Wohnungsübergabe: Protokoll & 11 Punkte die zu beachten sind

Bei der Wohnungsübergabe vom Mieter zurück an den Vermieter gibt es vieles zu beachten. Weder darf der Vermieter zu viel vom Mieter verlangen, noch sollte er eine nicht ordnungsgemäße Übergabe des Mietobjektes akzeptieren. Das Wohnungsabnahmeprotokoll dokumentiert zum Schluss die eigentliche Übergabe. immoverkauf24 informiert Vermieter über die wichtigsten Punkte bei der Wohnungsübergabe.

Das Wichtigste in Kürze

Ein Wohnungsübergabeprotokoll ist sowohl eine Absicherung für den Mieter, welches falsche Belastung ausschließt, als auch ein Beweismittel für den Vermieter bei später hinzukommenden Schäden.
Ein vermieterfreundlicher Mietvertrag und ein Vorabnahmetermin können für beide Seiten Stress, wie beispielsweise unwirksame Klauseln im Mietvertrag vermeiden.
Es empfiehlt sich in jedem Fall eine Beratung durch Experten und Betreuung durch einen Wohnungsmakler.

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1. Schönheitsreparaturen und Renovierung sind vom Mietvertrag abhängig

Ob Ihr Mieter eine Renovierung bei Auszug vornehmen muss oder ob er dazu nicht verpflichtet ist, hängt vom Mietvertrag ab. Hierbei dürfen Vermieter sich allerdings nicht einfach auf das berufen, was im Mietvertrag vereinbart wurde. Stehen dort unwirksame Klauseln, so ist der Mieter zu keiner Renovierung bei Auszug verpflichtet.

Die Rechtsgrundlage bietet der § 28 Instandhaltungskosten in der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem zweiten Wohnungsbaugesetz (BVO): "Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen."

immoverkauf24 Hinweis

Vermieter sollten auf einen vermieterfreundlichen Mietvertrag achten. Nur wenn die Klauseln korrekt formuliert sind, festgelegt wurde, dass eine einzelne vom Mieter gezahlte Schönheitsreparatur maximal 100 € kosten darf und die Kosten insgesamt jährlich 6 % der Nettokaltmiete betragen dürfen, sind sie wirksam.

Fälle, in denen Klauseln bzgl. Renovierung und Schönheitsreparaturen für unwirksam erklärt wurden:

Fall 1: Es wird ein genauer Umfang der Renovierungen vertraglich festgelegt, der Renovierungsarbeiten beinhaltet, die nicht zu den in § 28 Abs. 4 genannten Arbeiten gehören (siehe oben), zum Beispiel Abschleifen des Dielenbodens. Der Mieter muss aufgrund unwirksamer Klausel nicht renovieren. Dies gilt auch, wenn die Arbeiten nicht exakt definiert sind. Steht im Mietvertrag „Streichen der Türen und Fenster“ ohne zu konkretisieren „von innen“, so kann dies auch den Außenbereich beinhalten. Da dieser immer „Vermietersache“ ist, ist die Klausel unwirksam und der Mieter muss nichts renovieren.

Fall 2: Der Mietvertrag schränkt den Mieter zu sehr ein, indem dort vermerkt ist: „Bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen sind die Türrahmen, Türblätter, Fensterflügel und Fensterrahmen ausschließlich weiß zu lackieren.“ Da diese Vorgabe den Mieter auch schon betrifft, während er noch in der Wohnung wohnt, ist die gesamte Klausel unzulässig (vgl. BGH, Urteil vom 20.01.2010, Az. VIII ZR 50/09)

Fall 3: Ist im Mietvertrag ein starrer Fristenplan niedergeschrieben, der besagt, in welchen exakten Jahresabständen bestimmte Renovierungen vorgenommen werden müssen (Streichen der Küche: alle 2 Jahre, Streichen der Wohn- und Schlafzimmer: alle 5 Jahre etc.), so ist die Klausel unwirksam. Sie muss eine flexible Anpassung der Renovierungen ermöglichen, wenn zum Beispiel noch keine Gebrauchsspuren zu sehen sind (vgl. BGH, Urteil vom 05.04.2006, Az. VIII ZR 178/05).

