Zutrittsrecht - Wann darf der Vermieter in die Wohnung?

Vermieter haben kein generelles Besichtigungsrecht ihrer Wohnungen – das stellte der Bundesgerichtshof mit einem Urteil vom 04.06.2014 (Az. VIII ZR 289/13) klar. Auch wenn ein Mietvertrag dem Vermieter ein generelles Zutrittsrecht einräumt, ist dies nicht gültig, denn das verstößt gegen Art. 13 Abs. 1 Grundgesetz (GG), der die Unverletzlichkeit der Wohnung garantiert.

Hat ein Vermieter jedoch sachliche Gründe und damit ein berechtigtes Interesse an einer Wohnungsbesichtigung, hat er auch ein Besichtigungsrecht. Jedoch sollte er dieses „schonend“ ausüben – etwa, indem er mehrere Anlässe bündelt, anstatt die Wohnung mehrfach aus verschiedenen Gründen zu betreten.

Zudem ist die Befugnis an mehrere Bedingungen geknüpft, da gemäß § 535 Absatz 1 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) mit dem Mietvertrag der "Gebrauch der Mietsache" an den Mieter einhergeht.

Ein Vermieter muss ein berechtigtes Interesse an der Besichtigung einer Wohnung haben. Dies ist der Fall, wenn...

• ... die Wohnung vermietet oder verkauft werden soll und Besichtigungen vereinbart wurden (siehe auch Frage 7).
• ... Modernisierungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen geplant sind.
• ... Schäden behoben werden sollen und nach der Ursache gesucht wird.
• ... es Anhaltspunkte für drohende Schäden gibt und diese abgewendet werden sollen.
• ... Reparaturen anstehen und die Arbeiten kontrolliert werden sollen.
• ... die Wohnung vermessen werden soll.
• ... Zählerablesungen anstehen (Wasser, Strom, Gas).
• ... es einen begründeten Verdacht gibt, dass die Wohnung nicht vertragsgemäß genutzt wird (Beispiel: Untervermietung).

Darüber hinaus hat der Mieter gemäß § 242 BGB eine vertragliche Nebenpflicht, dem Vermieter unter bestimmten Bedingungen den Zutritt zur Wohnung zu gewähren.

Vermieter sollten ihren Besuch stets schriftlich ankündigen, um einen Termin mit dem Mieter abzustimmen. Vermieter finden hier ein Muster-Anschreiben zur Ankündigung der Besichtigung zum Download:

Nein, sofern der Mieter keine Erlaubnis hierfür erteilt hat. Einen Zweit- oder Universalschlüssel darf der Vermieter nur mit ausdrücklicher Zustimmung des Mieters behalten. Setzt sich der Vermieter darüber hinweg und verschafft sich so ungefragt Zugang zur Mietwohnung, kann der Mieter den Mietvertrag fristlos kündigen – sofern er den unerlaubten Zutritt beweisen kann. Bei begründetem Verdacht darf der Mieter auch das Türschloss austauschen.

Da es kein generelles Besichtigungsrecht für Vermieter gibt, steht ihnen auch keine Mindestanzahl für Besuche zu. Wie oft der Vermieter zutrittsberechtigt ist, hängt davon ab, wie häufig er einen triftigen Grund hat, die Wohnung zu besichtigen.

Möchte der Vermieter die Wohnung verkaufen, müssen Mieter dreimal im Monat einen Besichtigungstermin dulden (siehe auch Frage 7). Wenn es sich nicht um ein generelles Besichtigungsrecht handelt, sondern eines zu bestimmten Anlässen, können Vereinbarungen dazu im Mietvertrag festgehalten werden: etwa die Besichtigungszeiten.

Übliche Zeiten sind werktags 10 bis 13 Uhr sowie 15 bis 18 Uhr, es können jedoch auch andere Zeiten vereinbart werden, wobei der Samstag üblicherweise als Werktag gilt. In Ausnahmefällen darf die Besichtigung auch an Sonn- oder Feiertagen stattfinden – etwa, wenn Gefahr im Verzug ist.

