Mieterhöhung: Wann und wie oft Vermieter die Miete erhöhen dürfen

Eine Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel ist wie jede Mietsteigerung nur unter bestimmten gesetzlichen Vorgaben erlaubt. Der Grundsatz „Kauf bricht Miete nicht“ schützt Mieter, da der bestehende Mietvertrag auch beim Wechsel des Eigentümers unverändert weitergilt. Eine Mieterhöhung vom Vermieter kann daher nur erfolgen, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen eingehalten werden, etwa bei einer Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete oder nach einer vorherigen Modernisierung.

Auch eine Mieterhöhung bei Neuvermietung ist streng geregelt. Der neue Eigentümer kann die aktuell vereinbarte Miete dabei nicht willkürlich erhöhen. Vermieter sind auch bei Neuvermietung verpflichtet, die Mietsteigerung zu begründen sowie die gesetzlichen Vorgaben hinsichtlich Höhe und Fristen zu beachten.

Wie oft darf eine Mieterhöhung erfolgen?

Vermieter haben das Recht auf Mieterhöhung – doch wie oft eigentlich? Hier gilt § 558 BGB und gibt vor, dass der Mietpreis alle 12 Monate erhöht werden darf. Zwischen der letzten Mietsteigerung und der nächsten Ankündigung muss also mindestens ein Jahr liegen. Zudem dürfen Mieterhöhungen erst drei Monate nach ihrer Ankündigung wirksam werden, was den Zeitraum zwischen zwei Mieterhöhungen auf insgesamt 15 Monate anhebt.

Eine gesetzliche Ausnahme gibt es bei Modernisierungen: In diesem Fall kann die Mieterhöhung erfolgen, auch wenn kürzere Abstände zur vorherigen Erhöhung bestehen. Den Mietpreis erhöhen darf ein Vermieter also nur unter klar definierten Bedingungen, um Mieter vor übermäßigen Belastungen zu schützen.

Eine gesetzliche Mieterhöhung ist nach baulichen Veränderungen zur Wertsteigerung möglich. Führen Sie als Vermieter Modernisierungen am Mietobjekt durch, können Sie diese nach § 559 BGB auf Ihre Mieter umlegen. Hierzu zählen beispielsweise Kosten für Handwerker, Baunebenkosten und Architektenhonorare. Beachten Sie dabei:

• Die Modernisierung müssen Sie Ihren Mietern laut § 555c BGB schriftlich und mindestens drei Monate im Voraus ankündigen. Andernfalls können die Mieter gegen das Modernisierungsvorhaben Widerspruch einlegen.

• Sie dürfen maximal 8 % der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen.

• Innerhalb von sechs Jahren darf die Mietsteigerung nach Modernisierung drei Euro pro Quadratmeter (zwei Euro bei Mietwohnungen mit einem Quadratmeterpreis von weniger als 7 Euro) nicht übersteigen.

• Für sogenannte Bagatellmaßnahmen ist eine formelle Ankündigung nicht notwendig. Dazu zählt beispielsweise die Anbringung von Briefkästen oder einer Klingelanlage. Anschließend darf die Miete um maximal 5 % steigen.

Welche Maßnahmen zählen zu Modernisierungen?

Damit ein Vermieter den Mietpreis erhöhen kann, muss die Arbeit der Modernisierung dienen. Bei Reparaturen zum Erhalt des Zustandes muss der Vermieter die gesamten Kosten tragen. Klassische Modernisierungsarbeiten sind nach § 555b BGB alle baulichen Veränderungen, die:

• Energie einsparen
• den Wasserverbrauch reduzieren
• den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen
• die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern
• neuen Wohnraum schaffen
• keine Erhaltungsmaßnahmen sind

Hierunter fallen beispielsweise die Installation einer Solaranlage, der Anbau von Balkonen oder der Einbau eines Aufzugs.

Ein häufiger Grund für Modernisierungsarbeiten sind energetische Sanierungen. Zum Beispiel:

• Fassadendämmung
• Dämmung von Leitungen
• Austausch von Fenstern oder Heizung

Eine Mieterhöhung wegen energetischer Modernisierung ist auch dann rechtens, wenn die Sanierungskosten die Energiesparkosten (z. B. Heizkosten) übersteigen. Als Begründung gilt, dass energetische Sanierungen als Verbesserung des Wohnraums und der Wohnsituation des Mieters zählen.