Fall 4: Im Mietvertrag ist eine Abgeltungsklausel vermerkt, die besagt, in welcher Höhe sich der Mieter nach Auszug an den Kosten von Renovierungen beteiligen muss. Sie soll dazu dienen, dass der Mieter sich anteilig an den Renovierungskosten nach seinem Auszug beteiligt. Somit soll verhindert werden, dass ein Mieter zum Beispiel laut Vertrag alle 3 Jahre streichen soll, aber nach 2,5 Jahren auszieht und keinerlei Renovierung vornehmen muss. Beispiel für eine Abgeltungsklausel: Bei Nutzungsdauer der Küche über ein Jahr – Übernahme von 33 % der Kosten aus dem Kostenvoranschlag für Malerarbeiten. Seit Urteil des BGH vom 18.3.2015 sind solche Quotenklauseln in jedem Falle unwirksam.

Fall 5: Ist im Mietvertrag eine sogenannte Endrenovierungsklausel vereinbart, zum Beispiel: „Der Mieter übernimmt die Wohnung in folgendem Zustand: In allen Räumen Tapeten/Wände neu gestrichen, alle Heizkörper, Innentüren, Türrahmen neu lackiert. Der Mieter ist dazu verpflichtet, bei seinem Auszug die Mietsache im beschriebenen Zustand zurückzugeben.“ so ist diese unwirksam. Die Klausel berücksichtigt nicht, ob tatsächlich Renovierungsbedarf besteht (vgl. BGH, Urteil vom 18.02.2009, Az. VIII ZR 166/08).

immoverkauf24 Tipp

Viele Mieter gehen noch immer davon aus, dass sie vor Auszug die Wohnung streichen und kleine Renovierungsarbeiten tätigen müssen. Selbstverständlich müssen Sie die Mieter nicht am Renovieren hindern, obwohl diese vertraglich nicht dazu verpflichtet wären. Gibt es allerdings Auseinandersetzungen mit dem Mieter, so sollten Sie Ihre rechtliche Situation eingehend prüfen, bevor Sie weitere Schritte gegen den Mieter einleiten. Achten Sie bei einer neuen Vermietung auf den vermieterfreundlichen Mietvertrag und beugen Sie Ärger vor.

2. Einbauküche, Laminat & Co: So wird mit den Einbauten des Mieters verfahren

Der Umgang mit Einbauten des Mieters liegt weitestgehend in der Hand des Vermieters. Wurde keine andere Vereinbarung getroffen, so muss der Mieter von ihm eingebaute Ausstattungen wie eine Einbauküche oder Laminatboden auf Wunsch des Vermieters wieder entfernen. Sie sollten sich also bei einer Vorabnahme der Wohnung (siehe Punkt 3) einen genauen Überblick verschaffen, was Sie in der Wohnung behalten möchten und was entfernt werden soll.

Hat der Mieter beispielsweise selbst eine Einbauküche gekauft und will Ihnen diese zur Übernahme anbieten, überlegen Sie gut, ob die Küche zu einer Steigerung Ihrer Miete beim nächsten Mieter führt oder Ihnen nichts nützt. Achten Sie auch auf die Ausführung der Arbeiten und entscheiden Sie, ob die Einbauten eine Aufwertung Ihrer Wohnung darstellen oder ob nachlässig gearbeitet wurde.

immoverkauf24 Info

Anders sieht es aus, wenn der Mieter nach § 94 BGB „wesentliche Bestandteile eines Grundstücks oder Gebäudes“ eingebracht hat. Diese gehen in den Besitz des Grundstückseigentümers über und dürfen nicht wieder mitgenommen werden. Hierzu zählen: Eingebaute Waschbecken, Türen, Fenster, Thermen, Heizkessel, Pflanzen im Garten etc. Allerdings muss der Eigentümer der Mietsache dem Mieter im Falle einer Bereicherung durch dessen Einbauten eine Entschädigung zahlen. Von einer Bereicherung ist aber im Regelfall nur auszugehen, wenn der Vermieter durch die Einbauten eine höhere Miete von nächsten Mieter verlangen kann.

