesehen werden. Größtenteils befindet sich nichts von Wert im gepfändeten Hausstand und die Kosten der Zwangsversteigerung wären höher als der daraus erzielte Erlös.
5. Kann der Mieter die Zwangsräumung noch verhindern?
Laut Zivilprozessordnung§ 721 kann ein Mieter bis zum Ende der letzten mündlichen Verhandlung Antrag auf eine Räumungsfrist stellen. Das Gericht wird dann unter Prüfung der Umstände eine angemessene Frist für den Auszug des Mieters setzen. Diese Gesetzgebung soll Obdachlosigkeit verhindern.
Hat der Vermieter bereits einen gültigen Räumungstitel in der Hand und den Gerichtsvollzieher beauftragt, so erhält der Mieter eine Chance, die Wohnung binnen drei Wochen zu räumen. Die Zwangsräumung durch eine Umzugsfirma oder Spedition kann er dann durch einen freiwilligen Auszug verhindern.
In einigen Fällen kann der Mieter Vollstreckungsschutz beantragen (vgl. § 765 a ZPO). Hiervon wird Gebrauch gemacht, wenn der Mieter versäumt hat, den Antrag auf Räumungsfrist zu stellen oder wenn die Frist zur Räumung voll ausgeschöpft wurde. Je nach Fall wird dem Antrag auf Vollstreckungsschutz stattgegeben und die Dauer des Schutzes festgelegt.
Einige extreme Ausnahmen hatten auch eine Verwirkung der Räumungsvollstreckung zufolge. Gründe waren das jahrelange Warten des Vermieters, bis er den Räumungstitel vollstrecken lassen wollte oder wesentliche Änderungen beim Vermieter.
Fragen zur Zwangsräumung?
Hier erhalten Sie rechtssichere Antworten zu Rechten und Regelungen rund um das Thema Mietrecht.
Rechtsberatung ab 25 Euro6. Was versteht man unter einer Berliner Räumung, Frankfurter Räumung, Hamburger Räumung?
Berliner Räumung
Bei der sogenannten Berliner Räumung macht der Vermieter von seinem Vermieterpfandrecht Gebrauch. Sie ist seit dem 1. Mai 2013 in der Zivilprozessordnung geregelt. § 885a gibt die Rechtsgrundlage. Der Vermieter hat die Möglichkeit, nur einen Teil der Vollstreckung durch den Gerichtsvollzieher zu beauftragen, nämlich das Herausgeben der Mietsache. Hierfür müssen die allgemeinen Vollstreckungsvoraussetzungen erfüllt sein und der Schuldner muss vom Gerichtsvollzieher über den Räumungstermin informiert worden sein.
Nun kann der Vermieter im Rahmen von § 562 BGB sein Vermieterpfandrecht ausüben und alle Gegenstände einlagern. Müll darf entsorgt werden, unpfändbare Gegenstände müssen dem Mieter ausgehändigt oder ebenfalls eingelagert werden. Der Vermieter muss jetzt einen Monat abwarten, binnen dieses Monats kann der Mieter sich die unpfändbaren Sachen abholen (vgl. § 885a Abs. 4 ZPO). Danach kann der Vermieter die pfändbaren Dinge im Rahmen der Paragrafen 1257 und 1233 bis 1240 BGB veräußern. Von den Kosten für die Einlagerung und die Arbeit des Räumens kann ein erheblicher Betrag gespart werden, wenn der Mieter am Termin der Besitzeinräumung anwesend ist.
Dann kann eine Vereinbarung getroffen werden, die besagt, dass der Vermieter von seinem Pfandrecht zurücktritt, der Mieter jedoch bis zu einem bestimmten Termin alle Gegenstände aus der Wohnung entfernen muss und bei Nichteinhaltung dieser Frist der Vermieter die Sachen entsorgen darf.
Die Berliner Räumung bietet also Einsparmöglichkeiten, was die Kosten für Umzugsunternehmen bzw. Spedition angeht, wird aber erst dann zu einem bedeutend positivem Ausgang der Räumung, wenn es zu einer Einigung mit dem Mieter kommt.
immoverkauf24 Tipp
Lassen Sie sich bei der Berliner Räumung vom Gerichtsvollzieher und Ihrem Anwalt beraten und unterstützen. Schon bei der Trennung von pfändbaren Gegenständen und Müll haben Vermieter häufig andere Ansichten als Mieter, die für die entsorgten Gegenstände schlimmstenfalls Schadenersatz einfordern.
Frankfurter Räumung
Bei der umstrittenen Frankfurter Räumung erledigt der Vermieter die Räumung der Wohnung eigenhändig unter Auflagen vom Gerichtsvollzieher. Die Einrichtung bzw. der Hausrat des Mieters wird in für den Gerichtsvollzieher zugänglichen Räumen gelagert. Da der Vermieter selbst die Gegenstände umräumt, haftet er auch für eventuelle Schäden daran. Darum ist es extrem wichtig, alles genau per Foto zu dokumentieren.
Hamburger Räumung
Die Hamburger Räumung besteht aus zwei Räumungsphasen. Im ersten Schritt erfolgt ein Austausch der Wohnungsschlösser, dann gibt der Gerichtsvollzieher einem Speditionsunternehmen den Räumungsauftrag. Der Mieter hat noch etwa zwei Wochen Zeit, die Wohnung zu räumen, bis das Speditionsunternehmen zur Tat schreitet. Die Gegenstände des Mieters werden dann eingelagert oder in seine neue Unterkunft gebracht.
7. In welchen Fällen darf der Vermieter die Wohnung eigenständig räumen?
Nur in den seltensten Fällen darf der Vermieter eine Wohnung eigenständig räumen. Er ist bei Räumung ohne Gerichtsbeschluss zu Schadenersatz gegenüber dem Mieter verpflichtet. Das gilt sogar, wenn der Mieter für mehrere Monate verschwunden ist und er als vermisst gemeldet wurde (vgl. Urteil des BGH Az.: VIII ZR 45/09).
Nur wenn der Mieter sein Eigentum im Sinne von § 959 BGB aufgegeben hat, also beispielsweise noch wertloses Gerümpel in der Wohnung steht, darf der Vermieter dies entsorgen. Für Hinterlassenschaften, die noch von Wert sind, gilt: Der Vermieter muss diese einlagern.
immoverkauf24 Hinweis
Bei spurlosem Verschwinden eines Mieters sollten Sie unbedingt einen Rechtsanwalt aufsuchen.
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