• Rechenbeispiel

Ein Vermieter lässt seine Eigentumswohnung mit einem Wärmedämmverbundsystem isolieren. Die Kosten für die energetische Modernisierung betragen 20.000 €. Diese möchte er nun auf die Miete umlegen.

Der Unterschied zwischen Instandhaltung und Modernisierung ist nicht immer eindeutig. Kosten zur Instandhaltung muss der Vermieter selbst tragen, da diese Arbeiten den Wert der Immobilie erhalten sollen. Modernisierungen hingegen haben den Zweck, den Wert einer Immobilie zu steigern. Ein kleiner Überblick:

Ebenfalls als Modernisierung gelten Maßnahmen wie die Installation von Solaranlagen, Belichtungs- oder Schallschutz, Wasserzählern und Spartasten sowie eine Hofentsiegelung.

Den Mietspiegel können Vermieter als Orientierungspunkt für die eigene Miete nutzen. Liegt Ihre Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, können Sie diese nach § 558 BGB auf das ortsübliche Niveau anheben. Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern müssen ab 2023 einen Mietspiegel zur Verfügung stellen; in Gemeinden mit weniger Einwohnern werden diese bei Bedarf erstellt. Die Aktualisierung von qualifizierten Mietspiegeln erfolgt in der Regel alle zwei Jahre. Bei Mieterhöhungen gemäß Mietspiegel sollten Sie die folgenden Vorgaben beachten:

• Die Mieterhöhung nach Gesetz zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete ist frühestens 15 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses bzw. nach der letzten Erhöhung möglich. Dies gilt auch für die Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel.

• Innerhalb von drei Jahren darf die Erhöhung laut Kappungsgrenze nur maximal 20 % (in manchen Städten 15 %) betragen.

• Die Mieter müssen der Erhöhung zustimmen.

In jedem Fall müssen Sie die Mietsteigerung nachvollziehbar begründen können. Dazu können Sie sich laut § 558a BGB auf Folgendes berufen:

• Mietspiegel: Dieser muss öffentlich ausliegen oder auf der Internetseite der Gemeinde zu finden sein; andernfalls muss er mitgeschickt werden. Ist kein aktueller Mietspiegel vorhanden, was vor allem in kleineren Gemeinden vorkommen kann, so gilt auch ein älterer Mietspiegel oder der einer vergleichbaren Gemeinde.

• Auskunft aus einer Mietdatenbank: Die Datenbank muss von der Gemeinde oder den Interessensvertretungen von Vermietern und Mietern anerkannt sein.

• Mindestens drei Vergleichswohnungen: Diese müssen identifizierbar sein, d.h. Sie benötigen Daten wie Anschrift, Name des Mieters, Baujahr und Größe. Vergleichswohnungen dürfen auch aus Ihrem eigenen Wohnungsbestand stammen.

• Sachverständigengutachten: Dieses dient zur Begründung der Mieterhöhung. Die enthaltenen Angaben müssen für den Mieter nachprüfbar sein; eine Besichtigung der Wohnung ist nicht erforderlich.

Die maximale Mieterhöhung ist in § 558 BGB geregelt. Vermieter dürfen die Miete erhöhen, um sie an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen. Dabei gilt eine Obergrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete maximal um 20 % steigen. In einigen Bundesländern mit angespanntem Wohnungsmarkt, wie Berlin oder München, wird die Mieterhöhung bei maximal 15 % begrenzt.

Ausnahmen gelten bei Modernisierungen: Nach § 559 BGB dürfen 8 % der Modernisierungskosten jährlich auf die Miete umgelegt werden – es gibt also keine feste Höchstgrenze. Somit ist eine höhere Mietsteigerung möglich, jedoch ausschließlich für Modernisierungsmaßnahmen.

Jede Mieterhöhung, egal um welchen Betrag, muss begründet werden. Zusätzlich sorgen zwei Obergrenzen dafür, dass zu hohe Mietsteigerungen untersagt und Mieter geschützt werden:

• Die Kappungsgrenze: Sie gilt deutschlandweit und begrenzt Mieterhöhungen auf maximal 20 % innerhalb von drei Jahren. In Städten mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt kann die zuständige Landesregierung die Kappungsgrenze auf 15 % senken.

