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Marktanpassungsfaktor
Der Marktanpassungsfaktor kommt immer dann zur Anwendung, wenn eine Immobilie im Sachwertverfahren bewertet werden soll.
Definition Marktanpassungsfaktor
Unter einem Marktanpassungsfaktor versteht man einen Korrekturfaktor, der im Sachwertverfahren zur Immobilienbewertung zur Anwendung kommt, wenn der vorläufig ermittelte Sachwert noch nicht dem Verkehrswert, d. h. dem Marktwert der Immobilie entspricht. Das ist häufig der Fall, da das Sachwertverfahren zur Bewertung von Immobilien den Sachwert aus den Ersatzbeschaffungskosten ermittelt und damit zunächst einen geringen Marktbezug aufweist.
Höhe der Marktanpassungsfaktoren
Marktanpassungsfaktoren werden deutschlandweit von den Gutachterausschüssen für verschiedene Objektarten berechnet und vorgehalten. Bei der Berechnung der Marktanpassungsfaktoren wird das durchschnittliche Verhältnis aus Kaufpreisen und vorläufigen Sachwerten ermittelt. Liegen die tatsächlichen Kaufpreise über den vorläufigen Sachwerten, erfolgt eine Korrektur nach oben, ansonsten entsprechend nach unten.
Die Höhe der Marktanpassungsfaktoren variiert sowohl in Abhängigkeit von der konkreten Gebäudeart und Gebäudegröße als auch von der Marktsituation. So muss z.B. häufig in ländlichen Regionen der vorläufige Sachwert durch den Marktanpassungsfaktor nach unten korrigiert werden, da Käufer ist diesen Regionen oftmals nicht bereit sind, den Sachwert der Immobilie zu bezahlen, weil genug vergleichbare Immobilien am Markt gehandelt werden. Umgekehrt kann ein Eigentümer bei Verkauf seiner Immobilie mehr als den vorläufigen Sachwert erhalten, wenn der Markt eng ist und seine Immobilie Alleinstellungsmerkmale aufweist.
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Beispiel Marktanpassungsfaktor
Beträgt der Marktanpassungsfaktor beispielsweise 0,9 dann beträgt der Verkehrswert der Immobilie 90 % des vorläufig ermittelten Sachwerts. Liegt der Marktanpassungsfaktor dagegen z. B. 1,05, dann würde der vorläufige Sachwert um 5 % nach oben korrigiert. Ein Beispiel zur Ermittlung des vorläufigen Sachwerts findet sich unter Sachwertverfahren.
Die Bedeutung der Marktanpassungsfaktoren im Sachwertverfahren ist sehr hoch. Werden unrealistische Werte zugrunde gelegt, ist der ermittelte Wert der Immobilie nicht marktgerecht. Da die vorläufigen Sachwerte fast immer korrigiert werden müssen, steht das Sachwertverfahren zunehmend in der Kritik. Gerade in Zeiten dynamischer Märkte ist es ratsamer von vorneherein das Vergleichswertverfahren einzusetzen, dass die Marktpreise als Ausgangspunkt der Wertermittlung nimmt.