Grundstücksbewertung: Kostenlos Grundstückswert ermitteln

Die Vorteile der Grundstücksbewertung von immoverkauf24

Was ist mein Grundstück wert? Am einfachsten lässt sich der Grundstückswert mit dem Vergleichswertverfahren ermitteln. Hierfür bilden ähnliche Grundstücke die Grundlage, die vor kurzem in der Region verkauft worden sind. Der Vergleich mit diesen Grundstücken liefert Ihnen einen belastbaren Wert des Grundstückes. Da in vielen Regionen das Angebot von Grundstücken jedoch gering ist, ist dieses Verfahren zur Wertermittlung oftmals nicht möglich.

Gängiger ist die Methode zur Berechnung des Grundstückswerts anhand des Bodenrichtwertes und der Erschließungskosten. Die Bodenrichtwerte spiegeln den durchschnittlichen Wert eines Quadratmeters unbebauten Bodens in den Stadteilen einer Gemeinde wider. Je höher der Bodenrichtwert in einer bestimmten Lage, desto höher der mögliche Grundstückspreis.

Weitere Verfahren zur Wertermittlung des Grundstückes sind das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Das Ertragswertverfahren eignet sich zur Bewertung von vermieteten bzw. verpachteten Grundstücken. Das Sachwertverfahren ist nur zur Bewertung bebauter Grundstücke geeignet.

Möchten Sie Ihren Grundstückswert ermitteln, haben folgende Faktoren einen Einfluss auf die Berechnung:

• Art des Grundstückes
• Lage (Infrastruktur, Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Nachbarschaft etc.)
• Grundstücksgröße
• Grundstückszuschnitt
• Bebauung, bebaubare Fläche und Bebauungsvorschriften, Baubeschränkungen
• Bodenbeschaffenheit
• Erschließungsgrad

Die Lage des Grundstückes kann wiederum in zwei Arten aufgeteilt werden:

• Makrolage des Grundstückes: Hier haben die Wirtschaftlichkeit sowie die Infrastruktur wie beispielsweise die Verkehrsanbindung und Einkaufsmöglichkeiten der Region, der Stadt oder des Stadtteils einen großen Einfluss auf den Grundstückswert.
• Mikrolage des Grundstückes:  Individuelle Faktoren wie die Bodenqualität, Hanglage, Ausrichtung des Gartens (z. B. Richtung Norden oder Süden), Nachbarschaft, Parkmöglichkeiten etc. beeinflussen ebenfalls den Wert eines Grundstückes.

Besonders wichtig für die Grundstücksbewertung ist die Bebaubarkeit eines Grundstückes. Ein Grundstück, das nicht bebaut werden darf, ist häufig wenig wert. Ein Grundstück, für das der Flächennutzungsplan bereits eine Bebauung in Aussicht stellt (Bauerwartungsland) ist schon mehr wert, auch wenn hier die eigentliche Erschließung noch aussteht.

Am höchsten ist der Grundstückswert, wenn es bereits einen Bebauungsplan gibt, der eine umfangreiche Bebauung zulässt. Der Bebauungsplan gibt unter anderem über Folgendes Auskunft:

• Zulässige Geschossflächenzahl
• Grundflächenzahl
• Anzahl der maximal zu errichtenden Vollgeschosse
• Baulinien
• Baugrenzen
• Mögliche Bauauflagen wie zum Beispiel Dachform oder Farbgestaltung

Der Bebauungsplan ist bei der örtlichen Baubehörde einsehbar. Hier finden Sie weitere Details zum Bebauungsplan!

In vielen Gebieten kommen vermehrt Bauträger als potenzielle Käufer auf die Grundstücksverkäufer zu, da durch fehlendes Bauland auch in bereits bestehenden Wohngebieten Mehrfamilienhäuser interessant werden. Hier kommt die sogenannte Bauträgerkalkulation in Betracht, woraus sich der zu erzielende Verkaufspreis ableiten lässt. Im Rahmen dieser Kalkulation rechnet der Bauträger von dem erwarteten Verkaufserlös sowohl seine Kosten als auch seine angestrebte Ertragsmarge herunter. Der Betrag, der danach übrigbleibt, ist der Betrag, den der Bauträger in etwa bereit ist, für ein Grundstück auszugeben.

Würde der Bauträger das Grundstück für 576.000 Euro erwerben, könnte er mit dem Projekt keinen Gewinn machen. Kauft er das Grundstück dagegen für 500.000 Euro, beliefe sich der Gewinn auf 76.000 Euro, vorausgesetzt die Plankalkulation geht auf.

Da es für einen Laien sehr schwer ist, eine Bauträgerkalkulation im Detail nachzuvollziehen bzw. auf Plausibilität zu prüfen, sollte der Eigentümer eines Grundstückes das Grundstück vor Verkauf durch einen Experten kostenlos bewerten lassen!