3. Vorabnahmetermin vereinbaren, um Stress zu vermeiden

Vereinbaren Sie mit Ihrem Mieter einen Vorabnahmetermin, bei dem geklärt wird, welche Einbauten vom Mieter entfernt werden müssen und was in der Wohnung bleiben kann. Schauen Sie sich genau um, ob es Schäden gibt, für die der Mieter bzw. eine Haftpflichtversicherung aufkommen muss (Riss im Waschbecken, defekte Fensterbank durch unsachgemäße Nutzung, fehlende Badezimmerleuchte…) und was Sie als Vermieter vor einer Neuvermietung reparieren oder austauschen müssen. Bedenken Sie, dass in § 535 BGB geregelt ist, dass der Vermieter dazu verpflichtet ist, den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren und sie instand halten muss.

immoverkauf24 Tipp

Erstellen Sie ein Vorabnahmeprotokoll, in welchem der Mieter unterzeichnet, was er bis zum Termin der Übergabe erledigen wird. Sie können den Mieter hierzu nicht zwingen, doch mit vielen Mietern lassen sich auf freiwilliger Basis solche Vereinbarungen treffen. Außerdem hätten Sie in einer rechtlichen Auseinandersetzung bessere Chancen mit einem solchen Protokoll.

4. Schlüsselübergabe: Verloren, nachgemacht, nicht zurückgegeben – Vermieterrechte

Nehmen Sie sich das alte Übergabeprotokoll noch einmal zur Hand und sehen Sie nach, wie viele Schlüssel welcher Art an den Mieter übergeben wurden. Der Mieter muss Ihnen selbstverständlich alle Schlüssel zurückgeben.

Hat der Mieter einen Schlüssel verloren, so muss er für den Schaden aufkommen. In einigen Fällen gehen Schlüssel von Schließanlagen verloren und es entsteht ein hoher Schaden, da die meist mehrere tausend Euro teure Anlage komplett ausgewechselt werden muss.

Der Mieter muss dies allerdings nur zahlen, wenn tatsächlich Missbrauchsgefahr besteht. Ist der Schlüssel in einen Abfluss gefallen oder nicht dem Haus zuzuordnen, so muss der Mieter keine neue Schließanlage bezahlen. Die Pflicht zur Zahlung besteht auch nur, wenn der Vermieter die Schließanlage tatsächlich austauscht (vgl. Urteil des BGH vom 5.3.2014).

Hat der Mieter zusätzliche Schlüssel nachmachen lassen, so darf er diese nicht behalten, sondern muss sie dem Vermieter aushändigen. Dieser muss die Schlüssel dem Mieter abkaufen, anderenfalls kann der Mieter die Schlüssel nachweislich vernichten.

5. Schäden oder Abnutzung? In welchem Zustand darf die Wohnung sein?

Entgegen der Annahme vieler Vermieter muss der Mieter für normale Abnutzungserscheinungen an der Mietsache nicht aufkommen und diese auch nicht renovieren. Das BGB gibt in § 538 „Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Verbrauch“ vor: „Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten.“

Des Weiteren besagt § 535:

„(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten…“

Nur wenn im Mietvertrag gültige Klauseln bezüglich Kleinreparaturen und Schönheitsreparaturen stehen (Beispiele für ungültige Klauseln sind unter Punkt 1 vermerkt) kann der Mieter hierzu verpflichtet werden.

Bei Übergabe der Wohnung bzw. dem Vorabnahmetermin muss also zwischen Abnutzungserscheinungen und tatsächlichen, durch den Mieter verursachten Schäden unterschieden werden.

In welchem Zustand sollte die Wohnung bei Übergabe sein?

Putzen: Die Wohnung wird besenrein an den Vermieter übergeben. Das bedeutet, dass der Mieter nicht gründlich putzen muss. Die Wohnung soll von Spinnenweben befreit sein, Fußböden sollen gestaubsaugt bzw. gefegt sein, Toiletten und Herd müssen in hygienisch unbedenklichem Zustand sein, die Fenster sollen grob gereinigt sein.