• Die Mietpreisbremse: In einigen Städten wie München, Frankfurt und Hamburg greift bei Neuvermietung die Mietpreisbremse. Sie besagt, dass die Miete nach einem Mieterwechsel maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Innerhalb von drei Jahren darf der Mietpreis außerdem nur um 20 % erhöht werden. Allerdings gelten einige Ausnahmen, etwa bei umfassenden Modernisierungen und Neubauten.

Bei einer Mieterhöhung sind einige Fristen zu beachten. Je nach Grundlage für die Erhöhung gibt das BGB unterschiedliche Fristen vor:

• Wartefrist: § 558 BGB regelt, dass Mieterhöhungen zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete frühestens zwölf Monate nach der vorherigen Mieterhöhung angekündigt werden dürfen.

• Festschreibungsfrist: Die tatsächliche Mieterhöhung kann laut § 558 Abs. 1 BGB erst 15 Monate nach der vorherigen Erhöhung erfolgen. Der Grund: Zwischen der Zustellung des Mieterhöhungsverlangens und dem Inkrafttreten der Mieterhöhung liegen immer mindestens ganze zwei Monate. Die Mieterhöhung ist „mit Beginn des dritten Monats“ nach Erhalt des Mieterhöhungsverlangens fällig.

• Zustimmungsfrist: Nach Erhalt des Ankündigungsschreibens haben Mieter mindestens zwei volle Kalendermonate Zeit, die Angelegenheit zu prüfen und der Erhöhung zuzustimmen bzw. ihr zu widersprechen.

• Wirksamwerden: Nach Ablauf der Zustimmungsfrist wird die Mietsteigerung wirksam. Dies geschieht im dritten Monat nach Erhalt des Mieterhöhungsverlangens, sofern der Mieter nicht widersprochen hat (§ 558b BGB).

• Klagefrist: Bleibt die Zustimmung des Mieters aus, räumt § 558b Abs. 2 BGB dem Vermieter drei Monate Zeit für die Klage auf Erteilung der Zustimmung ein. Diese Frist endet folglich mit Ablauf des fünften Kalendermonats nach Zugang des Ankündigungsschreibens.

• Ein Beispiel:

1. Das Ankündigungsschreiben zur Mieterhöhung geht Ihrem Mieter am 12. März zu.
2. Die Zustimmungsfrist des Mieters beginnt sofort und endet mit Ablauf des übernächsten Kalendermonats, also am 31. Mai.
3. Die Mieterhöhung wird zum Beginn des dritten Monats wirksam, in diesem Fall am 1. Juni. Für Juni muss also bereits die höhere Miete gezahlt werden.

Falls Ihr Mieter Widerspruch einlegt oder im Juni weiterhin die Miete in früherer Höhe zahlt, beginnt am ersten Juni Ihre dreimonatige Klagefrist. Bis zum 31. August haben Sie Zeit, auf Erteilung der Zustimmung zu klagen.

Die rechtlichen Fristen sind für Vermieter unbedingt einzuhalten. Ist das Mieterhöhungsverlangen nicht rechtens, gilt die Mieterhöhung als unwirksam. Der Vermieter ist jedoch in diesem Fall berechtigt, eine Verbesserung vorzunehmen und die Mieterhöhung erneut zu verlangen.

• Mietpreis erhöhen, ohne gesetzliche Vorgaben? Das geht!

Können sich Vermieter und Mieter einvernehmlich auf einen erhöhten Mietpreis verständigen, spricht man juristisch von einer einvernehmlichen Mieterhöhung. Im Gegensatz zur Mieterhöhung nach Modernisierung oder zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete sind hierfür keine gesetzlichen Voraussetzungen nötig. Eine schriftliche Bitte um Anpassung der Miete genügt. Vermieter und Mieter stimmen sich gemeinsam über die neue Höhe der Kaltmiete und den Zeitpunkt der Erhöhung ab.

Eine Mieterhöhung müssen Sie Ihren Mietern immer im Voraus ankündigen. Damit alles rechtens ist und Sie keine Anfechtung befürchten müssen, sollten Sie einiges beachten. Eine Vorlage kann helfen, Unklarheiten zu vermeiden. Das Mieterhöhungsverlangen muss...

• dem Mieter in schriftlicher Form zugehen. Neben dem Postweg kann dies auch per E-Mail oder Fax geschehen. Eine Unterschrift ist nicht zwangsläufig erforderlich.
• eine nachvollziehbare Begründung zur Mietsteigerung enthalten.
• an alle Mieter der Wohnung gehen.
• von allen im Mietvertrag genannten Vermietern unterzeichnet werden.
• den geltenden Fristen entsprechen, insbesondere die Wartefrist zwischen einzelnen Mieterhöhungen und die mindestens zweimonatige Frist vor dem Wirksamwerden.

