Bodenrichtwert ermitteln - Bodenrichtwertkarte Deutschland

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Wert eines Quadratmeters unbebauten Bodens in einem bestimmten Gebiet. Er ist ein Anhaltspunkt zur Wertermittlung von Immobilien und über die öffentlich zugänglichen Bodenrichtwertkarten einsehbar.

Unter dem Bodenrichtwert versteht man den durchschnittlichen Preis des unbebauten Bodens in einer bestimmten Lage bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche. Er wird in den einzelnen Bundesländern regelmäßig von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte veröffentlicht, die dafür die Preise der notariell beurkundeten Grundstücksverkäufe innerhalb eines bestimmten Zeitraums heranziehen.

Der Bodenrichtwert dient als Hilfsmittel bei der Wertermittlung von Immobilien, vor allem, wenn das Vergleichswertverfahren nicht eingesetzt werden kann. Weiterhin dient er als Grundlage für die Besteuerung von Grund und Boden.

Der Bodenrichtwert wird in Bodenrichtwertkarten oder Bodenrichtwerttabellen veröffentlicht. Er bezieht sich jeweils auf Bodenrichtwertzonen, die bestimmte Straßen, Stadtteile oder auch ganze Orte mit vergleichbaren Wertverhältnissen umfassen können.

Wenn Sie wissen wollen, welcher Bodenrichtwert für ein bestimmtes Grundstück gilt, können Sie diese Information mit Hilfe der Bodenrichtwertkarten schnell und bequem erhalten. Das bekannteste Bodenrichtwertinformationssystem ist BORIS-D, auf das mittlerweile der Großteil der Bundesländer zurückgreift. In diesem interaktiven System sind die Bodenrichtwerte auf digitalen Stadtplänen oder Landkarten grafisch dargestellt, für jedermann online verfügbar und in der Regel kostenlos zugänglich. Inhaltlich verantwortlich sind die Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte.

Aber Achtung: BORSIS-D ist lediglich ein informeller Servicedienst, der allgemeine Informationen über Bodenrichtwerte bereitstellt. Wer detailliertere Informationen benötigt, sollte eine amtliche Auskunft bei den zuständigen Gutachterausschüssen beantragen.

In folgenden Situationen können Ihnen die Bodenrichtwertkarten beispielsweise weiterhelfen:

• Grundstückswertermittlung: Wenn Sie den Preis eines Grundstücks berechnen wollen, beispielsweise bei einem Grundstücksverkauf, kann Ihnen der in den Bodenrichtwertkarten angegebene Bodenrichtwert eine erste Orientierung liefern. Je höher der Bodenrichtwert, desto höher ist auch der mögliche erzielbare Grundstückspreis. Der Bodenrichtwert alleine reicht jedoch nicht zur Grundstückswertermittlung aus, denn es spielen noch andere Parameter wie etwa Lage, Bodenbeschaffenheit oder Nutzungs- und Bebauungsmöglichkeiten mit hinein. Wir empfehlen Ihnen deshalb, sich an einen versierten Grundstücksmakler zu wenden, der Ihnen bei der Grundstücksbewertung weiterhilft. immoverkauf24 kann den Kontakt herstellen.

• Immobilienbewertung: Auch bei der Bewertung Ihrer Immobilie vor einem Hausverkauf oder Wohnungsverkauf kann Ihnen ein Blick in die Bodenrichtwertkarte weiterhelfen. Der Bodenrichtwert für den Standort Ihrer Immobilie stellt einen wichtigen Anhaltspunkt zur späteren Ermittlung des Verkaufspreises dar. Dieser Wert sollte Ihnen jedoch nur als Basis dienen, da der Verkaufspreis in der Regel weit über dem Bodenrichtwert liegt. Die Wertermittlung kann dabei auf unterschiedlichen Verfahren nach ImmoWertV erfolgen: dem Vergleichswertverfahren, dem Sachwertverfahren oder dem Ertragswertverfahren.

  immoverkauf24 liefert Ihnen alle relevanten Informationen, wie Sie zu einer marktgerechten Immobilienbewertung kommen. 

• Berechnung von Steuern: Steuerlich ist der Bodenrichtwert vor allem für Kapitalanleger von Bedeutung. Wenn Sie ein bebautes Grundstück gekauft haben, müssen Sie jeweils den Wert von Gebäude und Grundstück separat ermitteln und den Kaufpreis entsprechend aufteilen. Dabei wirkt sich nur der Teil des Kaufpreises, der das Gebäude betrifft, bei der Absetzung für Abnutzung steuermindernd aus. Ein Grundstück lässt sich schließlich nicht abnutzen.

