Wohnungseigentümergemeinschaft - Rechten und Pflichten in der WEG

Für alle, die den Kauf einer Eigentumswohnung in Erwägung ziehen, ist die Eigentümergemeinschaft ein wichtiger Begriff, mit dem sie sich auseinandersetzen sollten. Er wird juristisch als „die Gesamtheit aller Wohnungseigentümer innerhalb einer Wohneigentumsanlage“ definiert. Wer eine Wohnung erwirbt, wird damit Mitglied der Eigentümergemeinschaft, oft als Wohnungseigentümergemeinschaft (kurz: WEG) bezeichnet.

Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt damit nicht nur die konkrete Wohnung, sondern auch einen sogenannten Miteigentumsanteil an der gesamten Immobilie, der sich aus der Größe der Wohnung im Verhältnis zum gesamten Objekt ergibt. Er kann also nicht allein schalten und walten, was beispielsweise die Instandhaltung der Fassade angeht, da diese zum sogenannten Gemeinschaftseigentum gehört. Alle Belange rund um die Immobilie werden daher innerhalb der Eigentümergemeinschaft geregelt, indem beispielsweise vom Hausverwalter regelmäßig Eigentümerversammlungen anberaumt werden. Die dort gefassten Beschlüsse werden wiederum in einem Protokoll zur Eigentümerversammlung dokumentiert.

Welche Rechten und Pflichten mit dem Kauf einer Eigentumswohnung einhergehen, regelt das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Es wurde 1951 eingeführt, im zweiten Abschnitt enthalten die Paragrafen 13, 14 und 16 WEG-Regelungen, die Rechte und Pflichten der Eigentümer(-gemeinschaft) betreffen. In den Paragrafen 23 bis 25 wiederum sind die gesetzlichen Vorgaben zur Hausverwaltung durch die Eigentümer verankert, Paragraf 29 definiert die Aufgaben des Verwaltungsbeirats, der aus dem Kreis der Eigentümer gewählt wird und dem Verwalter zur Seite gestellt wird.

Zum 1. Dezember 2020 ist eine Reform des Wohnungseigentumsgesetzes in Kraft getreten, die für Wohnungseigentümer und Verwalter umfassende Veränderungen mit sich gebracht hat. Der Titel des Gesetzes lautet offiziell „Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften“.

Der Kauf einer Eigentumswohnung geht mit dem Erwerb eines Teils der gesamten Immobilie einher. Hier gilt es zu unterscheiden, welche Bestandteile des Hauses wie und von wem genutzt werden dürfen. Davon hängt wiederum ab, wer für die Instandhaltung aufkommt. Die Regelungen hierzu sind in der Teilungserklärung enthalten (siehe auch Frage 4). Das Sondereigentum umfasst das Eigentum an der in sich abgeschlossenen Wohnung sowie das Alleineigentum an dazugehörigen Räumen, die nicht zu Wohnzwecken dienen. Zusammen handelt es sich um das Teileigentum. Mit der Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes kann sich das Sondereigentum aber erstmals auch auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstrecken (§ 3 WEG, Abs. 2). Sondereigentum und der Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum bilden das Wohnungseigentum.

Das Gemeinschaftseigentum ist allen zugänglich und kann von allen genutzt werden. Dazu gehören etwa die Fassade oder das Treppenhaus. Daraus leitet sich wiederum ab, dass Instandhaltungskosten für das Sondereigentum vom Eigentümer allein zu tragen sind und er über entsprechende Maßnahmen allein entscheiden kann. Die Kosten, die für das Gemeinschaftseigentum anfallen, werden hingegen gemäß der Miteigentumsanteile auf die Eigentümer umgelegt. Es kann aber auch eine andere Verteilung der Kosten beschlossen werden. Zudem müssen sämtliche Maßnahmen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, auf den Eigentümerversammlungen beschlossen werden. Wie diese Beschlüsse gefasst werden, erfahren Sie auf der Seite Gemeinschaftseigentum.