Abnutzung der Wohnung: Alle Abnutzungen, die im Rahmen eines normalen Gebrauchs an der Mietsache entstehen, sind mit der Miete beglichen. Kratzer im Laminatboden, Kalkablagerungen in der Badewanne etc. müssen vom Mieter nicht beseitigt werden.

Schäden: Ist zum Beispiel das Waschbecken aus der Wand gebrochen, weil sich jemand darauf gesetzt hat, eine Diele durchgeknackst, weil darauf herumgesprungen wurde oder ein großer Wasserschaden im Laminat, weil dem Mieter etwas ausgelaufen ist, so muss der Mieter für den Schaden aufkommen.

Es gilt jedoch: Der Vermieter muss beweisen, dass die Schäden nicht entstanden sind, weil er seinen Pflichten nicht nachgegangen ist, sondern dass der Mieter hierfür verantwortlich ist (vgl. z.B. Urteil vom 15. März 2000 – XII ZR 81/97).

immoverkauf24 Hinweis

Das Übergabeprotokoll ist für Mieter und Vermieter eine Absicherung, dass einerseits hiernach keine Schäden mehr dem Mieter angelastet werden und dieser sich andererseits aus den durch ihn verursachten Schäden nicht mehr herausreden kann. Vermieter müssen allerdings ganz genau nachschauen, ob die Rückgabe der Mietsache im vertraglich vereinbarten Zustand erfolgt ist. Findet der Vermieter nach Unterzeichnen des Protokolls noch zusätzliche Schäden, so kann er den Mieter hierfür nicht mehr belangen. Eine Ausnahme: Der Mieter hat die Schäden arglistig verschwiegen.

6. Wohnungsübergabeprotokoll bei Mieterwechsel - Muster / Formular als PDF

Das Wohnungsübergabeprotokoll bzw. Hausübergabeprotokoll ist keine Pflicht. Es wird von beiden Parteien freiwillig unterzeichnet und bekommt erst dann rechtliche Bedeutung. Wohnungsübergabeprotokoll Muster finden Sie hier zum kostenlosen Download:

7. Verhalten bei der Wohnungsübergabe

Bei der Wohnungsübergabe gibt es einige wichtige Tipps für Vermieter:

Besichtigen Sie bei Tageslicht, nehmen Sie, falls das nicht möglich ist, eine starke Taschenlampe und einen Baustrahler mit
Berücksichtigen Sie, dass normale Abnutzungen der Wohnung keine Schäden darstellen, für die der Mieter aufkommen muss
Lesen Sie alle Zählerstände ab
Lassen Sie sich alle Schlüssel zurückgeben und schauen Sie nach, ob einer der Schlüssel ein nachgemachtes Exemplar sein könnte. Sie haben ein Recht darauf vom Mieter zu erfahren, was mit dem Vorgänger des Schlüssels passiert ist

immoverkauf24 Tipp

Laden Sie sich ein Wohnungsübergabeprotokoll oder Hausübergabeprotokoll kostenlos auf unserer Website herunter und nehmen Sie es in zweifacher Ausführung mit zum Übergabetermin.

8. Mietkaution Rückzahlung – So wird korrekt abgerechnet

Nach der Wohnungsübergabe können noch Forderungen des Vermieters an den Mieter bestehen, zum Beispiel für eine zu erwartende Betriebskostennachzahlung. Auch wenn der Mieter die Mietsache nicht vertragsgerecht zurückgegeben hat, kann der Vermieter Schadenersatzansprüche geltend machen. Der Vermieter ist darum nicht verpflichtet, dem Mieter umgehend die gesamte Mietkaution zurückzuzahlen, sondern darf diese im Regelfall drei bis sechs Monate zurückhalten.

Überprüfen Sie als Vermieter:

Sind Mietrückstände vorhanden?
Sind noch Nebenkosten offen?
Wurde die Wohnung vom Mieter beschädigt?
Wurden Renovierungsarbeiten vertragsgerecht ausgeführt?

Nachdem Sie festgestellt haben, dass alles in Ordnung ist, zahlen Sie dem Mieter die Mietkaution samt Zinsen zurück bzw. ziehen die noch offenen Forderungen von der Kaution ab.