• Immobilienkauf: Nicht nur beim Verkauf einer Immobilie, sondern auch beim Hauskauf oder Wohnungskauf kann ein Blick in die Bodenrichtwertkarte hilfreich sein. Auf diese Weise können Sie als Käufer überprüfen, ob der aufgerufene Preis für die Immobilie tendenziell gerechtfertigt ist.

• Hausverkauf nach Scheidung, Erbschaften oder Schenkungen: Trennen sich Ehepaare oder schenken bzw. vererben Großeltern ihren Enkeln eine Immobilie, muss oftmals ebenfalls der Wert des Hauses oder der Wohnung ermittelt werden. Nur so kann das Eigentum gerecht aufgeteilt oder die Besteuerung berechnet werden. Der Bodenrichtwert liefert dabei eine gute Orientierung.

Da die Bodenrichtwertkarten der einzelnen Bundesländer keine einheitliche Form haben, gibt es auch keine allgemeingültige Erklärung für ihre Anwendung. Das Webportal BORIS-D als Gemeinschaftsprojekt mehrerer Bundesländer ist dabei das am häufigsten genutzte System und quasi selbsterklärend. Als Nutzer geben Sie hier einfach die genaue Adresse, zu der Sie den Bodenrichtwert erhalten möchten, ins Suchfeld ein, klicken das Jahr an, für das die Abfrage erfolgen soll und wählen die Nutzungsart (also die Verwendung der Fläche beispielsweise für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser oder als Ackerland). Daraufhin gibt es einen Zoom auf die Adresse und die Richtwertdetails werden dargestellt.

Neben der Angabe des durchschnittlichen Bodenrichtwerts in Euro pro Quadratmeter taucht dort auch der Begriff „wertrelevante Geschossflächenzahl“ (WGFZ) auf. Damit ist das Verhältnis der Geschossfläche zur Grundstücksfläche gemeint. Die Geschossflächenzahl gibt dabei den Flächenanteil eines Baugrundstücks an, auf dem Vollgeschosse errichtet werden dürfen. So bedeutet beispielsweise die GFZ 0,8, dass auf einem 1000 Quadratmeter großen Grundstück eine höchstens 800 Quadratmeter große Brutto-Grundfläche erlaubt ist.

Darüber hinaus besitzt jede Bodenrichtwertzone eine eigene Identifikationsnummer, die nur ihr zugeordnet ist und ebenfalls angegeben wird.

Bodenrichtwerte können nur eine vereinfachte Grundlage für die Wertermittlung einer Immobilie sein, da sie nur einen Durchschnittswert aus vielen getätigten Grundstücksverkäufen abbilden. Geht es um ein ganz konkretes Grundstück, kann der individuelle Wert ganz stark von diesem Durchschnittswert abweichen, weshalb weitere wertbeeinflussende Faktoren zur Grundstücksbewertung unerlässlich sind.

Hierzu zählen unter anderem:

• Bebaubarkeit des Grundstücks (unter Berücksichtigung von eventuellem Bebauungsplan und Grundstücksform)
• Grad der Erschließung (Gas, Wasser, Abwasser, Strom)
• Lage und Umgebung (Nahversorgung, Infrastruktur)
• Bodenbeschaffenheit

Verantwortlich für die Ermittlung der Bodenrichtwerte sind die Gutachterausschüsse der Gemeinden. Dieses unabhängige Gremium besteht aus Immobiliensachverständigen und wurde im Jahr 1960 in der Bundesrepublik Deutschland gegründet, um Transparenz auf dem Grundstücksmarkt zu schaffen. Die Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse erhalten bei jedem Immobilienkauf von den Notaren Kopien der abgeschlossenen Immobilienkaufverträge (Immobilienverkäufe sind meldepflichtig) und führen diese in sogenannten Kaufpreissammlungen zusammen. Diese Kaufpreissammlungen sind in der Regel Basis für die Ermittlung der Bodenrichtwerte. Mit Hilfe der notariell beurlundeten Preise für Grundstücke bzw. Immobilien werden die durchschnittlichen Quadratmeterpreise gebildet. Die gesetzliche Grundlage stellt § 196 Baugesetzbuch dar.