Die Teilungserklärung wird im Rahmen der Aufteilung einer Immobilie in Teileigentum erstellt. Sie wird im Grundbuch vermerkt und ist somit für alle Wohnungseigentümer rechtlich bindend. Sie regelt, welche Räume und Gebäudeteile der Immobilie jeweils zum Sondereigentum gehören und welche dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind. Dabei gilt jedoch, dass Regelungen der Teilungserklärungen dann rechtlich unwirksam sind, wenn sie den Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes widersprechen: So gibt es Gebäudeteile und Anlagen, die fest als gesetzliches Gemeinschaftseigentum definiert sind – auch dann, wenn die Teilungserklärung hiervon abweicht.

Mit der Teilungserklärung einzureichen sind die Gemeinschafts- und Hausordnung sowie der sogenannte Aufteilungsplan, welcher die Lage, Größe und die Aufteilung der jeweiligen Immobilie darstellt. Die Teilungserklärung kann nur mit Zustimmung der Eigentümer geändert werden, was (ebenso wie die erstmalige Erstellung) die Beurkundung durch einen Notar erfordert.

Wie die Abstellräume den Wohnungen zugeordnet sind, ist ebenfalls der Teilungserklärung zu entnehmen. Sie enthält außerdem Angaben zu den Miteigentumsanteilen, aus denen sich wiederum die Verteilung aller Kosten ergibt, die das Gemeinschaftseigentum betreffen. Vielfach ist auch die Gemeinschaftsordnung Bestandteil der Teilungserklärung (siehe auch Frage 5).

Die Gemeinschaftsordnung enthält wie die Teilungserklärung wichtige Informationen und ist daher ebenfalls für Kaufinteressenten von Bedeutung. Sie wird auch als GemO bezeichnet und regelt laut Wohnungseigentumsgesetz (WEG) die Rechten und Pflichten der Eigentümer untereinander. Sie ist in der Regel Bestandteil der Teilungserklärung und kann von den Vorgaben des WEG abweichen. Verpflichtend ist die Erstellung einer GemO nicht: Liegt keine vor, greifen die Regelungen des WEG.

Auch die Gemeinschaftsordnung enthält für Kaufinteressenten wichtige Informationen, etwa zu:

• Regelungen bezüglich des Sondereigentums
• Vorschriften zur Nutzung der Wohnanlage
• Stimmrechtsverteilung
• Kostenverteilung
• Auflagen bezüglich einer gewerblichen Tätigkeit in der Wohnanlage
• Regelungen zur Tierhaltung
• Instandsetzung
• Verwalterbestellung
• Vorschriften zur Hausmusik
• Gartennutzung

Anders als die Teilungserklärung kann die Gemeinschaftsordnung stets verändert werden – allerdings muss dies einstimmig auf der Eigentümerversammlung beschlossen werden. Dies dürfte jedoch umso schwieriger sein, je größer die Eigentümergemeinschaft ist. Wer also als Interessent mit der einen oder anderen Regelung nicht einverstanden ist, dürfte es schwer haben, seine Wünsche bezüglicher einer Änderung der Gemeinschaftsordnung durchzusetzen.

Auch die Hausordnung sollte vor einem Wohnungskauf sorgfältig studiert werden. Sie regelt das tägliche Miteinander der Eigentümer und ist etwas spezifischer als die Gemeinschaftsordnung. Sie gilt auf privatrechtlicher Basis und unterliegt den allgemeinen Gesetzen, sprich: Sie darf keine Vorschriften enthalten, die gesetzwidrig sind. An diese Vorgaben haben sich nicht nur die Eigentümer, sondern auch alle Mieter und Hausbesucher zu halten. Ein Verstoß kann mit einer Abmahnung, einer Kündigung oder sogar einem Hausverbot geahndet werden. Zu den Regelungen, die in der Hausordnung festgelegt werden, gehören beispielsweise solche, die etwa die Reinigung des Treppenhauses oder die Nutzung gemeinsamer Gartenflächen betrifft.