Im Anschluss haben die Mieter bis zum Ablauf des übernächsten Kalendermonats Zeit, der Mieterhöhung zuzustimmen. Dies kann aktiv, schriftlich oder mündlich sowie stillschweigend geschehen. Die Zahlung der höheren Miete kommt einer stillschweigenden Zustimmung gleich.

• Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB)
• Modernisierungsmaßnahmen (§ 559 BGB)
• Staffelmietvereinbarung
• Indexmiete
• Umlage von Betriebskosten (z.B. Grundsteuer auf Mieter umlegen)
• Modernisierungspflichten nach Gesetz

Mieterhöhung nach Modernisierung: Was muss in der Ankündigung enthalten sein?

Die Modernisierung einer Mietwohnung sowie die damit verbundene Steigerung der Miete müssen Vermieter mindestens drei Monate vor Beginn der Bauarbeiten in schriftlicher Form ankündigen. Eine E-Mail ist ausreichend, ein Aushang im Treppenhaus hingegen genügt nicht. Im Schreiben müssen folgende Informationen enthalten sein:

• Art und Umfang der Modernisierungsmaßnahmen
• Voraussichtlicher Beginn und geschätzte Dauer der Bauarbeiten
• Die voraussichtliche Höhe der neuen Miete sowie der künftigen Betriebskosten
• Ein Hinweis auf die Möglichkeit des Härteeinwands nach § 555d BGB

Anschließend haben Mieter gemäß § 555e BGB ein Sonderkündigungsrecht. Sie können bis zum Ablauf des Folgemonats das Mietverhältnis mit einer Frist von zwei Monaten kündigen. Das eigentliche Mieterhöhungsverlangen muss gesondert erfolgen. Es darf erst nach Abschluss aller Bauarbeiten verschickt werden und hat dann dieselben formalen und inhaltlichen Anforderungen wie eine Ankündigung zur Mieterhöhung aus anderen Gründen. Auch hierfür können Sie unsere Vorlage zur Mieterhöhung nutzen.

Mit Index- und Staffelmiete können Sie bereits bei der Unterzeichnung des Mietvertrages künftige Mieterhöhungen festlegen. Beide Modelle ermöglichen es, den Mietpreis kontinuierlich (z.B. jährlich) und auf planbarer Basis zu erhöhen. Sie basieren jedoch auf verschiedenen Grundlagen, wodurch sich die Index- und Staffelmiete in ihrer Umsetzung, ihren Vorteilen und ihren Risiken stark voneinander unterscheiden. Die Entscheidung, welche Art der planbaren Mietsteigerung Sie als Vermieter nutzen, ist immens wichtig, da sie nicht einfach geändert werden kann.

Indexmiete: Mietsteigerung nach Lebenshaltungskosten

Die Indexmiete stellt eine Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter dar. Diese wird bei der Unterzeichnung des Mietvertrags getroffen. Vereinfacht ausgedrückt wird die Miete hier an die Lebenshaltungskosten angepasst. Für die Indexmiete gilt:

• Sie ist an den Verbraucherpreisindex gekoppelt. Dieser wird vom Statistischen Bundesamt ermittelt und spiegelt die Inflationsrate wider.

• Ein Indexmietvertrag kann die Miete in beide Richtungen anpassen. Ist die Inflationsrate gestiegen, steigt auch der Mietpreis. Bei gesunkenen Lebenshaltungskosten hingegen muss der Mieter weniger Miete zahlen.

• Eine Anpassung der Miete ist frühestens zwölf Monate nach der letzten Anpassung bzw. nach Mietvertragsbeginn möglich. Die Miete muss nicht zwingend angepasst werden. Beide Seiten können die Anpassung einfordern.

• Trotz Vereinbarung muss der Vermieter die Erhöhung ankündigen und zudem darlegen, wie sie berechnet wird.

• Die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete ist beim Indexmodell ausgeschlossen. Eine Mieterhöhung nach Modernisierung ist nur möglich, wenn diese Maßnahmen aufgrund von behördlichen Auflagen durchgeführt werden müssen.

