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Grundsteuer auf Mieter umlegen - Wissenswertes für Vermieter
Vermieter haben die Möglichkeit, ihre jährlich zu entrichtende Grundsteuer auf die Mieter umzulegen. Voraussetzung ist eine entsprechende Formulierung im Mietvertrag. Erfahren Sie hier, wie Sie vorgehen müssen, wenn die Grundsteuer als Teil der Nebenkosten von Ihrem Mieter gezahlt werden soll und was bei gemischten Wohnobjekten zu beachten ist.
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1. Wie kann ich die Grundsteuer auf Mieter umlegen?
Wer eine Immobilie vermietet, kann über § 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung die Grundsteuer als Teil der Nebenkosten auf den Mieter umlegen. Grundlegende Voraussetzung ist, dass die Übernahme der Nebenkosten zuvor im Mietvertrag festgelegt wurde.
Beispiel für eine Formulierung im Mietvertrag, um die Grundsteuer auf den Mieter umzulegen:
„Die für das Gebäude anfallende Grundsteuer wird, anteilig berechnet nach Wohnfläche der vermieteten Wohnung, vom Mieter getragen.“
2. Wie viel Grundsteuer darf ich auf den Mieter umlegen?
Bei der Frage, wie viel Grundsteuer umlagefähig ist, ist die Art der Nutzung der Immobilie entscheidend. So wird beispielsweise ein vollständig vermietetes Mehrfamilienhaus anders bewertet als ein Gebäude, in dem mehrere Wohneinheiten leer stehen oder nur ein Teil als Wohnungen und der andere als Gewerbefläche vermietet wird.
Hier die häufigsten Fälle im Überblick:
- Vollständig vermietetes Mehrfamilienhaus
Hier gilt, dass die komplette Grundsteuer auf den Mieter umlegbar ist. Ausnahme: Wenn er selbst eine Wohnung im Haus bewohnt, muss er diese Wohnung aus der Berechnung herausnehmen.
- Vermietetes Mehrfamilienhaus mit einigen leerstehenden Wohneinheiten
In diesem Fall ist darauf zu achten, dass die Anteile der leerstehenden Wohnungen nicht einfach zu den vermieteten Einheiten hinzugerechnet werden. Es darf zu keiner höheren Belastung der Mieter kommen. Vielmehr ist der Vermieter verpflichtet, den Anteil der leeren Wohnungen herauszurechnen.
Er hat aber auch die Möglichkeit, einen Grundsteuererlass zu erreichen, wenn unverschuldet Leerstand in seiner Immobilie herrscht oder es zu Mietausfällen kommt, etwa aufgrund eines Wasserschadens oder Wohnungsbrands. Dazu muss er sich an die zuständige Behörde seiner Stadt oder Gemeinde wenden.
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Auch Eigentümer von denkmalgeschützten Immobilien haben die Möglichkeit, einen Grundsteuererlass zu beantragen. Voraussetzung ist, dass die durch den Denkmalschutz bedingten Kosten die Einnahmen übersteigen. Nähere Informationen erteilt die jeweilige Stadt oder Gemeinde.
- Mischnutzung einer Immobilie
Wird ein Teil eines Mehrparteienhauses als Wohnung vermietet, ein anderer Teil als Gewerbefläche, muss eine getrennte Abrechnung für Wohnflächen und Gewerbeflächen erfolgen. Hintergrund ist, dass die Grundsteuer für Gewerbeflächen höher ausfällt als für Wohnflächen. Um eine Benachteiligung der Wohnraum-Mieter zu verhindern, müssen Vermieter deshalb zunächst der Anteil der Gewerbegrundsteuer herausrechnen und erst dann die verbleibende Grundsteuer auf die Mieter der Wohnflächen umlegen.
3. Wie wird die Grundsteuer für den Mieter berechnet?
Um die Grundsteuer für die Mieter eines vollständig vermieteten Mehrparteienhauses zu berechnen, nimmt der Vermieter den angegebenen Wert aus dem Steuerbescheid und gibt ihn über die Nebenkostenabrechnung komplett an die Mieter weiter. Als Verteilschlüssel zur Ermittlung des Anteils jedes einzelnen Mieters wird in der Regel die Wohnfläche genutzt.
Wichtig: Handelt es sich um eine vermietete Eigentumswohnung, können die Betriebskosten mit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes nicht mehr nach Wohnfläche, sondern nur nach Miteigentumsanteilen des Eigentümers berechnet werden.
Weiterhin müssen Vermieter berücksichtigen, dass sie bei einem Mehrparteienhaus eventuell leerstehende Wohnungen aus der Berechnung der Grundsteuer herausnehmen müssen.
4. Was gibt es bei gemischten Wohnanlagen zu beachten?
Da die Grundsteuer für gewerblich genutzte Räume höher ausfällt als für Wohnräume, müssen Vermieter bei einem unterschiedlich genutzten Mehrparteienhaus die Grundsteuer gesondert ermitteln. So ist zuerst der Anteil der Gewerbegrundsteuer zu berechnen, bevor die verbleibende Grundsteuer auf die Mieter der Wohnflächen anhand des im Mietvertrag bestimmten Verteilschlüssels umgelegt werden kann.
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Die Verpflichtung zur getrennten Berechnung der Grundsteuer bei Mischnutzung besteht nur, wenn die Mieter von Wohnflächen um mehr als 10 Prozent zusätzlich zu gewerblichen Mietern belastet werden. Das hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil bestimmt.
5. Gibt es weitere umlagefähige Nebenkosten?
Vermieter können nicht nur die Grundsteuer auf ihre Mieter umlegen, sondern noch weitere Nebenkosten, zu denen auch die sogenannten Grundbesitzabgaben gerechnet werden. Was genau dazu zählt, ist in §2 Betriebskostenverordnung festgelegt. Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass im Mietvertrag vorab genau bestimmt wird, welche Nebenkosten vom Mieter getragen werden müssen.
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