Grundstückswert ermitteln: Wichtige Faktoren bei der Grundstücksbewertung

Vorteile der Grundstücksbewertung von immoverkauf24

Der Verkehrswert eines Grundstücks – also der Betrag, den es gegenwärtig bei einem Verkauf erzielen würde – ergibt sich aus verschiedenen individuellen Eigenschaften, etwa Lage, Größe und Schnitt. Zur Festlegung des Grundstückswertes können verschiedene Berechnungsmethoden herangezogen werden. Am häufigsten nachgefragt ist die Wertermittlung eines unbebauten Grundstücks, dieses wird auch als „Liegenschaft“ bezeichnet. Anhand des Vergleichswertverfahrens oder mithilfe des Bodenrichtwerts kann der Preis ermittelt werden.

Grundstückswert anhand von Vergleichswertverfahren ermitteln

Das Vergleichswertverfahren ermittelt den Grundstückswert, indem der Preis für bereits verkauft, ähnliche Objekte mit vergleichbaren Eigenschaften in der Region analysiert werden. Die Verkaufssumme, die diese Vergleichsimmobilien erzielt haben, setzen die Experten auch für Ihr Grundstück an.

Diese unkomplizierte Methode lässt sich jedoch nur dann anwenden, wenn Vergleichsobjekte in ausreichender Zahl vorhanden sind. Ist dies nicht der Fall, können Sie über den Bodenrichtwert Ihres Grundstücks dessen Verkehrswert berechnen.

Grundstückswert anhand des Bodenrichtwerts berechnen

Der Bodenrichtwert legt den Quadratmeterwert für unbebauten Boden in einer Region fest. Dafür fasst die zuständige Gemeinde nutzungsgleiche Grundstücke zu einer sogenannten Bodenrichtwertzone zusammen. Den Quadratmeterpreis für Grundstücke in derselben Zone bewertet ein Gutachterausschuss auf Basis des Quadratmeterpreises, den vergleichbare Grundstücke kürzlich bei notariell beurkundeten Verkäufen erzielt haben.

Für die Wertermittlung Ihres Grundstücks müssen Sie zunächst herausfinden, zu welcher Bodenrichtwertzone Ihre Liegenschaft gehört. Diese Information veröffentlichen die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte der einzelnen Bundesländer regelmäßig in sogenannten Bodenrichtwertkarten. Diese können Sie unter anderem beim Bodenrichtwertinformationssystem Deutschlands, kurz BORIS-D, abrufen.

Den ungefähren Wert Ihres Grundstücks erhalten Sie, indem Sie den Bodenrichtwert mit der Quadratmeterzahl Ihres Grundstücks verrechnen:

• Bodenrichtwert x Grundstück in m² = Grundstückswert

Allerdings darf nicht jeder Quadratmeter eines Grundstücks bebaut werden. Unterschieden wird zwischen Bauland und unbebaubarem Hinterland. Wenn Sie wissen, wie die Aufteilung auf Ihrem Grundstück aussieht, benötigen Sie zur Berechnung des ungefähren Grundstückswerts folgende Formel:

• (Bodenrichtwert Bauland x Bauland in m²)+ (Bodenrichtwert Hinterland x Hinterland in m²) = Grundstückswert

Doch aufgepasst: Der Bodenrichtwert legt nicht den Verkaufswert fest! In der Regel liegt dieser 10 bis 20 Prozent über oder unter dem Bodenrichtwert. Um den tatsächlichen Wert Ihres Grundstücks zu ermitteln, müssen alle individuellen Eigenschaften der Liegenschaft berücksichtigt werden – und das kann nur ein Immobilienprofi.

Grundstückswert berechnen mit einer Bauträgerkalkulation

Bauland ist knapp. Aus diesem Grund treten Bauträger – also Unternehmen, die Gebäude errichten und diese dann verkaufen – vermehrt an Grundstückseigentümer heran, um die Liegenschaft zu erwerben. Bauträger nutzen eine eigene Methode, um den Kaufpreis für das Grundstück zu ermitteln. Die Methode ist relativ simpel: Der Bauträger zieht die Kosten für den Bau und seine Gewinnmarge vom erwarteten Verkaufserlös der (noch zu bauenden) Immobilie ab. Der Differenzbetrag ist der Grundstückswert nach der Bauträgerkalkulation.

Für Grundstücksbewertungen, die von Gerichten anerkannt werden – also „gerichtsfest“ sind – müssen Sie einen vereidigten Gutachter hinzuziehen. Für den Grundstücksverkauf ist ein Makler ein kompetenter Partner. Dieser kennt den Immobilienmarkt Ihrer Region ganz genau und bringt verschiedene Kompetenzen und Vorteile in die Beratung mit ein:

• Er verfügt über detaillierte Markt- und Fachkenntnisse.
• Er kennt die Nachfragesituation der Lage des Objektes.
• Er schätzt das Preisniveau objektiv ein.
• Er bietet diese Dienstleistung im Rahmen eines Vermittlungsauftrages kostenlos an.

