Baukosten – 9 wichtige Punkte für angehende Bauherren

Als Baukosten gelten alle Kosten, die im Rahmen der Planung und der Ausführung beim Hausbau anfallen. Dabei ist zwischen den reinen Baukosten und den Baunebenkosten zu unterscheiden: Die reinen Baukosten setzen sich aus allen Kosten zusammen, die für den Hausbau an sich anfallen. Alle darüber hinaus anfallenden Kosten wie etwa solche für die Gartenanlage und die Terrassen werden als Baunebenkosten bezeichnet.

Wer ein Haus bauen will, sollte sich zunächst mit den Baukosten auseinandersetzen. Denn der erste Schritt zum Eigenheim besteht darin, abzuschätzen, wieviel Haus man sich eigentlich leisten kann.

Die Frage, was Bauen kostet, ist auch deshalb wichtig, weil man ohne die Baukosten schlecht einschätzen kann, wie teuer das dazugehörige Grundstück sein darf. Schließlich soll das Projekt Hausbau solide finanziert werden. Auch ist es sinnvoll, im Vorwege zu prüfen, ob der Hauskauf eine Alternative zum Hausbau sein könnte – denn im Schnitt ist Bauen teurer als Kaufen. Allerdings musst beim Kostenvergleich beachtet werden, dass sich beispielsweise mit einem Neubau mehr individuelle Wünsche umsetzen lassen und auch der energetische Standard höher sein dürfte.

Fest steht: Im Zusammenhang mit den Baukosten fallen zunächst viele Fragen an: Wie sehr beeinflusst die Bauweise die Baukosten? Wo lauern typische Kostenfallen und wo kann gespart werden? Antworten auf diese und weitere Fragen finden Sie hier:

Um die Baukosten besser abschätzen zu können, empfiehlt es sich, alle Kosten zusammenzutragen, die rund um den Neubau anfallen. Denn mit dem Kaufpreis für das Grundstück und den Kosten für den Hausbau ist es bei weitem nicht getan. Besonders einfach ist die Ermittlung der Baukosten mit unserem Baukostenrechner: Mit ihm lassen sich die gesamten Kosten für einen Hausbau einfach ermitteln. Hierzu werden, falls der Grundstückskauf noch ansteht, zunächst die Eckdaten zum Grundstück eingegeben (Kaufpreis, Bundesland und Art des Bauvorhabens), zu denen der Rechner automatisch die Notarkosten, die Grunderwerbsteuer und die Maklercourtage berücksichtigt. Im nächsten Schritt werden die Gebäudekosten anhand des Tools berechnet: Hierzu wird die gewünschte Wohnfläche abgefragt, dann lässt sich wahlweise anklicken, ob die Baukosten anhand von Durchschnittswerten ermittelt werden soll - um genauere Ergebnisse zu liefern, werden auch der Ausstattungsstandard und das Bundesland abgefragt. Alternativ sind auch eigene Angaben zu den Baukosten möglich, falls diese bereits bekannt sind (etwa über einen Kostenvoranschlag eines Architekten).

Im nächsten Schritt werden die Anschlusskosten für Wasser, Gas, Strom und Telefon abgefragt, danach addiert das Tool die Grundstückskosten samt Nebenkosten sowie jeweils fünf Prozent der Baukosten für die Außenanlage und die Baunebenkosten pauschal zu den Gebäudekosten. Mit nur wenigen Klicks erhalten Bauherren so eine genaue Übersicht der Gesamtkosten für ihr Bauvorhaben. Auf Wunsch lässt sich mit nur einem Klick direkt eine Anfrage für die Baufinanzierung starten.

Die Baukosten für die verschiedenen Vorhaben Einfamilienhaus bauen, Doppelhaus bauen und Mehrfamilienhaus bauen fallen unterschiedlich hoch aus. So sind Einfamilienhäuser beispielsweise im Vergleich zu Reihenhäusern teurer, weil bei geringer Quadratmeterzahl eine große Außenwandfläche errichtet werden muss. Bei Reihenhäusern hingegen fallen (außer bei den beiden Endhäusern) jeweils zwei Außenwände weg und werden durch eine deutlich kostengünstig zu errichtende Trennwand ersetzt. Im Schnitt sollten für Ein- und Zweifamilienhäuser je nach Ausstattungsstandard Baukosten von etwa 1.100 bis 1.800 Euro je Quadratmeter einkalkuliert werden, bei Reihenhäusern rund 1.000 bis 1.700 Euro.