Selbst Dinge wie Tierhaltung oder die Organisation eines Schneeräumdienstes können in der Hausordnung vereinbart werden. Die Wohnungseigentümer dürfen die Hausordnung grundsätzliche ohne Einbeziehung der Mietparteien beschließen und verändern. Die Hausordnung kann im Mietvertrag verankert werden oder lediglich innerhalb des Wohnhauses ausgehängt werden.

Wenn von der Eigentümergemeinschaft gewünscht, kann ein Verwaltungsbeirat gewählt werden, der dem Verwalter zur Seite gestellt wird. Sofern in der Gemeinschaftsordnung nicht anders geregelt, kommen hierfür lediglich Miteigentümer infrage, die Abstimmung erfolgt per einfachem Mehrheitsbeschluss. Die Aufgabe des Verwaltungsbeirats besteht darin, zwischen Verwalter und Eigentümern zu vermitteln und beispielsweise die Finanzen zu überprüfen, indem er die Jahresabrechnungen kontrolliert. Außerdem hat er auch ganz allgemein gefasst die Aufgabe, die Verwaltung in ihrer Arbeit zu überwachen. Je nachdem, was in der Teilungserklärung vorgesehen ist, muss der Beirat auch die Protokolle der Eigentümerversammlungen abzeichnen, damit sie rechtswirksam werden.

Mindestens einmal im Jahr wird vom Verwalter eine Eigentümerversammlung einberufen. Sie dient unter anderem dazu, Beschlüsse zu fassen, die im Zusammenhang mit der Instandhaltung der Immobilie stehen – etwa, wenn eine Fassadensanierung ansteht. Da es sich um Gemeinschaftseigentum handelt, ist die Zustimmung der Miteigentümer erforderlich – der Verwalter kann also nicht einfach im Alleingang eine Sanierungsmaßnahme durchführen, sondern muss diese im Rahmen der Tagesordnung zur Versammlung vorstellen und dann darüber abstimmen lassen. Die Tagesordnung spielt eine wichtige Rolle, denn nur zu Punkten, die auf der Tagesordnung stehen, können rechtswirksam Beschlüsse gefasst werden.

Zu den weiteren Themen, die Gegenstand der Eigentümerversammlung sind, gehören:

• Jahresabrechnung und Rechnungslegung
• Bestellung und Abberufung des Verwalters
• Wirtschaftsplan
• Abstimmungen über bauliche Veränderungen
• Bestellung eines Verwaltungsbeirats (siehe Frage 6)

Wer eine Eigentumswohnung kauft, muss sich darüber im Klaren sein, dass er Mitglied einer Gemeinschaft wird und er sich somit auch Beschlüssen unterordnen muss, die gegen seinen Willen gefasst werden. Auch dann muss er sich an den damit verbundenen Kosten beteiligen. Dagegen lässt sich wenig ausrichten. Allenfalls können Betroffene versuchen, im Vorwege eine Meinungsänderung bei den anderen Stimmberechtigten zu erreichen. Alternativ könnte geprüft werden, ob die Beschlussfassung korrekt verlaufen ist oder ein Formfehler dazu führt, dass der entsprechende Beschluss rechtlich unwirksam ist.

Anders sieht es aus, wenn ein Miteigentümer ein bestimmtes Anliegen durchsetzen möchte. Hier empfiehlt es sich, im Vorwege mit den Beteiligten über den Antrag zu sprechen, um so die Chancen für eine Zustimmung durch die Miteigentümer zu erhöhen. Dies ist in der Regel aussichtsreicher als im Alleingang das Anliegen auf die Tagesordnung setzen zu lassen. Hier muss der Antragsteller damit rechnen, dass sein Vorschlag abgelehnt wird und es eines erneuten Anlaufs auf der folgenden Eigentümerversammlung bedarf. Das ist zeitaufwändig, da Eigentümerversammlungen in der Regel nur einmal im Jahr stattfinden.

Die Reform des WEG hat es zumindest in einigen Punkten für jeden einzelnen Eigentümer einfacher gemacht, seine ganz persönlichen Anliegen durchzusetzen. So kann er etwa verlangen, dass Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum umgesetzt werden müssen, die der Barrierefreiheit, der E-Mobilität, dem Einbruchschutz oder dem schnellen Internet dienen (§ 20 WEG, Abs. 2). Er muss dann allerdings auch selbst die Kosten dieser Maßnahme tragen – und darf sie alleine nutzen.