Wenn Sie einen kompetenten Makler in Ihrer Nähe suchen, bietet immoverkauf24 Ihnen die Maklersuche an. Wir arbeiten deutschlandweit erfolgreich mit etwa 500 zuverlässigen Maklern zusammen.

Es gibt viele vorstellbare Situationen, für die Sie eine Grundstücksbewertung benötigen. Zu diesen gehören:

• Verkauf: Möchten Sie ein Grundstück verkaufen, lassen Sie die Bewertung von erfahrenen Experten vornehmen. So bieten Sie Ihre Immobilie am Markt nicht unter Wert anzubieten.

• Kauf: Liegt vom Verkäufer keine vertrauenswürdige Grundstücksbewertung durch einen vereidigten Sachverständigen vor, sollten Sie vor Grundstückskauf den veranschlagten Kaufpreis anhand einer von Ihnen in Auftrag gegebenen Grundstücksbewertung gegenprüfen.

• Scheidung: Besitzen Eheleute ein Grundstück gemeinsam, ermittelt im Falle einer Scheidung den Wert vereidigten Sachverständigen den Wert. Nur dieses Vorgehen ist gerichtsfest.

• Erbschaft: Sind hingegen alle Erben mit einem Verkauf einverstanden, empfehlen wir unsere kostenlose Grundstücksbewertung vor Ort. Bei einer Erbauseinandersetzung vor Gericht ist dagegen wiederum eine Grundstücksbewertung eines vereidigten Gutachters nötig.

• Zwangsversteigerung: Bei einer Zwangsversteigerung übernimmt das Amtsgericht den Verkaufsprozess, auch hier ist eine gerichtsfeste Grundstücksbewertung erforderlich. Vorsicht: Der vom Gutachter empfohlene Wert entspricht nicht dem tatsächlichen Marktwert des Grundstücks. Verkaufspreise werden bei Versteigerungen meist niedriger angesetzt.

• Beleihung durch Bank: Bei der Beantragung eines Kredits für den Grundstückskauf ermitteln Banken vorab den „Beleihungswert“ anhand der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV). Über den ermittelten Wert kalkuliert das Kreditinstitut, wie hoch die Summe bei einem Verkauf vermutlich ausfällt. Der ermittelte Verkaufspreis dient als Sicherheit, sollten Kreditnehmer die Raten nicht mehr tilgen können. Der tatsächliche Verkaufswert wird so jedoch nicht ermittelt, da die Bank derlei Berechnungen konservativ auslegt.

• Finanzamt: Ausgaben für eigene Immobilien – etwa Grundsteuer oder Sanierungen – können Sie oft steuerlich absetzen, das Finanzamt fordert hier jedoch eine Grundstücksbewertung. Als Bemessungsgrundlage benötigen Sie dafür kein kostenpflichtiges Gutachten; in der Regel genügen die Werte aus den Grundstücksmarktberichten der Gutachterausschüsse.

Bei der Bewertung eines Grundstücks sammelt der Immobilienprofi verschiedene Merkmale der Immobilie, schreibt diesen einen Wert zu und verknüpft die einzelnen Werte später miteinander zum Verkehrswert. Folgende Faktoren berücksichtigen die Experten bei der Berechnung des Grundstückswertes.

Die vorgesehene Nutzung beeinflusst den Verkaufswert

Die vorgesehene bauliche Nutzung des Grundstücks wirkt sich immer auf die Bewertung aus. Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) unterteilt die Bauflächen allgemeiner Art in Wohnbauflächen (für Wohnungsbau), gewerbliche Bauflächen (für Gebäude, die später gewerblich genutzt werden), gemischte Bauflächen (Wohn- und gewerbliche Nutzung zusammen ist Vorschrift) sowie Sonderbauflächen. Dort dürfen gemäß §10 und §11 der BauNVO nur spezielle Gebäudearten – etwa Kliniken, Campingplätze oder Ferienhäuser – entstehen.

Lage: Mikro- und Makrolage

Die Region, in der das Grundstück liegt, wird als Lage bezeichnet. Sie hat einen großen Einfluss auf den Wert der Immobilie: Die Nachfrage hängt von der Lage ab. Immobilien oder Grundstücke in einer einsamen Region mit schlechter Infrastruktur, wenig Einkaufsmöglichkeiten und kaum Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel sprechen weniger Interessenten an als typengleiche Grundstücke in Metropolen. Diese sogenannte Makrolage erklärt, weswegen der Grundstückspreis in Städten höher ist.

