Hausordnung: Was sie vorschreiben darf und was nicht - inklusive Muster Hausordnung

Eine Hausordnung zählt zu den gängigen Bestandteilen eines Mietvertrags. Wir verraten Ihnen, welche Pflichten das Regelwerk dem Mieter auferlegen darf und welche nicht. Außerdem bieten wir Ihnen eine kostenlose Muster-Hausordnung zum Download.

Eine Hausordnung regelt das Zusammenleben, wenn mehrere Parteien unter einem Dach wohnen. Ob die Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus gemietet sind oder es sich um Eigentum handelt, ist hierbei unerheblich. Das Regelwerk stellt einen Teil des Mietvertrags dar oder hängt als Anschlag im Treppenhaus oder dem Schwarzen Brett des Mehrfamilienhauses aus.

Die Vorgaben der Hausordnung können den privat genutzten Bereich, die Gemeinschaftsräume und den zur Immobilie gehörenden Außenbereich betreffen. Die Grundlage für die sogenannten „privatrechtlichen Vorschriften“ bilden das Nachbarrecht (§§ 903 bis 924 BGB), das Mietrecht und das Wohnungseigentumsgesetz.  Diese bilden den Rahmen für die Rechte und Pflichten, die für alle Bewohner gleichermaßen gelten müssen – das fordert der Gleichheitsgrundsatz.

Die Vorgaben, die eine Hausordnung festhält, sollen Verletzungsgefahren im Mehrfamilienhaus und auf dem dazugehörigen Grundstück verringern, den pfleglichen Umgang mit der Immobilie sichern, Interessen wahren und ein harmonisches Zusammenleben ermöglichen. Die Einhaltung der Hausordnung können alle Bewohner des Hauses einfordern, nicht nur der Vermieter.

Vermieter sind gesetzlich nicht verpflichtet, eine Hausordnung für ihr Mietshaus aufzustellen. Es fehlen daher standardisierte Formulierungen, die in den Mietvertrag einfließen. Zu den häufigsten Vorgaben einer Hausordnung zählen jedoch:

• Ruhezeiten und Lärm

Viele Hausordnungen halten Ruhezeiten fest, um eine Lärmbelästigung der Bewohner während der späten Abendstunden und der Mittagszeit zu vermeiden. Zwar gibt es keine gesetzlichen Vorgaben, Hausordnungen sehen jedoch oftmals eine lärmfreie Zeit von 22 Uhr bis 7 Uhr und von 13 Uhr bis 15 Uhr vor. An Sonn- und Feiertagen gelten häufig ganztägige Ruhezeiten.
Während dieses Zeitraums muss keine absolute Stille herrschen. Unterhaltungen, Fernsehgeräte, Radios oder andere Geräuschquellen sollen jedoch die Zimmerlautstärke einhalten. Als Richtwert gilt Lärmbelästigung tagsüber ab etwa 55 Dezibel, nachts bereits ab etwa 45 Dezibel.

• Nicht alle störenden Geräusche sind während der Ruhezeiten verboten. Mieter müssen sowohl das Duschen oder Baden des Nachbarn als auch Kinderlärm und Waschmaschinengeräusche hinnehmen.

Als unerlaubten Lärm definiert der Gesetzgeber laut des §117 des Gesetzes für Ordnungswidrigkeiten (OwiG) Geräusche, die vermeidbar sind und einen Durchschnittsmenschen stören. Hier heißt es: „Ordnungswidrig handelt, wer ohne berechtigten Anlass oder in einem unzulässigen oder nach den Umständen vermeidbaren Ausmaß Lärm erregt, der geeignet ist, die Allgemeinheit oder die Nachbarschaft erheblich zu belästigen oder die Gesundheit eines anderen zu schädigen.“

• Gemeinschaftsräume

Die Hausordnung klärt unmissverständlich, welche Räumlichkeiten zu den Gemeinschaftsräumen gehören und wie diese genutzt werden dürfen. Zu diesen zählen die Bereiche der Immobilie, die allen Bewohnern offen stehen, wie der Waschkeller, Gemeinschaftsgärten, die Garage, Flure oder der Dachboden.