Für Mehrfamilienhäuser betragen die Baukosten je nach baulichem Standard etwa 950 bis 1.400 Euro je Quadratmeter.

Hinzu kommen regionale Unterschiede. So lagen die durchschnittlichen Baukosten je Quadratmeter Wohnfläche 2016 nach Angaben des Statistischen Bundesamts im Bundesdurchschnitt bei 1.624 Euro. In Westdeutschland betrugen die Baukosten im Schnitt 1.657 Euro, in Ostdeutschland (einschließlich Berlin) lagen die Durchschnittskosten hingegen bei 1.458 Euro.

Noch größere Unterschiede weisen die Baukosten bei Betrachtung der einzelnen Bundesländer auf: Wie eine aktuelle Analyse anhand von Daten des Statistischen Bundesamts zeigt, variieren die Baukosten zwischen 1.231 und 1.959 Euro je Quadratmeter. Vereinfacht lässt sich sagen, dass die Baukosten auf dem Land generell niedriger sind als in den Ballungszentren, zudem lässt sich ein deutliches Süd-Nord-Gefälle feststellen.

Neben den regional enorm unterschiedlichen Grundstückspreisen, die in den Metropolen durchaus bei weit mehr bei mehr als 1.000 Euro je Quadratmeter liegen können, spielt auch die Bauweise eine wichtige Rolle, wenn es darum geht, die gesamten Baukosten abzuschätzen. Diese hängen natürlich auch stark von der individuellen Gestaltung und baulichen Extras wie etwa einer Tiefgarage oder einer Dachterrasse ab. Generell lässt sich jedoch sagen, dass die Baukosten beim Massivhaus im Schnitt teurer sind als beim Fertighaus. So sind für ein typisches Massivhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche um die 200.000 Euro an Baukosten zu veranschlagen, beim Fertighaus sind etwa 150.000 Euro aufwärts einzukalkulieren. Generell gilt dabei, dass die Baukosten umso höher ausfallen, je individueller das Haus geplant wird und je stärker die Außenwand- und Dachflächen durch Erker oder Gauben „unterbrochen“ werden. Am teuersten sind in der Regel individuell geplanten Architektenhäuser. Bei Häusern, die der Bauherr aus einem Angebot von Musterhaustypen auswählt, sind die Baukosten zwar zumeist niedriger, allerdings schlagen auch hier Extras zu Buche. Gleiches gilt für Fertighäuser. Auch hier führen Abweichungen von der Standard-Haustyp zu höheren Baukosten.

Die Baukosten setzen sich aus verschiedenen Kostenblöcken zusammen:

Grundstückskosten

Der Grundstückspreis macht den Löwenanteil dieses Kostenblocks aus – und dieser kann gerade in begehrten städtischen Lagen unterm Strich sogar der teuerste Bestandteil der gesamten Baukosten sein. Außer zum reinen Kaufpreis werden auch die Maklergebühren von bis zu 7,14 Prozent der Kaufsumme einschließlich Mehrwertsteuer, die Notarkosten und Grundbuchkosten mit etwa 2 Prozent des Kaufpreises sowie die Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent des Grundstückspreises) zu den Grundstückskosten gezählt. Alternativ werden sie den Baunebenkosten zugeordnet. Egal, wo diese Kosten letztlich eingeordnet werden: Sie summieren sich je nach Standort des Grundstücks und Art des Erwerbs auf bis zu 15 Prozent des Grundstückskaufpreises.

Rohbaukosten

Für die Errichtung des Rohbaus fallen im Schnitt um die 500 Euro je Quadratmeter an. Dazu gehört etwa das Fundament, das Errichten der Außenwände und des Dachstuhls sowie der Einbau von Treppen und Innenwänden. Bei einem typischen Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche und normalem Ausstattungsstandard fallen damit im Schnitt etwa 75.000 Euro an Kosten für den Hausbau an.

