Marktanpassungsfaktor bei der Immobilienbewertung im Sachwertverfahren
Der Marktanpassungsfaktor spielt eine wichtige Rolle bei der Immobilienbewertung im Sachwertverfahren und korrigiert den ermittelten Sachwert um die tatsächliche Marktsituation. Erfahren Sie in diesem Beitrag, was der Marktanpassungsfaktor genau ist, wie er ermittelt wird und welche Auswirkung er auf den Verkehrswert Ihrer Immobilie hat.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Marktanpassungsfaktor passt im Sachwertverfahren den rechnerischen Sachwert einer Immobilie an die aktuelle Marktlage an.
- Regionale Gutachterausschüsse berechnen und veröffentlichen die Sachwertfaktoren. Liegt der Faktor über 1, steigt der Immobilienwert. Liegt der Faktor unter 1, wird der Wert nach unten korrigiert.
- Der Marktanpassungsfaktor ist entscheidend für eine realistische Verkehrswertermittlung.
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1. Was ist der Marktanpassungsfaktor?
Unter einem Marktanpassungsfaktor – auch Sachwertfaktor genannt – versteht man einen Korrekturfaktor, der im Sachwertverfahren zur Immobilienbewertung angewendet wird, wenn der vorläufig ermittelte Sachwert noch nicht dem Verkehrswert, d. h. dem Marktwert der Immobilie entspricht. Das Sachwertverfahren ermittelt bei der Immobilienbewertung den Sachwert aus den Ersatzbeschaffungskosten und weist damit zunächst einen geringen Marktbezug auf. Angebot und Nachfrage beeinflussen den Immobilienwert jedoch oft stärker als reine Baukosten oder Bodenrichtwerte.
Warum ist die Marktanpassung notwendig?
Das Sachwertverfahren arbeitet stark kostenorientiert und wird typischerweise für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie selbstgenutzte Immobilien angewendet. Durch den Marktanpassungsfaktor werden die folgenden Punkte realistisch berücksichtigt:
- Regionale Preisentwicklungen
- Nachfragesituation
- Objektart
- Lageunterschiede
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2. Wie hoch ist der Marktanpassungsfaktor?
Marktanpassungsfaktoren werden deutschlandweit von den regionalen Gutachterausschüssen für verschiedene Objektarten berechnet und vorgehalten. Eine allgemeingültige Tabelle für Marktanpassungsfaktoren gibt es aufgrund der regionalen Unterschiede nicht. Bei der Berechnung der Marktanpassungsfaktoren wird das durchschnittliche Verhältnis aus Kaufpreisen und vorläufigen Sachwerten ermittelt. Die Ergebnisse werden regelmäßig in Marktberichten veröffentlicht. Liegen die tatsächlichen Kaufpreise über den vorläufigen Sachwerten, erfolgt eine Korrektur nach oben (Marktanpassungsfaktor > 1), ansonsten entsprechend nach unten (Marktanpassungsfaktor < 1).
- Wichtig: Der Marktanpassungsfaktor ist regional unterschiedliche. Eine pauschale Anwendung ist nicht möglich.
Welche Auswirkungen hat der Marktanpassungsfaktor auf den Sachwert der Immobilie?
Der Marktanpassungsfaktor korrigiert den Sachwert der Immobilie nach oben oder nach unten. Die Höhe der regionalen Marktanpassungsfaktoren variiert sowohl in Abhängigkeit von der konkreten Gebäudeart und Gebäudegröße, des Baujahres und der aktuellen Marktsituation.
In ländlichen Regionen wird der vorläufige Sachwert durch den Marktanpassungsfaktor häufig nach unten korrigiert, weil Käufer in diesen Regionen weniger bereit sind, den Sachwert der Immobilie zu zahlen und es oftmals vergleichbare Immobilien am Markt gibt. Umgekehrt kann ein Eigentümer beim Immobilienverkauf in Ballungsräumen einen höheren Verkaufspreis als den vorläufigen Sachwert erzielen, wenn der Markt eng ist und die Immobilie Alleinstellungsmerkmale aufweist.
Marktübliche Spannbreiten für den Marktanpassungsfaktor sind:
|
Marktlage |
Marktanpassungsfaktor |
|
Schwacher Markt |
0,8-0,95 |
|
Ausgeglichener Markt |
0,95-1,05 |
|
Starker Markt |
1,05-1,3 |
3. Beispiele und Anwendung des Marktanpassungsfaktors
Um im Sachwertverfahren mit Marktanpassungsfaktor den Verkehrswert der Immobilie zu bestimmen, gibt es eine einfache Formel. So lässt sich der Marktanpassungsfaktor im Sachwertverfahren anwenden:
- Vorläufiger Sachwert x Marktanpassungsfaktor = Verkehrswert
Beispielrechnung:
|
Vorläufiger Sachwert |
Marktanpassungsfaktor |
Verkehrswert |
|
400.000 € |
0,9 |
360.000 € |
|
400.000 € |
1,1 |
440.000 € |
Beträgt der Marktanpassungsfaktor beispielsweise 0,9, dann beträgt der Verkehrswert der Immobilie 90 % des vorläufig ermittelten Sachwerts. Liegt der Marktanpassungsfaktor dagegen z. B. 1,1, dann würde der vorläufige Sachwert um 10 % nach oben korrigiert. Ein Beispiel zur Ermittlung des vorläufigen Sachwerts stellen wir im Beitrag zum Sachwertverfahren dar.
4. Warum ist der Marktanpassungsfaktor für Immobilienverkäufer wichtig?
Die Bedeutung der Marktanpassungsfaktoren im Sachwertverfahren ist für Immobilienverkäufer sehr hoch. Werden unrealistische Werte zugrunde gelegt, ist der ermittelte Wert der Immobilie nicht marktgerecht.
- Überbewertung: lange Vermarktungsdauer
- Unterbewertung: finanzieller Verlust
Da die vorläufigen Sachwerte in der Praxis fast immer korrigiert werden müssen, steht das Sachwertverfahren allerdings zunehmend in der Kritik. Gerade in Zeiten dynamischer Märkte entscheidet die korrekte Marktanpassung über einen realistischen Angebotspreis. Alternativ kann das Vergleichswertverfahren eingesetzt werden, das die aktuellen Marktpreise als Ausgangspunkt der Wertermittlung nimmt.
Sachwertfaktor ist ein anderer Begriff für den Marktanpassungsfaktor. Dieser korrigiert im Sachwertverfahren den rechnerisch ermittelten Sachwert um die aktuelle Marktlage, um den tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie zu ermitteln.
Die Werte für den Marktanpassungsfaktor werden von regionalen Gutachterausschüssen festgelegt und können z.B. im Grundstücksmarktbericht nachgelesen werden.
Der Marktanpassungsfaktor kann nicht selbst berechnet werden, er wird von regionalen Gutachterausschüssen festgelegt. Dabei werden regionale Preisentwicklungen, die Nachfragesituation, die Objektart und Lageunterschiede berücksichtigt.
Nein, in der Regel gilt der Marktanpassungsfaktor nicht im Ertragswertverfahren. Hier wird die Marktanpassung über andere Parameter berücksichtigt.
Nein, der Bodenrichtwert-Anpassungsfaktor ist nicht identisch mit dem Marktanpassungsfaktor. Der Bodenrichtwert-Anpassungsfaktor gleicht nur Unterschiede innerhalb der Bodenrichtwertzone aus, während der Marktanpassungsfaktor den gesamten Sachwert der Immobilie an die Marktsituation anpasst.