Abhängig von den Rechtsvorschriften der einzelnen Bundesländer wird der Bodenrichtwert mindestens alle zwei Jahre zu einem festen Stichtag (in der Regel zum 31. Dezember bzw. 1. Januar) ermittelt. Anhand der Bodenrichtwerte lässt sich dann eine Bodenrichtwertkarte erstellen, die es für alle Kreise, kreisfreien und kreiszugehörigen Städte, Gemeinden und Ortschaften sowie Ortsteile in Deutschland gibt.

Der Bodenrichtwert wird auf Grundlage von § 196 Baugesetzbuch (BauGB) erhoben. Dort ist dargelegt, dass anhand der Kaufpreissammlung „flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands zu ermitteln“ sind. Auch dass jedermann von der zuständigen Geschäftsstelle Auskunft erhalten kann, ist dort gesetzlich geregelt. Die Verantwortlichkeit der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte für die Ermittlung der Bodenrichtwerte ist in § 193 BauGB festgelegt.

Der Verkehrswert einer Immobilie entspricht dem, was sie bei aktueller Nachfrage bzw. Marktsituation bei einem Verkauf erzielen würde. Dabei geht es um die Frage: Was ist ein Käufer aktuell bereit, für dieses Objekt zu bezahlen? In diesem Zusammenhang ist der Bodenrichtwert ein verallgemeinernder Basiswert, der als Berechnungsgrundlage dienen kann. Er wird jedoch häufig nur alle zwei Jahre bestimmt, weshalb er oftmals veraltet ist und er viele wertbeeinflussende Faktoren nicht berücksichtigt. Aus diesem Grund entspricht er kaum dem tatsächlichen Verkehrswert einer Immobilie, sondern liegt meist weit darunter.

Bei der Immobilienbewertung werden die unterschiedlichen Nutzungs-, Wert- und Lageverhältnisse der jeweiligen Grundstücke berücksichtigt. So spielen beispielsweise der Erschließungsgrad, die Gestalt des Grundstücks und die Art der baulichen Nutzung eine maßgebliche Rolle bei der Wertermittlung nach ImmoWertV.

Weicht ein Grundstück bei diesen Parametern stark vom sogenannten Richtwertgrundstück ab – also von einem Grundstück, das für dieses Gebiet typische Eigenschaften aufweist –, so weicht auch der Verkehrswert des Grundstücks entsprechend vom Bodenrichtwert ab. Um etwaige Abweichungen berechnen zu können, weisen einige Gutachterausschüsse in ihren Marktberichten Anpassungsfaktoren für abweichende Eigenschaften aus.

Der Bodenrichtwert ist nicht nur für den Verkehrswert einer Immobilie von Bedeutung (siehe Punkt 7), sondern auch für den tatsächlichen Verkehrswert des unbebauten Bodens, also des Bodenwerts. Dabei gilt: Der Bodenrichtwert ist nicht mit dem Bodenwert bzw. Grundstückswert gleichzusetzen. Nicht selten sind die Abweichungen zwischen Richtwert und tatsächlichem Wert beträchtlich, da je nach Grundstück unterschiedliche Faktoren wertbestimmend sein können. Am stärksten wird der Bodenwert durch die Bebaubarkeit des Grundstücks und die zu errichtende Wohnfläche bestimmt.

Es gilt dabei der Grundsatz: Der Wert eines Grundstücks ist umso höher, je mehr Wohnfläche auf dem Grundstück errichtet und je teurer diese Fläche am Markt verkauft werden kann. Daher sollte der Wert eines Grundstücks vor Grundstücksverkauf separat ermittelt und nicht einfach der Bodenrichtwert zugrunde gelegt werden.

Beim Hausverkauf kann dem Bodenrichtwert eine wichtige Bedeutung zukommen, wenn das Vergleichswertverfahren nicht angewendet werden kann und er als Grundlage für die Ermittlung des Verkaufspreises dient. Bei einem „normalen“ Hausverkauf spielt er jedoch eine untergeordnete bis gar keine Rolle, da eine Hausbewertung üblicherweise nach dem Vergleichswertverfahren erfolgt. Das bedeutet, dass ein Sachverständiger, z. B. ein Immobilienmakler, der sich mit dem aktuellen Marktgeschehen und vergleichbaren Objekten gut auskennt, die Immobilie besichtigt und bewertet. Da die Grundstückswerte und somit Immobilienwerte häufig weit über den Bodenrichtwerten liegen, ist Verkäufern dringend davon abzuraten, eine Bewertung alleine anhand der Bodenrichtwerte vorzunehmen.