Theoretisch können Sie die Mietkaution anteilig bis zu einem Jahr behalten. Da nach 12 Monaten die Nebenkostenabrechnung fällig ist, kann spätestens nach diesem Zeitraum genau festgestellt werden, ob es noch Nachzahlungsforderungen an den Mieter gibt. Der Vermieter darf aber über diesen langen Zeitraum nur so viel Geld von der Kaution behalten, wie vermutlich dazu nötig ist, die anfallenden Kosten zu decken (vgl. BGH, Az: VIII ZR 71/05).

9. Nebenkostenabrechnung bei Mieterwechsel & Auszug

§ 556 des BGB „Vereinbarungen über Betriebskosten“ sagt eindeutig: „Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet.“

Das bedeutet, dass der Mieter keinen Anspruch darauf hat, zwischenzeitlich eine komplette Abrechnung seiner Nebenkosten für den Abrechnungszeitraum bis zu seinem Auszug zu erhalten. Allerdings ist der Vermieter trotzdem dazu verpflichtet, die verbrauchsabhängigen Energiekosten, die im Mietzeitraum angefallen sind, in Form einer Zwischenablesung zu ermitteln. Er kann dann die Teilabrechnung nach Ablauf des kompletten Abrechnungszeitraums erstellen. Die Kosten für die Zwischenablesung muss der Vermieter tragen (vgl. BGH Urteil vom 14.11.07 AZ: VIII ZR 19/07).

immoverkauf24 Hinweis

Haben Sie eine Hausverwaltung, die Ihre Immobilie betreut, so melden Sie dort den Mieterwechsel an. Sie müssen auch die Daten aus der Ablesung der Heizkostenzähler und Wasserzähler an die Hausverwaltung weitergeben. Den Zählerzwischenstand des Stromzählers bei Auszug gibt der alte Mieter an den Energieversorger weiter. Dieser rechnet im Normalfall mit dem Mieter direkt ab.

10. Sonderfälle: Tod des Mieters, Auszug eines einzigen Mieters etc.

Der Tod des Mieters stellt für den Vermieter eine besondere Situation dar: Kündigt ein Mieter fristgerecht, so hat der Vermieter Kenntnis über den bevorstehenden Auszug. Verstirbt ein Mieter, so hat der Vermieter sich im Normalfall noch nicht um einen Nachmieter gekümmert und die Wohnung beworben. Vermieter beliebter Immobilien sollten den Tod des Mieters zum Anlass nehmen, über die weitere Nutzung der Immobilie nachzudenken. Eine preiswert vermietete Wohnung, die Jahrzehnte an den gleichen Mieter vermietet war, kann beim Wohnung verkaufen in vielen Gegenden einen überraschend hohen Verkaufspreis erzielen. Lassen Sie sich von unseren Immobilienspezialisten beraten und eine kostenlose Immobilienbewertung erstellen. Sie können dann abwägen, ob eine Neuvermietung oder ein Immobilienverkauf für Sie infrage kommt.

immoverkauf24 Tipp

Durch den Tod des Mieters ist das Mietverhältnis nicht automatisch beendet. Informieren Sie sich unter Tod des Mieters über die Rechte der Haushaltsangehörigen und Verwandten!

Ein weiterer Spezialfall ist der Auszug nur eines Mieters von mehreren Mietern. Bei mehreren Mietern, die im Mietvertrag stehen, haben Sie als Vermieter nach § 421 BGB „Gesamtschuldner“. Sie können jeden einzelnen Mieter für die Pflichten aus dem Mietvertrag in vollem Umfang aufkommen lassen. Ist also einer der Mieter zahlungsunfähig, so muss der andere die gesamte Zahlung übernehmen. Die Nebenkostenabrechnung erstellen Sie wie gewohnt für die gesamte Mieteinheit und die Mieter kümmern sich eigenständig um die interne Verteilung der Kosten.

