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Vermieterrechte: Was Vermieter dürfen
Die eigenen Rechte interessieren Vermieter meist erst dann, wenn ein konkretes Problem mit dem Mieter vorliegt oder sie eine bislang vermietete Wohnung verkaufen und den Mieter kündigen möchten. immoverkauf24 klärt über die Vermieterrechte auf.
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1. Vermieterrechte bei Immobilienverkauf
Möchte ein Vermieter eine zu Wohnzwecken genutzte Immobilie verkaufen und einen optimalen Kaufpreis erzielen, so hat er Interesse daran, die Wohnung ohne Mieter zu verkaufen. Der Grund: Die meisten Immobilieninteressenten möchten eine Immobilie zur Eigennutzung kaufen, sie wollen sofort einziehen, was bei einer vermieteten Immobilie nicht möglich ist, folglich soll die Wohnung bei Verkauf "frei übergeben" werden. Die nächste Zielgruppe, nämlich die Immobilien-Investoren übernehmen beim Kauf einer Wohnung ungern alte Mietverträge mit niedrigem Mietzins – oder sie zahlen einen geringeren Kaufpreis.
Der Vermieter hat allerdings durch die Verkaufsabsicht kein Recht darauf, den Mieter einfach zu kündigen. Er muss die Wohnung inklusive Mieter anbieten. Dies regelt § 566 (BGB) "Kauf bricht nicht Miete". Eine Möglichkeit für eine freie Übergabe besteht darin, den Mieter aus der Wohnung “herauszukaufen” und gegen die Zahlung einer bestimmten Summe das Mietverhältnis zu beenden. Desweiteren greifen viele Vermieter zum Mittel der Eigenbedarfskündigung.
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Tipp von immoverkauf24:
Wer eine Wohnung vermietet, benötigt einen langen Planungshorizont. Ist eine Immobilie erst einmal unbefristet vermietet, so wird die Flexibilität des Umgangs mit dem hierin liegenden Kapital stark eingeschränkt. In vielen Fällen ist der Immobilienverkauf sinnvoller als die Vermietung.
2. Vermieterrechte bei Kündigung des Mietverhältnisses
Kündigt ein Mieter nach vielen Jahren das Mietverhältnis, so ergeben sich für den Vermieter zahlreiche Chancen. Er kann ohne Minderung des Verkaufspreises die Wohnung oder das Haus verkaufen, selbst nutzen oder neu vermieten und eine bessere Miete erzielen.
Anders sieht es aus, wenn der Vermieter das Mietverhältnis kündigen möchte. Da dies meist ein aufwendiger Prozess ist, und die Vermieterrechte weniger schwer wiegen als die Mieterrechte, kommt es hier oft zu Problemen.
Vermieter haben im Falle des Eigenbedarfes das Recht, das Mietverhältnis im Rahmen einer Eigenbedarfskündigung aufzuheben. Ebenfalls können Vermieter ihren Mieter kündigen, wenn dieser mehrfach die Miete nicht gezahlt, gegen die Hausordnung verstoßen, unerlaubt Untermieter beherbergt oder sich anderweitig vertragswidrig verhalten hat. Die Kündigung eines Mieters muss jedoch formell korrekt erfolgen und rechtlich sicher begründet sein, damit bei Streitigkeiten die Kündigung vor Gericht standhält. Weitere Informationen erhalten Sie unter “Mieter kündigen“.
3. Vermieterrechte bei Kündigung wegen Eigenbedarf
Die Eigenbedarfskündigung spielt immer dann eine Rolle, wenn der Vermieter für sich oder andere mit ihm verwandte Personen eine vermietete Immobilie selbst nutzen will. Ab welchem Verwandtschaftsgrad die Eigenbedarfskündigung wirksam ist, haben zahlreiche Gerichte entschieden.
Zugunsten von Eltern, Kindern, Geschwistern, Neffen und Nichten, getrennt lebende Ehepartner, Enkeln und Schwiegereltern- sowie Schwiegerkinder des Eigentümers ist eine Kündigung des Mieters rechtens. Selbstverständlich kann auch der Eigentümer selbst, ein Mitglied einer Erben-, Bruchteils- oder Personengesellschaft oder ein Teil der Vermieterschaft Eigenbedarf anmelden. Eine juristische Person als Vermieter kann keinen Eigenbedarf anmelden.
Wie diese Art der Kündigung genau funktioniert, erklären wir unter Eigenbedarfskündigung. Die Gesetzesgrundlage finden Sie im BGB § 573.
4. Vermieterrechte bei Schönheitsreparaturen
Bei den Schönheitsreparaturen sind die Vermieterrechte sehr eingeschränkt. Viele Vermieter unterliegen dem Irrglauben, dass der Mieter, sofern im vermieterfreundlichen Mietvertrag festgehalten, die Renovierung bei Auszug vornehmen muss. Dies ist nicht der Fall und entsprechende Klauseln sind unwirksam. Ebenso darf der Vermieter keinen Einfluss auf die farbliche Gestaltung der Immobilie nehmen. Der Mieter kann dort streichen und lackieren, wie es ihm gefällt.
Bei Kleinreparaturen gilt: legen Sie als Vermieter im Mietvertrag fest, wie hoch die Kosten für eine einzelne Kleinreparatur (100 € Kostengrenze sind gängig) sein dürfen und setzen Sie ebenfalls die Gesamtkostengrenze für die jährlichen Kleinreparaturen (maximal 8% der Jahresnettomiete) fest. Anderenfalls sind die Bestimmungen im Mietvertrag nicht gültig.
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Hier finden Sie als Vermieter rechtssichere Antworten zu Rechten und Regelungen zum Thema Mietrecht.
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Wohnung vermieten und Haus vermieten sind oft weniger leicht getan als gedacht. Gerade “Neu”-Vermieter unterschätzen den Arbeitsaufwand und das Konfliktpotenzial, das in der Vermietung steckt. In Eigentümervereinen wie Haus & Grund organisieren sich Immobilieneigentümer, um in Eigentumsfragen unterstützt zu werden. Der Eigentümerverband gibt auch rechtliche Beratung bei Problemen mit der Vermietung.