Bei den laufenden Nebenkosten, die für den Unterhalt einer Eigentumswohnung anfallen, ist genau zu unterscheiden: Einerseits fallen Kosten für die Eigentümergemeinschaft an – etwa das Verwalterhonorar. Andererseits laufen im Rahmen der Nutzung Kosten auf – etwa die Gebühren für die Müllabfuhr. Diese werden auch als Betriebskosten bezeichnet. Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) regelt, welche Nebenkosten den Betriebskosten zuzuordnen sind und welche nicht. Diese Aufteilung ist für Selbstnutzer nicht von Belang, wohl aber für die Vermietung von Eigentumswohnungen. Der Grund: Es dürfen lediglich die Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden.

In der Regel werden Wohngeldabrechnungen vom Verwalter so erstellt, dass vermietende Eigentümer die umlagefähigen Betriebskosten schnell ermitteln und die Nebenkostenabrechnung für den Mieter erstellen können.

Spätestens nach dem Kauf einer Eigentumswohnung sollten Interessenten prüfen, welche Versicherungen die Eigentümergemeinschaft abgeschlossen hat. So ist es beispielsweise für den einzelnen Eigentümer nicht erforderlich, eine eigene Wohngebäudeversicherung abzuschließen, da es in der Regel bereits eine Wohngebäudeversicherung gibt, die der Hausverwalter abgeschlossen hat.

Nicht zwingend vorgeschrieben sind hingegen Glas- und Elektronikversicherungen, die jedoch nur bei entsprechender Bauweise sinnvoll sind – etwa bei aufwändigen Glasfassaden oder umfangreicher Haustechnik (Klimaanlagen, Fahrstühle). Optional kann auch eine Hausgeldausfallversicherung abgeschlossen werden. Sie zahlt, wenn ein Miteigentümer zahlungsunfähig wird. Ebenso kann die Eigentümergemeinschaft sich für den Abschluss einer Rechtsschutzversicherung entscheiden, die bei Streitigkeiten der WEG mit Dritten einspringt.

Paragraf 20 WEG sieht vor, dass die Eigentümergemeinschaft einen Verwalter bestellen muss. Zu seinen Aufgaben gehört unter anderem das Einberufen der Eigentümerversammlungen und die laufende Verwaltung – etwa die Umsetzung von Beschlüssen, indem entsprechende Aufträge vergeben und überwacht werden. Auch für die Hausgeldabrechnung ist der Verwalter zuständig. Theoretisch kann auch einer der Miteigentümer die Verwaltung übernehmen, in der Regel werden jedoch professionelle Verwaltungsgesellschaften mit dieser Aufgabe betraut. Laut Gesetz wird ein Verwalter für maximal fünf Jahre bestellt, danach wird via Eigentümerversammlung darüber abgestimmt, ob der Vertrag verlängert wird oder ein neuer Verwalter bestellt werden soll.

Der Jahreswirtschaftsplan – oder kurz: Wirtschaftsplan – wird vom Verwalter erstellt und enthält alle für das Kalenderjahr zu erwartenden Ausgaben und Einnahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Eigentümer stimmen dem Plan auf der Eigentümerversammlung zu und verpflichten sich auf diesem Wege dazu, dementsprechend das monatliche Hausgeld – oft auch als Wohngeld bezeichnet – zu zahlen. Die Höhe dieses Betrags hängt davon ab, welche Einnahmen und Ausgaben voraussichtlich anfallen werden.

Dazu gehören unter anderem:

• Verwaltungskosten
• Kosten zur Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums
• Kosten für die Müllabfuhr
• Beiträge zur Instandhaltungsrücklage
• Zinseinnahmen aus der bestehenden Instandhaltungsrücklage

Die Gültigkeit des Wirtschaftsplans ist meist auf das laufende Kalenderjahr beschränkt, kann aber auch um den Zeitraum bis zum Beschluss des folgenden Wirtschaftsplans erweitert werden.

