Gemeiner Wert - So wird der gemeine Wert ermittelt!

Der gemeine Wert ist im §9 des Bewertungsgesetzes (BewG) festgehalten. Laut Bewertungsgesetz wird der gemeine Wert durch den Preis bestimmt, "der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre." Mit anderen Worten, der gemeine Wert ist der Marktpreis eines Wirtschaftsgutes, der unter marktüblichen Umständen erzielbar wäre.

Dabei sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen (außer ungewöhnliche als auch persönliche Verhältnisse). Das Ergebnis des gemeinen Wertes ist dann ein Brutto-Wert inklusive Umsatzsteuer.

Der Definition nach im BewG beinhaltet der gemeine Wert folgende Bestandteile:

• erzielbarer Preis,
• gewöhnlicher Geschäftsverkehr,
• Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes,
• Umstände, die den Preis beeinflussen.

Der erzielbare Verkaufspreis ist in diesem Fall nicht gleichzusetzen mit dem einmal getätigten Kaufpreis (gebrauchte Immobilie), sondern der ursprüngliche Kaufpreis lässt lediglich Rückschlüsse auf den jetzigen erzielbaren Preis zu. Gewöhnlicher Geschäftsverkehr heißt hier nichts anderes als die Betrachtung der Marktwirtschaft und der damit verbundenen Nachfrage und des Angebots am Markt. Ein weiterer Bestandteil des gemeinen Wertes ist die Beschaffenheit des Objektes und die Merkmale des Grundstücks. Für eine Immobilie würde dies beispielsweise die Lage, Größe des Grundstücks, Wegerecht, Bauauflagen oder auch die Abbruchverpflichtung bedeuten.

Nicht berücksichtigt werden, bei der Bildung des gemeinen Wertes, die persönlichen Verhältnisse. Dazu gehören u.a. Verfügungsrechte – insbesondere Verfügungsbeschränkungen.

Für unbebaute Grundstücke lässt sich der gemeine Wert anhand der jeweiligen Bodenrichtwerte ermitteln, die jährlich vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte definiert werden. So wird bei der Grundstücksbewertung der gemeine Wert häufig zugrunde gelegt.

Bei bebauten Grundstücken wird der gemeine Wert auf der Grundlage der Vergleichswertmethode (Vergleichswertverfahren) erschlossen. Dabei werden die Kaufpreissammlungen des Gutachterausschusses herangezogen. Alternativ kann auch das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren angewendet werden.

Bei der Ermittlung des gemeinen Wertes wird in der Regel keine Besichtigung gemacht, sodass hier der Unterschied zwischen dem gemeinen Wert und dem Verkehrswert einer Immobilie begründet liegt. Es werden also besondere Merkmale der Immobilie nicht mit berücksichtigt, wie beispielsweise hochwertige Fußböden oder Einbauküchen. Durch diese reine Schätzung des gemeinen Wertes liegt dieser öfter über oder unter dem Verkehrswert.

Der gemeine Wert ist ein hypothetischer Wert, der durch die offensichtlichen Angaben zu einem Objekt erhoben wird, ohne das Objekt selbst vor Ort begutachtet zu haben. Im Bereich der Erbschaften (siehe Haus erben) und Schenkungssteuer gilt der gemeine Wert einer Immobilie als der dominierende Wertmaßstab. So zum Beispiel, wenn bei einem Zugewinnausgleich der Wert einer Immobilie ermittelt werden muss.

Im folgenden Praxis-Beispiel wird auf die sogenannten ungewöhnlichen, persönlichen Verhältnisse eingegangen:

Frau Müller hat von Ihrer Großmutter ein Grundstück geerbt. Im Testament der Großmutter ist vermerkt, dass Frau Müller das Grundstück nur an einen gemeinnützigen Verein verkaufen darf. Lediglich dann ist sie berechtigt, einen Grundstücksverkauf zu tätigen.

Vergleichsobjekte mit übereinstimmenden Objektmerkmalen in der unmittelbaren Nachbarschaft wurden aktuell zu einem Quadratmeterpreis von 450 Euro veräußert. Wenn Frau Müller das Grundstück nun für 320 Euro/Quadratmeter an einen gemeinnützigen Verein verkauft, dann liegt der gemeine Wert des Grundstücks dennoch bei 450 Euro pro Quadratmeter. Doch warum ist das so?

Antwort: Der tatsächliche Verkaufspreis von Frau Müller ist nicht entscheidend für den gemeinen Wert, da die Passage im Testament der Großmutter eine Verfügungsbeschränkung darstellt und damit bei der Ermittlung des gemeinen Wertes nicht berücksichtigt werden darf. Am freien Markt (ohne Verfügungsbeschränkung) hätte Frau Müller wahrscheinlich einen höheren Verkaufspreis realisieren können.

Weitere, nicht zu berücksichtigende, persönliche Gründe sind:

• Verträge zwischen Angehörigen
• Notverkäufe
• sonstige ungewöhnliche Verhältnisse