Guten Mieter finden – So geht's!

Wenn Sie für Ihre Wohnung einen Mieter finden wollen, müssen Sie zunächst die Höhe der Miete festlegen. Dabei gibt es jedoch einige mietrechtliche Dinge zu beachten, über die Sie sich vorab informieren sollten. Dazu gehört etwa die bundesweit gültige Mietpreisbremse, die in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt garantieren soll, dass die Neumiete maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt oder auch der Berliner Mietendeckel, der für 90 Prozent der Berliner Mietwohnungen eine fünf Jahre währende Mietpreis-Begrenzung vorsieht. Bei der Mietpreisbremse gibt es jedoch einige Ausnahmen, beispielsweise bei Neubauten oder nach umfassenden Modernisierungen. Hier sollten Sie sich informieren.

Auch andere mietrechtliche Begrifflichkeiten wie Indexmiete, Staffelmiete oder Kappungsgrenze sollten Ihnen vertraut sein, damit Sie den Mietpreis und seine Erhöhungen im Mietvertrag korrekt festlegen können.

Ist Ihnen der Aufwand für all das zu groß, können Sie auch einen Makler für Vermietung beauftragen. Er kann Ihnen dabei helfen, stressfrei und schnell einen geeigneten Mieter zu finden. Der Makler übernimmt sämtliche Aufgaben von der Erstellung eines Exposés bis zur Schlüsselübergabe und hilft Ihnen, die maximal mögliche Miete zu berechnen.

Damit Ihre Immobilie von potenziellen Mietern gefunden wird, muss sie über verschiedene Kanäle passgenau beworben werden. Je nach Zielgruppen eignet sich eine Online-Anzeige auf einem Immobilienportal oder ein Inserat in den Kleinanzeigen gedruckter Zeitungen. Letzteres macht vor allem dann Sinn, wenn Sie eine seniorengerechte, barrierefreie Wohnung vermieten – das sollten Sie dann auch unbedingt im Inserat erwähnen. Ist Ihre Wohnung aufgrund der Lage oder Ausstattung nur für jüngere Mieter geeignet, so können Sie auf die traditionelle Zeitungsannonce verzichten und ausschließlich im Internet inserieren.

Handelt es sich um eine beliebte Gegend und eine attraktive Wohnung, für die Sie einen Mieter finden wollen, reicht oftmals ein einziges Inserat auf einer Plattform aus. Sind Lage und Wohnung weniger attraktiv, sollten Sie unterschiedliche Kanäle bedienen, um mehrere Interessenten anzusprechen. Dabei sollten Sie aber wissen, dass die meisten Immobilienportale kostenpflichtig sind.

Wie viel Mühe Sie sich letztlich mit dem Exposé geben müssen, hängt ebenfalls von der voraussichtlichen Beliebtheit Ihrer Immobilie ab. Vermieten Sie in einer gefragten Lage, wird ein einfacher Steckbrief genügen. Vermieten Sie in einer Gegend, in der es mehr Wohnungen als Nachfrage gibt, müssen Sie sich mehr Mühe geben, um Ihre Immobilie für Mieter attraktiver zu machen als andere Mietobjekte.

Wichtige Bestandteile eines Exposés sind:

• Aussagekräftige Fotos, nach Möglichkeit sogar von einem professionellen Fotografen gemacht
• Umfassende Beschreibung der Wohnung: Sind Balkon, Einbauküche, Abstellraum, Keller oder Dachboden vorhanden? Welches Stockwerk?
• Grundriss der Wohnung
• Ausführliche Informationen zur Lage: Sind Kitas, Schulen oder Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe? Wie sieht die Verkehrsanbindung aus?

Die Anzahl der Interessenten, die sich auf Ihre Wohnungsanzeige melden, wird von Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt Ihrer Stadt abhängig sein. Sichten Sie die Anfragen ganz genau, schließlich wollen Sie einen Mieter finden, dem Sie vertrauen können und der zur Hausgemeinschaft passt. Manche Interessenten schicken ein umfangreiches Anschreiben, das der Bewerbung um eine Arbeitsstelle ähnelt, andere fordern nur das Exposé ab. 