Erstellt wird er einmal in Form eines Gesamtwirtschaftsplans für die gesamte Eigentümergemeinschaft und einmal als Einzelwirtschaftsplan für jeden Miteigentümer. Als Umlageschlüssel für die Kosten wird in der Regel der Miteigentumsanteil herangezogen. Es können aber auch andere Verteilerschlüssel beschlossen werden.

Wohnungseigentümer können einen Teil des Hausgelds als sogenannte haushaltsnahe Dienstleistungen steuerlich geltend machen. Konkret bedeutet dies: 20 Prozent der Arbeits- und Maschinenkosten sind unter bestimmten Voraussetzungen abzugsfähig – und müssen in den Rechnungen separat ausgewiesen werden. Darunter fallen etwa Handwerkerkosten für Reparaturen und Wartungsdienste sowie solche für haushaltsnahe Dienstleistungen wie Hausmeistertätigkeit, Winterdienst, Fensterputzer, Reinigungspersonal oder Gärtner. Die Kosten für die Verwaltung der WEG hingegen sind nicht steuerbegünstigt, auch Gutachtertätigkeiten sind von dieser Regelung ausgenommen.

Damit die Eigentümer die Kosten steuerlich geltend machen können, benötigen sie vom Hausverwalter eine Bescheinigung über den Kostenanteil für ihr Miteigentum. Diese ersetzt die sonst erforderliche Vorlage von Rechnungen und Überweisungsbelegen.

Nicht selten kommt es innerhalb der Eigentümergemeinschaft zu Unstimmigkeiten über die Notwendigkeit und den Umfang bestimmter Sanierungsmaßnahmen. Während für die einen beispielsweise eine makellose Fassade wichtig ist, für deren Erhalt sie auch bereit sind, viel Geld zu zahlen, legen andere vielleicht weniger Wert auf die Optik des Hauses und halten eine Fassadensanierung für nicht erforderlich. Dabei spielen auch finanzielle Aspekte eine Rolle – besonders dann, wenn die angesparte Instandhaltungsrücklage nicht ausreicht, um eine größere Sanierungsmaßnahme zu finanzieren. Dann muss der Verwalter eine Sonderumlage von allen Miteigentümern einfordern, die bei aufwändigen Projekten durchaus im fünfstelligen Bereich liegen kann. Kompliziert wird es vor allem dann, wenn ein Eigentümer diesen Betrag nicht aufbringen kann.

Auch die Frage, inwieweit Fenster und Türen zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum zählen, sorgt in vielen Eigentümergemeinschaften für Streitigkeiten, ebenso Sondernutzungsrechte. Sie bieten immer wieder Anlass für Unstimmigkeiten, wenn diese nicht klar geregelt sind. Ebenso können Probleme auftreten, wenn der Verwalter seine Tätigkeit nicht ordnungsgemäß ausübt.

Das Wohnungseigentumsgesetz ist auch beim Verkauf einer Eigentumswohnung von Bedeutung. So regelt es beispielsweise, dass hierfür die schriftliche Zustimmung beim Verwalter eingeholt werden muss. Durch die Verwalterzustimmung soll die Eigentümergemeinschaft davor geschützt werden, dass ein unseriöser oder nicht zahlungskräftiger Käufer in die Eigentümergemeinschaft eintritt. Wichtig beim Verkauf ist auch die Handhabe von Rücklagen, die der bisherige Eigentümer im Rahmen der Zahlung des monatlichen Hausgelds geleistet hat. Dieses Guthaben geht beim Eigentümerwechsel auf den Käufer über. Die vom Verwalter erstellte zeitanteilige Wohngeldabrechnung legt zudem fest, welche Kosten der aktuelle und welche der künftige Eigentümer zu zahlen hat.

Wurde vor dem Verkauf eine Sonderumlage beschlossen, die erst nach dem Eigentümerwechsel fällig wird, muss der Käufer die Kosten hierfür übernehmen. Zudem muss er je nach Gemeinschaftsordnung auch Hausgeldrückstände des Verkäufers zahlen.