• Reinigung und Winterdienst

Der Vermieter ist dazu berechtigt, Reinigungsarbeiten und Winterdienst über den Mietvertrag an seine Mieter zu übertragen. Die Hausordnung hält oftmals eine turnusmäßige Reinigung der Flure und des Treppenhauses fest und regelt die Zuständigkeit für den Winterdienst. Die Wohnpartei, die gerade für den Winterdienst eingeteilt ist, muss Zuwege und Zufahrten, die zu dem Mehrfamilienhaus führen, schneefrei halten und bei Glatteis streuen.

• Grillen

Inwieweit das Grillen erlaubt ist, legt ebenfalls die Hausordnung fest. Holzkohlegrills verursachen nicht nur eine Menge Rauch, durch den sich die Nachbarn schnell belästigt fühlen können, das offene Feuer erhöht auch die Brandgefahr. Der Vermieter kann über die Hausordnung ein grundsätzliches Grillverbot aussprechen oder einschränkende Bedingungen für das Grillen vorgeben. Darunter fallen zum Beispiel die Verwendung spezieller Brennstoffe sowie das Grillen auf Balkonen oder Plätzen, die unmittelbar in der Nähe des Hauses liegen.

• Rauchen

Die Hausordnung kann vorschreiben, in welchen Bereichen des Hauses die Mieter rauchen dürfen und in welchen nicht. Oftmals betrifft das Rauchverbot die Gemeinschaftsräume und -anlagen, manchmal auch den privaten Balkon oder die Terrasse. Auf diese Weise sollen die übrigen Bewohner davor geschützt werden, den schädlichen Zigarettenqualm eines anderen Hausbewohners einatmen zu müssen.  

• Lüften

Der regelmäßige Austausch der Raumluft ist wichtig, um Feuchtigkeit aus den Räumen zu leiten und Feuchteschäden wie Schimmelbildung oder Stockflecken zu vermeiden. Daher geben viele Hausordnungen vor, in welchen Intervallen die Wohnungen gelüftet werden sollen. Dasselbe gilt für das Heizen während der kalt nassen Jahreszeiten.

• Fahrzeuge im Treppenhaus

Viele Hausordnungen verbieten das Abstellen von Fahrzeugen im Treppenhaus, um die Stolpergefahr zu verringern und Fluchtwege freizuhalten. Ist es vertraglich nicht anders vereinbart, dürfen hier weder Fahrräder noch Rutschautos oder Roller geparkt werden. Anders sieht es bei Rollstühlen, Gehhilfen und Kinderwagen aus. Sofern der Flur so breit ist, dass diese kein Hindernis darstellen, dürfen sie vor der Tür stehen. Bei schmalen Fluren ist in der Regel jedoch nur ein kurzer Abstellzeitraum erlaubt, damit dieser verkehrssicher bleibt.

• Kinder

Der deutsche Gesetzgeber ist gegenüber Kinderlärm tolerant. Zwar darf die Hausordnung aus Sicherheitsgründen festlegen, dass Kinder in Fluren und Treppenhäusern nicht toben dürfen. In puncto Lärmbelästigung drückt der Gesetzgeber bei Kindern jedoch ein Auge zu. Daher sind Vorgaben, die das Spielen und das Verhalten von Kindern betreffen, in Hausordnungen eher unüblich. Die Eltern sind jedoch verpflichtet, ihrer Aufsichtspflicht nachzukommen und müssen dafür sorgen, dass die Kinder ihre Spielbereiche wie Sandkiste und Spielplätze vor dem Verlassen aufräumen. Zudem darf der Vermieter spezielle Bereiche wie den Parkplatz oder andere Gemeinschaftsräume vom Spielen ausschließen.

Die Person, die für die Hausordnung verantwortlich ist, entscheidet über Inhalt und Umfang der Hausordnung. In einem Mehrfamilienhaus erstellt der Vermieter bzw. der Eigentümer der Immobilie die Hausordnung. Bei einer Eigentümergemeinschaft erarbeiten die Eigentümer diese gemeinsam oder lassen sie über einen Hausverwalter (§21 Abs. 5 Wohnungseigentumsgesetz) erstellen. Wie eine Hausordnung beispielhaft gestaltet sein kann, sehen Sie in unserer kostenlosen Muster-Hausordnung. 