Wenn es schließlich zur Wohnungsbesichtigung kommen soll, haben Sie die Wahl zwischen zwei Varianten: dem Einzeltermin und der Massenbesichtigung. Haben sich nur wenige Bewerber auf Ihre Anzeige gemeldet, werden Sie sich vermutlich für Einzeltermine entscheiden. Vermieter, die mit einer hohen Anzahl von Interessenten konfrontiert sind, greifen nicht selten auf die Massenbesichtigung zurück.  

• Vorteil: Sie sparen Zeit. An nur einem Termin werden alle Mietinteressenten durch die Wohnung geführt. In beliebten Gegenden kann man als Vermieter auch vorab eine Bewerbung der Mieter inklusive Mieterselbstauskunft einfordern.

• Nachteil: Als Vermieter können Sie auf diese Weise nur schwer die Interessenten persönlich näher kennenlernen. Wenn Ihnen daran gelegen ist, kommen Sie an einzelnen Wohnungsbesichtigungen nicht vorbei.

Für eine optimale Vorbereitung haben wir in unserer Rubrik Wohnungsbesichtigung die wichtigsten Themen rund um die Besichtigung für Sie zusammengefasst. Dort finden Sie auch eine Checkliste zum kostenlosen Download.

Als Eigentümer, der sich auf eigene Faust daran macht, einen passenden Mieter zu finden, sollten Sie genauso professionell wie ein Immobilienmakler vorgehen. So erhöhen Sie die Wahrscheinlichkeit, an eine solvente und zuverlässige Person zu vermieten, die pfleglich mit Ihrer Immobilie umgeht und minimieren zugleich die Gefahr, an einen Mietnomaden oder streitsüchtigen Mieter zu geraten.

Um den richtigen Mieter auswählen zu können, sollten Sie von den Bewerbern, die sich nach der Besichtigung immer noch für Ihre Wohnung interessieren und die Ihnen am zuverlässigsten und seriösesten erscheinen, folgende Unterlagen anfordern:

• Lassen Sie sich eine Mieterselbstauskunft geben, die immoverkauf24 Ihnen kostenlos als Download anbietet. Sie enthält neben den persönlichen Daten auch Angaben zu den Sachverhalten, die für den Abschluss des Mietverhältnisses relevant sind, beispielsweise zum Beruf, zum Familienstand und zu Haustieren. Fragen zu Partei- oder Religionsangehörigkeit, sexueller Orientierung oder Hobbys sind unzulässig. Stellen Sie sie als Vermieter dennoch, muss der Mietinteressent sie nicht wahrheitsgemäß beantworten.
• Zur genauen Prüfung des Einkommens sollte ein Mietinteressent die letzten drei Gehaltsabrechnungen vorlegen.
• Holen Sie sich vom Mieter bzw. über den Mieter eine Schufa-Auskunft ein, um dessen Bonität zu prüfen.
• In einigen Gegenden ist eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieters normaler Bestandteil des Prozesses, lassen Sie sich diese aushändigen, um festzustellen, ob der Mieter in der Vergangenheit seine Miete immer ordnungsgemäß bezahlt hat.
• Überprüfen Sie, ob der Mieter auch die Miete im Falle einer Arbeitslosigkeit, Trennung etc. zahlen kann und lassen Sie sich im Zweifelsfall die Bürgschaft eines Dritten aushändigen bzw. einen weiteren Mieter in den Vertrag aufnehmen, der die Zahlungsverpflichtung übernimmt.

immoverkauf24 stellt Ihnen ein Muster-Anschreiben an Mietinteressenten zur Verfügung, damit Sie bei der Anforderung der Unterlagen nichts vergessen.