Eine professionelle Grundstücksbewertung anhand des Bodenrichtwertes kann nicht selbst berechnet werden. Denn diese Berechnung wird den Faktoren Bebaubarkeit, aktuelle Nachfrage am Markt und Schnitt des Grundstückes sowie genaue Lage nicht gerecht. Das liegt daran, dass die von den Gutachterausschüssen veröffentlichten Bodenrichtwerte nur die erzielten Durchschnittsquadratmeterpreise von Grundstücken darstellen und die individuellen Besonderheiten nicht berücksichtigen können.  Zudem werden die Bodenrichtwerte nur alle zwei Jahre aktualisiert und somit können diese auch stark vom wirklichen Marktwert abweichen.

Wird hingegen lediglich eine Tendenz benötigt, kann der Grundstückswert anhand der aufgeführten Formel berechnet werden. Sie benötigen dafür den Bodenrichtwert sowie die Quadratmeteranzahl des Grundstückes.

Besteht das Grundstück aus Bau- und Hinterland, muss man das berücksichtigen. Hinterland ist meist unbebaubar und somit weniger wert! Der Grundstückswert kann dann wie folgt berechnet werden:

Bodenrichtwert für Bauland * Quadratmeterzahl Bauland + Bodenrichtwert Hinterland * Quadratmeterzahl Hinterland = Grundstückswert

Exkurs: Bodenwert vs. Bodenrichtwert - Wo liegt der Unterschied?

Der Bodenwert ist mit dem Grundstückswert gleichzusetzen. Dieser gibt den tatsächlichen Verkehrswert eines unbebauten Grundstückes an.
Der Bodenrichtwert beschreibt das durchschnittliche Preisniveau in einem bestimmten Gebiet für unbebaute Grundstücke. Die Werte dienen lediglich als Orientierung zur Ermittlung des Grundstückswerts.

Eine Wertermittlung des Grundstückes kann aus folgenden Gründen benötigt werden:

Möchten Sie ein Grundstück verkaufen, so ist die Bewertung durch einen erfahrenen Experten die beste Methode, da dieser die aktuelle Marktsituation, die individuelle Bebaubarkeit in die Bewertung mit einbezieht. Schließlich soll der maximal erzielbare Preis Ihres Grundstückes ermittelt werden.

Im Falle einer einvernehmlichen Scheidung reicht für die Grundstücksbewertung ein professioneller Immobilienexperte in der Regel aus. Kommt es jedoch zu Streitigkeiten, dann wird ein gerichtsfestes Gutachten benötigt, welches nur von einem vereidigten Gutachter kostenpflichtig erstellt werden kann. Denken Sie an einen Verkauf nach der Trennung nach, informieren wir Sie gerne rund um das Thema Scheidung und Haus.

Wenn Sie ein Grundstück erben, kommt es darauf an, ob eine gerichtliche Auseinandersetzung erfolgt oder ob die Erben sich einig sind, wie mit dem Grundstück verfahren werden soll. Sind alle Erben mit einem Verkauf einverstanden, empfehlen wir unsere kostenlose Grundstücksbewertung vor Ort. Bei einem Rechtsstreit wird jedoch ein vereidigter Gutachter benötigt, der ein kostenpflichtiges, gerichtsfestes Gutachten erstellt.

Der Grundstückswert für eine Zwangsversteigerung wird vom Amtsgericht festgesetzt. Er liegt häufig unter dem tatsächlichen Marktwert und dient als Bemessungsgrundlage für das Startgebot. 

Wird der Grundstückswert für das Finanzamt ermittelt, beachten Sie, dass eine zu hohe Bewertung steuerliche Nachteile mit sich bringen kann. Üblicherweise können Sie hier die Werte aus den Grundstücksmarktberichten der Gutachterausschüsse nutzen, um den Grundstückswert zu ermitteln. Soll ein Grundstück sowohl für das Finanzamt als auch für den Verkauf bewertet werden, dann zeigt Ihnen ein durch immoverkauf24 empfohlener Experte kostenfrei auf, welcher Wert wofür angesetzt werden sollte. Die ermittelten Grundstückswerte sollten vor Angabe beim Finanzamt einmal mit dem Steuerberater abgesprochen werden.

Bei der Festsetzung des Beleihungswertes eines Grundstückes geht die Bank sehr konservativ nach der Beleihungswertermittlungsverordnung vor. Es geht darum den Wert des Grundstückes zu berechnen, der voraussichtlich jederzeit bei einem Verkauf erzielt werden könnte, da das Grundstück der Bank als Sicherheit dient. Darum ist der Beleihungswert in der Regel sehr viel niedriger als der Marktwert eines Grundstückes.

Die Wertermittlung des Grundstückes erfolgt je nach Zweck. Wenn ein Verkauf geplant ist, ermittelt ein Immobilienmakler Ihren Grundstückswert zuverlässig. Denn dieser besitzt die regionalen Marktkenntnisse, das Know-How und die Erfahrung. Mit immoverkauf24 finden Sie professionelle Immobilienexperten in Ihrer Nähe, die Ihren Grundstückswert kostenlos und unverbindlich vor Ort bewerten!