Es ist rechtlich nicht möglich, dass bei mehreren Mietern nur ein Mieter den Mietvertrag kündigt. Alle Mieter müssen den Mietvertrag kündigen, ebenso wie andersherum der Vermieter allen Mietern kündigen muss. Es ist also erforderlich, dass eine vertragliche Vereinbarung darüber getroffen wird, dass ein Mieter aus dem Mietvertrag austreten darf. Auch wie in diesem Fall mit der Mietkaution umgegangen wird, sollte geregelt werden. Der Vereinbarung müssen alle Mieter und der Vermieter zustimmen.

immoverkauf24 Tipp

Es kann bei einer Neuvermietung dazu kommen, dass Ihre Mietinteressenten, zum Beispiel eine Wohngemeinschaft, bereits vor Mietbeginn eine solche Vereinbarung treffen wollen. Als Vermieter können Sie sich darauf einlassen, wenn auch einer der Mieter allein die Gesamtmiete bezahlen könnte. Ist die Miete nur von allen Mietern zu stemmen, sollten Sie von einer vorherigen Vereinbarung dieser Art Abstand nehmen.

11. Gleich wieder vermieten, renovieren oder verkaufen – Chancen bei der Wohnungskündigung

Hat ein Mieter gekündigt, so steht entweder ein Mieterwechsel an oder Sie möchten die Immobilie verkaufen.

Bei einer Neuvermietung stellt sich die Frage: Einfach im aktuellen Zustand weitervermieten oder Wohnung renovieren und bessere Mieteinnahmen erzielen? Die Beantwortung dieser Frage kann nicht pauschal erfolgen, da je nach Art der und Lage der Immobilie sowie persönlicher Situation des Eigentümers unterschiedliche Empfehlungen gegeben werden müssen.

Immobilien in Gebieten ohne Mietpreisbremse

Bei einer Immobilie in einem Gebiet ohne Mietpreisbremse sollten Sie den Markt genau beobachten: Gibt es ein Überangebot von Immobilien und erzielen diese nur geringe Verkaufspreise und Mieten, so können Sie mit einer Renovierung Ihre Immobilie attraktiver machen als andere und sie schneller wieder vermieten. Hierbei muss natürlich der erzielbare Mietzins im renovierten Zustand mit dem in unrenoviertem Zustand verglichen und gegen die Kosten der Renovierungsmaßnahmen gerechnet werden.

Ist Ihre Immobilie in einem Gebiet, wo die Nachfrage groß ist, so kann es sein, dass eine Renovierung nicht erforderlich ist. Rechnen Sie auch hier die erzielbare Miete in renoviertem Zustand gegen die erzielbare Miete in unrenoviertem Zustand.

Immobilien in Gebieten mit Mietpreisbremse

In Gebieten, in denen die Mietpreisbremse gilt, dürfen nur Neubauten und Immobilien, die mindestens um Kostenumfang eines Drittels von einem entsprechenden Neubau saniert wurden, ohne Berücksichtigung der Mietpreisbremse vermietet werden. Für alle anderen Vermieter gilt: Miete = maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Dies bedeutet in der Praxis, dass umfangreiche Renovierungen sich nicht lohnen, da die Höhe der Miete durch den Mietspiegel und die Mietpreisbremse nach oben gedeckelt ist. Erst wenn ein so umfangreicher Sanierungsstau angefallen ist, dass ein Drittel vom Neubauwert in die Sanierung investiert werden müsste, ist eine aufwendige Renovierung attraktiv. In diesem Fall ist eine Neuvermietung auch ohne Berücksichtigung der 10%-Grenze möglich.

Generell sollte man sich als Vermieter überlegen, ob eine frei werdende Wohnung in guter Lage überhaupt neu vermietet werden sollte. Freie Wohnungen erzielen in gefragten Lagen – auch unrenoviert – sehr gute Preise. Mit einer Vermietung würde der Wert der Immobilie zunächst sinken, da vermietete Immobilien zu schlechteren Preisen als freie Wohnungen gehandelt werden

immoverkauf24 Tipp

Lassen Sie sich von unserem Experten beraten, welche Miete und welcher Verkaufspreis nach Auszug des Mieters möglich sind. Entscheiden Sie danach in aller Ruhe, welche Lösung die beste für Sie ist.

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