Das Anschreiben kann beispielsweise folgendermaßen aussehen:

Wenn Sie nun alle erforderlichen Unterlagen von den Interessenten erhalten und Sie sie auf der Wohnungsbesichtigung persönlich kennengelernt haben, sollten Sie die Bewerbungen sorgfältig und in Ruhe prüfen. Die zentralen Fragen, die Sie sich dabei stellen sollten, sind folgende:

• Sind die Unterlagen vollständig ausgefüllt und eingereicht? Sind die Daten korrekt?
• Wer erscheint mir aufgrund der Unterlagen am zuverlässigsten?
• Welchen Eindruck hat der Bewerber ansonsten auf mich gemacht?
• Passt er gut in die Hausgemeinschaft?

Zwar gibt es nie eine absolute Garantie, dass Sie am Ende den „richtigen“ Mieter finden. Jedoch stehen die Chancen besser, nicht an einen Querulanten oder gar Mietnomaden zu geraten, wenn Sie gezielt und umsichtig vorgehen. Selbst wenn die Bewerber staatliche Leistungen wie Arbeitslosengeld oder ALG 2 beziehen, muss das kein Ausschlusskriterium sein. Ganz im Gegenteil: Wenn das Amt das Geld direkt an Sie überweist, haben Sie sogar mehr Sicherheit, als wenn es vom Mieter kommt.

Allen Gehaltsnachweisen und Schufa-Auskünften zum Trotz spielt letztlich natürlich auch die Sympathie zum Mietinteressenten eine Rolle. Im persönlichen Gespräch merken Sie schnell, ob Sie jemanden nett finden. Lassen Sie Ihr Bauchgefühl also nicht ganz außen vor – aber lassen Sie sich auch nicht komplett davon leiten!

Ist der Mieter gefunden, müssen Sie den Mietvertrag vorbereiten. Als Vermieter sollten Sie unbedingt darauf achten, einen vermieterfreundlichen Mietvertrag aufzusetzen. Die Vordrucke von Mietervereinen sind denkbar ungeeignet, da sie im Rahmen des Gesetzes häufig in erster Linie die Interessen des Mieters schützen, anstatt dem Vermieter zugewandt zu sein. Planen Sie eine spätere Eigennutzung der Immobilie, können Sie bereits einen befristeten Mietvertrag aufsetzen. Dies müssen Sie allerdings schon in korrekter Formulierung im Mietvertrag kommunizieren sowie einen konkreten Grund für die Befristung angeben. So sparen Sie sich eine spätere Eigenbedarfskündigung. Sollten Sie unsicher sein, ziehen Sie einen Rechtsanwalt mit Schwerpunkt Mietrecht oder einen Makler zurate. Die Immobilienprofis wissen, auf welche Feinheiten es im Vertrag ankommt.

• immoverkauf24 bietet Ihnen außerdem den Download eines kostenlosen Muster-Mietvertrags an.

Ist der Mietvertrag vorbereitet, können Sie sich mit dem Mieter zum Unterschriften-Termin treffen oder ihm den Vertrag zusenden, damit er ihn unterschrieben zurückschickt.

Die Wohnungsübergabe erfolgt immer mit einem Wohnungsübergabeprotokoll. Nehmen Sie sich hierfür ausreichend Zeit und gehen Sie mit dem Mieter durch alle Räume der Wohnung. Im Protokoll wird vermerkt, ob es Schäden gibt, die notiert werden müssen, wie viele Schlüssel welcher Räume übergeben wurden und welche Stände Wasser-, Strom- und Heizkostenzähler haben. Es empfiehlt sich als Vermieter, die Übergabe nicht allein durchzuführen, sondern einen Zeugen hinzuziehen, der das Protokoll ebenfalls unterschreibt.

Als Vermieter sollten Sie ebenfalls daran denken, Ihrem Mieter eine Wohnungsgeberbestätigung auszustellen und sie ihm bestenfalls direkt bei der Übergabe der Wohnung auszuhändigen. Er benötigt die Bestätigung bei der Anmeldung seines neuen Wohnsitzes beim Einwohnermeldeamt.

Wenn Sie Hilfe im Vermietungsprozess benötigen, können Sie sich gerne an immoverkauf24 wenden!