• Nach der schriftlichen Ankündigung gilt die neue Miete ab dem übernächsten Monat.

Für Vermieter hat diese Form der Mieterhöhung den Vorteil, dass die Zustimmung des Mieters nicht erforderlich ist. Streitigkeiten wegen Mieterhöhung können somit vermieden werden. Allerdings bedeutet die Indexmiete für beide Seiten Ungewissheit: Die Entwicklung der Verbraucherpreise können starken Schwankungen unterliegen und sind kaum vorhersehbar. Die Miete kann sowohl steigen als auch sinken.

Staffelmiete: Die jährliche Mieterhöhung

Auch die Staffelmiete müssen Vermieter und Mieter miteinander vereinbaren. Sie wird ebenfalls im Mietvertrag festgehalten und beinhaltet, dass die Mieterhöhung jährlich um einen festen Betrag erfolgt. Anders als bei der Indexmiete gibt es hier keine Orientierungspunkte für die Mieterhöhung. Bei der Wahl des Erhöhungsbetrages kann der Vermieter somit frei entscheiden. Für die Staffelmiete gilt:

• Es muss genau festgelegt werden, zu welchem Zeitpunkt sich die Miete erhöht, beispielsweise jedes Jahr zum 1. August.

• Erhöhungen sind einmal jährlich möglich. Die erste Erhöhung darf frühestens zwölf Monate nach Beginn des Mietverhältnisses erfolgen.

• Die Kaltmiete darf nur um einen festen Betrag steigen – eine prozentuale Steigerung ist nicht zulässig.

• Für die vereinbarte Mieterhöhung gibt es keine Obergrenze. Allerdings greift auch hier die Mietpreisbremse, d.h. sowohl Ausgangsmiete als auch einzelne Mietstaffeln dürfen die ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als 10 % übersteigen.

• Der Vermieter darf die Kaltmiete nicht aus anderen Gründen wie Modernisierung oder Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen (vgl. § 557a BGB). Die Vorauszahlung für Betriebsnebenkosten darf weiterhin angepasst werden (vgl. § 560 BGB).

Wie auch bei der Indexmiete bedeutet dieses Modell, dass bei einer Mietanpassung der Mieter nicht zustimmen muss. Nachteile entstehen vor allem durch fehlende Flexibilität: Die einmal vereinbarte Staffelung ist bindend und kann nicht angepasst werden. Bei Modernisierungen oder rasch ansteigenden Mietpreisen können Mieteinbußen die Folge sein.

Eine Mieterhöhung ist für viele Vermieter und Mieter ein sensibles Thema. Fehler können nicht nur rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen, sondern auch das Verhältnis zwischen beiden Parteien belasten. Damit Ihre Vermietung rechtlich auf der sicheren Seite bleibt und Sie Konflikte vermeiden, sollten Sie die folgenden Fehler unbedingt vermeiden:

• Keine schriftliche Ankündigung: Eine Mieterhöhung muss nach § 558a BGB schriftlich erfolgen. Mündliche Absprachen sind unwirksam.

• Unzureichende Begründung: Eine Mieterhöhung ohne Begründung, wie z. B. den Mietspiegel oder Vergleichswohnungen, ist rechtlich nicht zulässig.

• Überschreitung der maximalen Mieterhöhung: In den meisten Bundesländern darf die Miete innerhalb von 3 Jahren um maximal 20 % (mancherorts nur 15 %) steigen.

• Nicht-Einhaltung der Sperrfrist: Nach einem Mietvertragsabschluss oder einer vorherigen Mieterhöhung muss eine Wartezeit von 15 Monaten eingehalten werden.

• Falsche Angaben bei Vergleichswohnungen: Die herangezogenen Vergleichswohnungen müssen vergleichbar sein (z. B. Lage, Größe, Baujahr). Falsche Angaben können rechtliche Konsequenzen haben.

• Kein Hinweis auf Sonderregelungen: In Mietverträgen mit Index- oder Staffelmiete gelten andere Regelungen. Prüfen Sie, ob Ihre Mietsteigerung in diesem Fall überhaupt erlaubt ist.

• Keine Kommunikation mit den Mietern: Offene und transparente Gespräche im Vorfeld können Missverständnisse und rechtliche Auseinandersetzungen verhindern.

Tipps für Vermieter helfen Ihnen nicht nur, sich rechtlich abzusichern, sondern auch, das Beste aus Ihrer Vermietung herauszuholen.