Daneben fließt auch die Mikrolage in die Wertberechnung ein. Dabei spielen direkte Parameter des Grundstücks wichtige Rollen, etwa Bodenqualität, Ausrichtung des Gartens, Nachbarschaft, Hanglage oder auch Parkmöglichkeiten.

Grundstücksgröße: Grundstückswert nach Quadratmeterzahl

Einfache Rechnung: Je größer die Liegenschaft, desto höher der Verkaufswert. Das gilt für Grundstücke in Städten ebenso wie auf dem Lande.

Grundstückszuschnitt: die Form bestimmt den Grundstückswert

Grundstücke mit einfachen Formen, also etwa normale Rechtecke, sind am häufigsten nachgefragt. Bei spezielleren Formen bzw. Zuschnitten des Grundstücks ist die Bebauung schwieriger, was faktisch eine Wertminderung bedeutet.

Preisbestimmende Faktoren für Bebauung und Anteil

Je größer der überbaubare Flächenanteil eines Grundstücks, desto höher der Wert. Oft sind es Baubeschränkungen oder strikte Vorschriften, die die Nutzungsmöglichkeiten hinsichtlich der Bebauung einschränken – was den Wert mindert.

Bodenbeschaffenheit: die Bodenklasse beeinflusst die Bebauungsmöglichkeiten

Wie ein Boden beschaffen ist, spielt für die Nutzung bzw. die Bebauung hinsichtlich des Preises und des Aufwands eine große Rolle. Liegt etwa ein hoher Grundwasserpegel vor, so steigt das Schimmelrisiko (Kellerwände sind immerfeucht). Ist ein Boden weich, kann das Gebäude absacken. Natürlich gibt es bauliche Maßnahmen gegen diese Risiken, doch die gehen ins Geld. Darum sinkt ein Grundstückspreis mit der Qualität der Bodenbeschaffenheit.

Wenn Sie wissen wollen, welcher Bodenklasse Ihr Grundstück angehört und wie es dementsprechend um die Bebauung steht, können Sie über die zuständige Baubehörde herausfinden.

Der Erschließungsgrad bestimmt den Preis

Bauerwartungsland, das nicht-erschlossene Baugrundstück, der Bauplatz und das bebaute Grundstück sind die vier Grundstückstypen bzw. der sogenannte Entwicklungszustand eines Grundstücks. Der Wert einer Liegenschaft wird maßgeblich davon beeinflusst.

Bauerwartungsland gilt als nicht erschlossen, auch liegt hier noch keine Baugenehmigung vor. Für diese Art von Grundstücken sind die Preise niedriger als beim nicht-erschlossenen Baugrundstück – allerdings fehlt bei diesem noch der Anschluss an das Versorgungsnetz. Der zweitteuerste Typ ist der Bauplatz, bei dem die Erschließung abgeschlossen ist. Den höchsten Wert hat konsequenterweise ein bebautes Grundstück. In diesem Fall muss allerdings geprüft werden, ob das existierende Gebäude dem geplanten Nutzungszweck entspricht – oder ob es modernisiert bzw. renoviert werden muss. In einigen Fällen hilft sogar nur der Abriss. Der Zustand des Gebäudes auf einem bebauten Grundstück ist also ebenfalls ein Faktor bei der Ermittlung des Grundstückspreises.

Die Höhe der Kosten für eine Grundstücksbewertung hängt vom Umfang des Gutachtens und dem ermittelten Wert ab. Ein Vollgutachten, das auch vor Gericht Bestand hat, ist am kostenintensivsten und kostet bei einem Grundstück im Wert von 100.000 Euro etwa 1.000 Euro. Ein Kurzgutachten ist mit Preisen ab 100 Euro deutlich günstiger, bietet jedoch weniger Detailtiefe und ist rechtlich nicht verbindlich.

Die Bewertung von Grundstücken ist nur auf den ersten Blick eine einfache Sache. In Ausnahmefällen reicht das einfache Multiplizieren der Größe mit dem Quadratmeterpreis. Doch meist ist es komplizierter: Wie soll das Grundstück später genutzt werden bzw. gibt es einen Bebauungsplan? Wie ist der Boden beschaffen, wie ist es um den Erschließungsgrad bestellt? Was lässt sich zu Makro- und Mikrolage sagen und wie ist das Grundstück zugeschnitten? In vielen Fällen ist es ratsam, einen Experten hinzuzuziehen, der die einzelnen Faktoren bei einer Begehung vor Ort selbst erkundet und ein fundiertes Gutachten erstellt. Hierfür kommen verschiedene Verfahren infrage (Vergleichswertmethode, Bauträgerkalkulation oder unter Einbeziehung des Bodenrichtwerts).