Bodenwert: Definition & kostenlos Bodenwert ermitteln
Unter dem Bodenwert versteht man den Wert eines unbebauten Grundstücks. Steht auf einem Grundstück bereits ein Gebäude, so wird bei der Wertermittlung des Bodenwerts unterstellt, dass das Grundstück frei wäre. Man spricht daher auch vom „reinen Bodenwert“. Der Bodenwert spielt eine wichtige Rolle bei der Wertermittlung von Immobilien und beim Haus- oder Grundstücksverkauf.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Bodenwert wird häufig aus der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert, der von den Gutachterausschüssen veröffentlicht wird, berechnet.
- Die Verkaufspreise vergleichbarer Grundstücke bieten einen guten Anhaltspunkt für die Bodenwertermittlung.
- Bei einer Grundstücksbewertung kann der Bodenwert anhand verschiedener wertbeeinflussender Faktoren berechnet werden.
Direkt zum Wunschthema
1. Bodenrichtwert zur Bestimmung des Bodenwerts
Um den Bodenwert eines Grundstücks zu bestimmen, werden häufig Bodenrichtwerte als Referenzwerte herangezogen. Bei einem Bodenrichtwert handelt es sich um einen von einem örtlichen Gutachterausschuss mindestens alle zwei Jahre ermittelten und veröffentlichten Wert. Grundlage der Wertermittlung nach ImmoWertV ist die Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse.
Bei der Bestimmung der Bodenrichtwerte definiert der Ausschuss zunächst bestimmte „Richtwertgrundstücke“, aus denen dann wiederum der Wert der übrigen Grundstücke anhand von Umrechnungstabellen abgeleitet wird.
Der Bodenwert berechnet sich aus dem Bodenrichtwert und der entsprechenden Grundstücksfläche. Wird die Grundstücksfläche erhöht, steigt auch der Bodenwert.
- Bodenwert (B) = Bodenrichtwert (BRW) * Grundstücksfläche (G)
Achtung!
Der Bodenrichtwert ist nur ein rechnerischer Wert. Die Gutachterausschüsse weisen selbst darauf hin, dass der tatsächliche Bodenwert stark von dem rechnerischen Bodenrichtwert abweichen kann.
2. Bodenwerte aus Vergleichsgrundstücken ermitteln
Am besten lässt sich der Bodenwert aus den Verkaufspreisen von Grundstücken ableiten, die in jüngster Zeit verkauft wurden und dem zu bewertenden Grundstück möglichst ähnlich sind. In diesem Fall würde sich der Bodenwert aus folgender Formel errechnen:
- Bodenwert = (Quadratmeterpreis * Grundstücksgröße) + Erschließungskosten
Etwaige Unterschiede zum Vergleichsgrundstück müssen dann durch entsprechende Zu- oder Abschläge berücksichtigt werden.
Gründe für Zu- und Abschläge können sich z. B. aus den folgenden Faktoren ergeben:
3. Bedeutung Bodenwert bei Bewertung von Immobilien
Je nach Bewertungsverfahren findet der Bodenwert unterschiedlich Eingang in die Immobilienbewertung. So wird im Sachwertverfahren der Immobilienwert aus dem Bodenwert und dem Sachwert der Immobilie ermittelt.
Im Ertragswertverfahren ergibt sich der Wert der Immobilie aus den Erträgen, die sich auf einem Grundstück und der darauf befindlichen Immobilie erzielen lassen.
Und im Vergleichswertverfahren werden für die Wertermittlung einer Immobilie vergleichbare Grundstücke und Immobilien herangezogen.
Bodenwert kann größer oder kleiner als Immobilienwert sein
In der Regel ist eine Immobile mehr wert als der Boden, auf dem sie steht, da der Bodenwert im Immobilienwert, den Sie über eine Immobilienbewertung erfahren, enthalten ist. Allerdings ist es auch denkbar, dass ein Grundstück ohne eine Immobilie mehr wert wäre als mit einer Immobilie. Dies wäre gegeben, wenn ein potenzieller Käufer die Immobilie nach Kauf abreißen würde. Der Bodenwert ergibt sich dann aus dem Immobilienwert abzüglich der Abrisskosten.
Bodenwert – aktuelle Wertermittlung im Marktprozess
Der tatsächliche, d. h. der am Markt realisierbare Wert des Bodens, lässt sich beim Verkauf eines unbebauten Grundstücks ermitteln. Demnach ist der Bodenwert der Wert, den einen Bauträger oder eine Privatperson zum Bewertungszeitpunkt maximal bereit wäre zu bezahlen (Verkehrswert des Bodens). Die Zahlungsbereitschaft ergibt sich aus der konkreten Angebots- und Nachfragesituation zum Bewertungszeitpunkt.