Kosten für den Innenausbau

Nach dem Errichten der „Gebäudehülle“ erfolgt der Innenausbau. Hierfür sind je nach Ausstattungsniveau etwa 400 bis 800 Euro je Quadratmeter zu veranschlagen. Diese setzen sich aus Arbeits- und Materialkosten zusammen. Zu diesen Kosten zählt etwa die Installation der Haustechnik (Heizungs- und Sanitäranlagen, Elektrik) sowie der Einbau von Türen und Fenstern sowie die Bearbeitung der Wände und Böden (Fliesen legen, Malern, Tapezieren, Bodenbeläge etc.). Beim Beispielhaus mit 150 Quadratmetern kommen also zu den Rohbaukosten noch einmal 60.000 bis 120.000 Euro hinzu. Die große Kostenspanne ergibt sich daraus, dass sehr viele unterschiedliche Materialien verwendet werden – und die Kosten hierfür extrem variieren: So kann preiswertes Laminat für zehn Euro je Quadratmeter verlegt werden, aber auch edles Echtholzparkett, für das die Quadratmeterpreise ein Vielfaches betragen. Gleiches gilt beispielsweise für Badarmaturen: So reicht die Spanne für Einhand-Hebelmischer für ein Waschbecken von etwa 40 bis hin zu rund 2.000 Euro.

Kosten für die Außenanlagen

Ein weiterer durchaus erheblicher Kostenpunkt: Die Außenanlagen, denn das Grundstück will schließlich nicht nur bebaut, sondern auch begrünt und umzäunt werden. Auch Terrasse und Zuwegung sowie ein Stellplatz und gegebenenfalls ein Carport (ab etwa 800 Euro) oder eine Garage (bis zu 20.000 Euro) gehören dazu. Je nach verwendetem Material liegen die Kosten für die Zuwegung und Terrassen bei rund 50 bis 250 Euro je Quadratmeter, die Anlage von Rasenflächen schlägt mit rund 10 bis 25 Euro pro Quadratmeter zu Buche – dabei ist Rollrasen die teurere Variante. Nicht zu vergessen: Zäune und Hecken. Letztere sind beim Kauf der Pflanzen umso teurer, je höher sie bereits gewachsen sind. Wer auf schnellen Sichtschutz Wert legt, muss bis zu rund 30 Euro je laufenden Meter veranschlagen.

Baunebenkosten

Unter dem Begriff „Baunebenkosten“ werden teils unterschiedliche Kosten zusammengefasst – beispielsweis auch die Grundstücksnebenkosten. Zu den reinen Baunebenkosten zählen hingegen die Kosten für ggf. die Bauvoranfrage, die Baugenehmigung, die Bauleitung, erforderliche Versicherungen und die Erschließungskosten. Je nach Bundesland fallen zudem auch Kosten für den Prüfstatiker an. Summa summarum können die Baunebenkosten bis zu 15 Prozent der Gesamtkosten ausmachen. Ebenfalls nicht unter den Tisch fallen sollten die Umzugskosten, die Kosten für neue Möbel und etwaige Finanzierungskosten in Form von Bereitstellungszinsen während der Bauphase.

In der Regel müssen Bauherren tiefer in die Tasche greifen als Hauskäufer. Doch mit guter Planung und Kompromissen kann es gelingen, die Mehrkosten in Grenzen zu halten. Folgende Tipps helfen dabei:

1. Kleineres Grundstück wählen: Wer ein Haus bauen möchste und besonders auf die Kosten achten muss, kann über die Wahl eines kleineren Grundstücks einiges an Kosten einsparen. Vor allem in Gegenden mit hohen Grundstückspreisen lassen sich so die gesamten Baukosten schnell deutlich reduzieren. Angenommen, der Grundstückspreis beträgt 500 Euro je Quadratmeter und man beschränkt sich auf 500 statt 800 Quadratmeter: Dann lassen sich bereits auf diesem Wege 150.000 Euro einsparen. Mit einem kleineren Grundstück geht zudem eventuell auch eine geringere Wohnfläche einher, weil damit auch die im Bebauungsplan angegebene maximal bebaubare Grundstücksfläche kleiner ausfällt. Dies bringt weitere Kosteneinsparungen mit sich.
2. Doppelhaus oder Reihenhaus statt Einfamilienhaus: Je nachdem, was der Bebauungsplan vorsieht, lassen sich die gesamten Baukosten zusätzlich senken, indem beispielsweise ein Doppelhaus statt ein Einfamilienhaus errichtet wird. So lässt sich das Eigenheim auch auf einem noch kleineren Grundstück realisieren und die Baukosten fallen aufgrund der vierten Wand, die lediglich als Trennwand und nicht als Außenwand errichtet wird, geringer aus.
3. Abstellraum oder Schuppen statt Keller: Wer ein Haus ohne Keller bauen möchte, kann die Kosten für den Rohbau um bis zu 20 Prozent reduzieren. Allerdings ist dabei zu berücksichtigen, dass die Haustechnik anderweitig untergebracht werden muss und Abstellräume entfallen. Dafür muss entweder ein Teil der Wohnfläche geopfert werden – oder die Grundfläche des Hauses muss großzügiger geplant werden.
4. Einfache Dachform wählen: Ein elegantes Mansarddach ist teurer als ein schlichtes Satteldach. Und jede Dachgaube verteuert die Dachkonstruktion im Ganzen. Sparsamer lässt sich das Dachgeschoss mit Dachfenstern belichten. Allerdings bringen diese keinen Raumgewinn.
5. Kostengünstigen Baupartner wählen: Ob Hinweise aus dem Bekanntenkreis oder ein Tipp der finanzierenden Bank: Mit einem guten Bauunternehmen, das solide kalkuliert, lassen sich die Kosten für den Hausbau im Rahmen halten.
6. Geschickte Grundrissplanung: Werden beispielsweise die Bäder übereinander angeordnet, spart dies aufwändige Installationskosten, da weniger Leitungen im Haus verlegt werden müssen.
7. Vorausschauende Planung: Wer schon vor dem Baubeginn weiß, dass später das Dachgeschoss ausgebaut werden soll, kann dies mit geringem Zusatzaufwand gleich schon bei der Planung berücksichtigen – und beispielsweise Heizungsrohre in die Etage verlegen, ohne dass gleich Heizkörper installiert werden. So lassen sich die künftigen Ausbaukosten reduzieren und unnötiger Schmutz im Wohnbereich vermeiden. Auch mit einer gutem Wärmedämmung oder einer Heizungsanlage, die möglichst wenig verbraucht, lässt sich auf lange Sicht Geld im Form geringerer Nebenkosten sparen.
8. Auf Schornstein verzichten: Wer die Heizungsanlage unterm Dach installieren lässt, benötigt keinen Schornstein und spart 3.000 bis 5.000 Euro. Voraussetzung: Es wird keine Pelletheizung und kein Kachelofen installiert.
9. Verzicht auf Extras: Wenn das individuell geplante Architektenhaus den finanziellen Rahmen sprengen würde und auch das auf eigene Wünsche zugeschnittene Musterhaus zu teuer werden würde, können Abstriche bei der individuellen Gestaltung helfen, die Kosten zu senken. Denn jedes Extra, das vom Musterhaus abweicht, verursacht bei Massivhaus – und Fertighausangeboten zusätzliche Kosten.
10. Muskelhypothek (dosiert) einsetzen: Einfache Tätigkeiten wie etwa das Streichen der Wände oder das Verlegen von Teppichboden können Bauherren auch selbst durchführen, um Kosten zu sparen. Allerdings gilt es hier, bei der Muskelhypothek nicht zu optimistisch zu kalkulieren, was die verfügbare Zeit für diese Arbeiten angeht.

Dass die Budgetplanung für ein Neubauprojekt nicht immer wie gewünscht aufgeht, zeigt das Hamburger Großprojekt „Elbphilharmonie“ besonders drastisch. Beim Bau der Konzerthalle liefen die Kosten auch deshalb so extrem aus dem Ruder, weil nach der Auftragsvergabe zahlreiche Änderungswünsche umgesetzt werden sollten. Und genau dies sollten Bauherren sorgfältig vermeiden. Denn: Ist der Auftrag an die Baufirmen erst einmal zum Festpreis vergeben und werden dann abweichend zusätzliche Arbeiten oder eine andere Ausführung gewünscht, berechnen die Firmen meist „nach Aufwand“. Dies führt dazu, dass beispielsweise die Installationsarbeiten für ein paar zusätzliche Steckdosen im Haus pro Einheit zu einem höheren Preis abgerechnet werden als dies im Rahmen des Festpreises für die gesamte Elektrik der Fall ist. Und selbst wenn die Handwerksfirma keinen deutlichen Aufschlag für alles verlangt, was über den vereinbarten Festpreis hinaus erledigt werden soll – auch Kleinigkeiten summieren sich zu großen Beträgen auf und Bauherren laufen Gefahr, durch diese vorab nicht berücksichtigten Kosten den Überblick zu verlieren.

Damit es gar nicht erst zu unnötigen Extra-Arbeiten kommt, sollte die Planung besonders sorgfältig erfolgen und auch Eventualitäten berücksichtigt werden. Ein Beispiel: Wer sich von vornherein Gedanken dazu macht, ob etwa der Dachboden später einmal ausgebaut werden soll, kann dies gleich bei der Verlegung von Leitungen berücksichtigen. Dann kann der Auftrag entsprechend vergeben und ein Festpreis vereinbart werden. Wer sich erst im Laufe der Bauarbeiten dazu entschließt, zahlt unterm Strich mehr.