Ja, allerdings ist der Zutritt ohne Zustimmung oder gegen den Willen des Mieters nur in Notfällen erlaubt – etwa bei einem Wasserrohrbruch. Zwar ist ein Mieter, der den Zutritt in begründeten Fällen verweigert, im Unrecht. Jedoch sollten sich Vermieter sehr sicher sein, dass ein Notfall vorliegt. Denn ist dies nicht der Fall, könnte der Zutritt des Vermieters schlimmstenfalls als Hausfriedensbruch gewertet werden (siehe auch Frage 9).

Andererseits müssen auch Mieter, die ein Besichtigungsbegehren des Vermieters leichtfertig abgelehnt haben, mit Konsequenzen rechnen: So hat der Vermieter bei einer unberechtigten Verweigerung der Besichtigung das Recht zur fristlosen Kündigung des Mieters (BGH-Urteil vom 5.10.2010 – VIII ZR 221/09).

Stellt sich der Mieter quer und es liegt kein Notfall vor, kann sich der Vermieter nur über einen Gerichtsentscheid Zutritt zur Wohnung verschaffen.

Ja, allerdings ist es auch hier zunächst ratsam, den Mieter zu informieren und um einen hinterlegten Schlüssel zu bitten. Eine Notöffnung über einen Schlüsseldienst sollte nur erfolgen, wenn der Zugang anders nicht möglich ist. Als Gefahrensituationen, die zu einer sofortigen Besichtigung ohne Ankündigung berechtigen, gelten beispielsweise Brände, das Austreten von Gas oder Rohrbrüche.

Grundsätzlich gilt das Besichtigungsrecht auch dann, wenn die Wohnung bereits gekündigt ist und der Mieter noch nicht ausgezogen ist. Allerdings kann die Wohnung nicht besichtigt werden, wenn noch unklar ist, ob die Kündigung wirksam ist und wann die Wohnung wieder vermietet werden kann.

Grundsätzlich sind Besichtigungstermine wochentags zwischen 10 und 13 Uhr sowie zwischen 15 und 18 Uhr zulässig, in Ausnahmefällen darf ein Termin auch einmal später stattfinden. Für Besichtigungstermine mit Kaufinteressenten gilt eine Besonderheit: Berufstätige Mieter müssen diese dreimal im Monat zwischen 19 und 20 Uhr dulden, die Termine dürfen jeweils rund 30 bis 45 Minuten dauern.

Verfügt der Vermieter beispielsweise über einen Zweitschlüssel und betritt die Wohnung ungefragt und ohne das Wissen des Mieters, ist dies ebenfalls Hausfriedensbruch. In diesem Fall kann der Mieter fristlos kündigen und den Vermieter anzeigen. Jedoch muss er den unberechtigten Zutritt des Vermieters beweisen können.

Ein Vermieter begeht Hausfriedensbruch gemäß § 123 StGB, wenn er die Wohnung heimlich oder gegen den Willen des Mieters betritt, ohne dass eine akute Gefahr vorliegt. Verweigert der Mieter eine Besichtigung, empfiehlt es sich zunächst, einen Anwalt hinzuzuziehen, der ein Schreiben aufsetzt, darin auf die Rechtslage verweist und eine Frist für Terminvorschläge setzt. Greift auch diese Maßnahme nicht, muss der Vermieter in letzter Konsequenz das Gericht einschalten. Dieses prüft dann, ob ein Besichtigungsrecht besteht oder nicht und erlässt ggf. eine einstweilige Verfügung.

Um diesen Extremfall schon von vornherein zu verhindern, sollte eine Besichtigung im Voraus schriftlich angekündigt werden. Dies gelingt am einfachsten mit einer Word-Vorlage, diese steht kostenlos zum Download bereit!