Man unterscheidet zwischen zwei unterschiedlichen Arten der Hausordnung:

1. Hausordnung, die Bestandteil eines Mietvertrags ist
2. Hausordnung, die lediglich im Flur aushängt und als „allgemeine Hausordnung“ bezeichnet wird

Der größte Unterschied zwischen den beiden Varianten liegt in ihren Möglichkeiten, den Bewohnern Pflichten aufzuerlegen. Während die Bewohner die Hausordnung, die im Mietvertrag verankert ist, mit der Vertragsunterschrift anerkennen, ist die allgemeine Hausordnung nur einseitig, nämlich von dem Vermieter, abgezeichnet. Daher darf diese die Hausbewohner zu nichts verpflichten, was über die vertraglichen Vereinbarungen hinausgeht. Die allgemeine Hausordnung kann die Vorgaben lediglich konkretisieren. Sieht der Mietvertrag also keine Reinigung des Treppenhauses oder das Schneeschieben im Winter vor, kann der Aushang den Bewohner diese Pflichten nicht zuweisen.

Ein Vermieter darf über die Hausordnung seinen Mietern nicht nach eigenem Ermessen Pflichten auferlegen. Diese gelten nur dann, wenn sie dem geltenden Recht entsprechen und die Persönlichkeitsrechte der Bewohner berücksichtigen.

Eine Hausordnung darf nicht:

• Tierhaltung pauschal untersagen
• Kinderlärm oder Fahrstuhlnutzung während der Ruhezeiten verbieten
• Regeln festschreiben, die nicht für alle Wohnparteien gelten
• Vorgaben zur Zimmertemperatur machen
• Nutzungsverbot für Waschmaschinen zu Ruhezeiten aussprechen
• Besuchs- oder Übernachtungsverbot von Besuchern erteilen
• Duschen oder Baden in Ruhezeiten verbieten (diese zählen zu den „üblichen Wohngeräuschen“, dürfen allerdings nur maximal 30 Minuten andauern)
• Musizieren uneingeschränkt verbieten
• Das Abstellen der Kinderwagen oder Gehhilfen im Flur verbieten, sofern dieser die Fluchtwege nicht versperrt oder die Sicherheit der Allgemeinheit auf andere Weise gefährdet.  

Eine bestehende Hausordnung darf nur dann von dem Vermieter geändert werden, wenn alle Miet- bzw. Wohnparteien der Änderung ausdrücklich zustimmen. Voraussetzung dafür ist, dass die Hausordnung Teil des Mietvertrags ist. Eine Änderung der allgemeinen Hausordnung darf der Vermieter hingegen auch ohne Zustimmung seiner Mieter vornehmen, sofern diese nicht über die vertraglichen Vereinbarungen des Mietvertrages hinausgeht.

Verstößt ein Mieter gegen vertraglich vereinbarte Vorschriften der Hausordnung, kann das eine Abmahnung von Seiten des Vermieters nach sich ziehen. Wer wiederholt und in kurzen Abständen die Regeln der Hausordnung missachtet, der begeht Vertragsbruch. Daher kann der Vermieter bei schweren Verstößen seinem vertragsbrüchigen Mieter kündigen. 

Geraten Vermieter und Mieter aufgrund von Bestimmungen wie Ruhezeiten, Lärm oder Tierhaltung aneinander, können konstruktive Gespräche die angespannte Lage beruhigen. Erst der letzte Weg sollte zum Anwalt führen, um eine Klage anzustreben. Denn: Selbst bei erfolgreichem Durchsetzen des Klagegrundes ist die Beziehung zwischen Mieter oder Vermieter langfristig belastet. Zudem kostet das juristische Verfahren Geld, Zeit und Nerven.

Knirscht es hingegen zwischen zwei Mietern, steht an erster Stelle des Krisenmanagements ebenfalls ein klärendes Gespräch miteinander. Erst wenn der Konflikt auf diesem Weg nicht beigelegt werden kann, sollte der Vermieter davon in Kenntnis gesetzt werden. Diesem stehen drastischere Mittel zur Verfügung, um einen Streit zu klären und unangemessenes Verhalten zu unterbinden: die Unterlassung, die Abmahnung und schließlich die Kündigung. In ganz extremen Fällen ist auch eine fristlose Kündigung möglich. Aber nur dann, wenn ein Mieter ein solch unangemessenes Verhalten an den Tag legt, dass ein weiteres Zusammenleben mit diesem für die übrigen Mieter unzumutbar ist.