Besonders wichtig ist es außerdem, die Kosten nicht aus dem Blick zu verlieren, die rund um die reinen Baukosten anfallen. Diese so genannten Baunebenkosten können sich auf bis zu 15 Prozent der Gesamtkosten summieren.

Wenn das Budget es hergibt, gönnen sich viele Bauherren auch Extras wie eine Tiefgarage, Smart Home-Technik, einen Wintergarten oder sogar einen Swimming Pool. Für diese Ausstattungswünsche müssen folgende Kosten kalkuliert werden:

Baukosten für Tiefgarage

Der Bau einer Tiefgarage kann gerade bei einem kleineren Grundstück eine Option sein, wenn ohnehin ein Keller geplant ist. Allerdings fallen unter anderem für das Garagentor und den Bodenaushub für die Einfahrt zusätzliche Baukosten an. Eine Alternative zur klassischen Tiefgarage stellt ein so genannter Parklift dar. Bei diesem versenkbaren Carport verschwindet das Auto per Aufzug im Boden. Die Baukosten für diese Variante sind mit mindestens rund 50.000 Euro allerdings sehr hoch, dafür ist sie extrem platzsparend, da keine Einfahrt erforderlich ist.

Baukosten für Wintergarten

Ein Wintergarten schlägt je nach Ausführung mit rund 4.000 bis 30.000 Euro zu Buche. Wichtig dabei: Es muss vorab geklärt werden, ob der Anbau zulässig ist oder nicht. Hier empfiehlt sich der Gang zum Bauamt, um dies abzuklären. Wer schon beim Hausbau den Bau eines Wintergartens in Erwägung zieht, kann dies bereits beim Bau des Hauses berücksichtigen und vorbereitend die entsprechenden Leitungen für Strom und Heizung verlegen lassen.

Baukosten für Pool

Badefreuden auf dem eigenen Grundstück – wer dies vorhat, muss für einen Außenpool je nach Ausführung etwa 2.000 bis 30.000 Euro einplanen. Zudem müssen etwa 800 bis 1.000 Euro an Zusatzkosten für das Erwärmen des Wassers einkalkuliert werden, wenn der Pool rund sechs Monate im Jahr genutzt wird. Teurer ist die Errichtung eines Innenpools, der außerdem mindestens eine Grundfläche von 6 x 12 Metern erfordert – etwa im Keller. Hier kommen noch Kosten für die Raumeinrichtung hinzu, auch sind die Betriebskosten höher, da der Raum ebenfalls beheizt werden muss.

Kosten für Smart Home-Technik

Wer sein Eigenheim zum Smart Home machen will, muss beim Bau je nach Umfang der smarten Haustechnik rund 5.000 bis 10.000 Euro an zusätzlichen Baukosten einkalkulieren.

Die Baukosten werden gemäß der DIN 276 „Kosten im Bauwesen – Teil 1 Hochbau“ aufgeschlüsselt. Nach diesem Schema arbeiten Baufirmen und Planer bei der Kalkulation ihrer Kostenvoranschläge, die sieben Kostengruppen sind wie folgt unterteilt:

• 100 Grundstück
• 200 Herrichten und Erschließen
• 300 Bauwerk – Baukonstruktion
• 400 Bauwerk – technische Anlagen
• 500 Außenanlagen
• 600 Ausstattung und Kunstwerke
• 700 Baunebenkosten

Die Kostengruppen werden jeweils in weitere Unterebenen unterteilt: So wird die Kostengruppe 300 (Bauwerk – Baukonstruktion) unter anderem in die Kostengruppe 360 (Dach) aufgeschlüsselt, diese Kostenebene wird wiederum in weitere Untergruppen gesplittet. So werden beispielsweise in Kostengruppe 362 die Kosten für die Dachfenster zusammengefasst.

Das Baukosteninformationssystem Deutscher Architektenkammern – kurz: BKI – dient als Service-Einrichtung für Architekten. Sie sammelt in ihrer Baukostendatenbank Daten zur mehreren tausend abgerechneten Projekten aus den Bereichen Neubau, Altbau und Freianlagen. Seit 2002 gibt das BKI auch Fachinformationen für das energieeffiziente Planen und Bauen heraus. Über die Webseite www.bki.de können Interessenten gegen Gebühr sowohl Software als auch Literatur zu den Baukosten bestellen. Generell richtet sich das Portal allerdings an Architekten und nicht direkt an Bauherren.