Verkehrswert Grundstück: So wird er ermittelt

Wer den Verkehrswert seines Grundstücks bestimmen möchte, meint mit anderen Worten den Marktwert. Dabei wird ein funktionierender Markt unterstellt, bei dem sich Angebot und Nachfrage regulär bilden. Dabei kann es auch vorkommen, dass zwei nebeneinanderliegende Grundstücke unterschiedliche Preise aufweisen. Der Verkehrswert wird in folgenden Fällen herangezogen:

• Verkauf
• Erbe
• Steuerangelegenheiten

Im ersten Schritt sollten Sie selbst mit dem Bauamt vor Ort sprechen oder einen Profi beauftragen, entsprechende Gespräche zu führen. Hierbei gilt es in Erfahrung zu bringen, welche Vorgaben oder Auflagen das Bauamt für die Bebauung macht und ob (und wie) das Grundstück bebaut werden darf. Dabei geht es nicht nur um die Frage, ob es schon einen qualifizierten Bebauungsplan gibt, der alle Details regelt. Denn in der Praxis gibt es immer wieder Ausnahmen und Sonderfälle, die nicht zuletzt von der Entscheidungsgewalt eines einzelnen Sachbearbeiters abhängen können.

Im nächsten Schritt gilt es, den Markt für Baugrundstücke genau zu analysieren:

• Wie viele vergleichbare Grundstücke wurden in der Gegend verkauft?
• Wie ist die generelle Lage?
• Welche Eigenschaften sind besonders für das Grundstück?
• Welche Bauträger kaufen Grundstücke auf?
• Wie ist deren Bauträgerkalkulation aufgebaut?
• Zu welchen Preisen können Immobilien dort errichtet und verkauft werden?
• Was sind Privatpersonen bereit, für Baugrundstücke zu bezahlen?
• Was zeichnet das eigene Grundstück aus?

Die Marktpreise für Grundstücke variieren sehr stark, dies berichten Grundstücksmakler immer wieder. Zum einen, weil der Grundstücksmarkt in der Regel kleiner als der Häusermarkt ist. Zum anderen, weil die tatsächliche Bebauung vor Verkauf nicht feststeht. So kann es sein, dass ein Interessent das Grundstück mit einer anderen Immobilie und zu anderen Baukosten als ein zweiter Interessent bebauen möchte. Je nach Konzept oder Finanzkraft des Bieters fallen die Gebote sehr unterschiedlich aus. 

Am einfachsten lässt sich der Verkehrswert eines Grundstücks bestimmen, in dem ähnliche Grundstücke recherchiert werden, die erst vor kurzem verkauft worden sind und die Verkaufspreise in einem Vergleichswertverfahren vergleicht.

Das ist aber nicht so einfach, weil gerade in Ballungsgebieten die Grundstücke sehr knapp sind und pro Stadtteil manchmal nur ein oder zwei Grundstücke überhaupt im Angebot sind. Die Gutachterausschüsse versuchen diese Probleme zu umgehen, indem sie Bodenrichtwerte bilden, die aus sogenannten „Richtwertgrundstücken“ abgeleitet werden.

Durch statistisch-mathematische Verfahren werden dann schwer vergleichbare Grundstücke möglichst vergleichbar gemacht. Der Vorteil: Es gibt somit für jedes Grundstück einen Bodenrichtwert, den die Gemeinde veröffentlicht.

Es gibt keine Formel, die den Verkehrswert berechnet, da dieser Wert schwankt beziehungsweise variiert. Allerdings ist es möglich, den Bodenwert zu berechnen. Dabei handelt es sich um eine ungefähre Richtung, die nicht bindend ist, aber einen guten Anhaltspunkt liefert. Dafür wird auch die tatsächlich erzielten Verkaufspreise aus der Vergangenheit zurückgegriffen.

Mithilfe all Ihrer Dokumente ist es Ihnen möglich, den Bodenwert Ihres Grundstücks selbst zu berechnen. Dafür gibt es eine allgemeingültige Formel:

• Bodenrichtwert (€/qm) × Quadratmeterzahl des Grundstücks = Bodenwert (€/qm)

Wer anhand einer Grundstücksbewertung wirklich wissen will, was sein Grundstück wert ist, muss sich mit der Bebaubarkeit eines Grundstücks auseinandersetzen. Und: Er muss wissen, welche Kosten bei der Bebauung entstehen und zu welchem Marktwert die Immobilien verkaufbar sind, die auf dem Grundstück errichtet werden können.

Je mehr Wohnfläche auf einem Grundstück errichtet werden kann, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit, einen guten Grundstückspreis zu erzielen. Denn: Ein Bauträger als potenzieller Kaufinteressent kalkuliert zunächst, welche Preise er am Markt für die auf dem Grundstück erstellbare Wohnfläche erzielen kann. Von diesem Preis zieht er seine Baukosten und seinen kalkulatorischen Gewinn ab. Was danach übrig bleibt, ist der Preis, den er bereit ist, für das Grundstück zu bieten.

Der Verkehrswert eines Grundstücks spiegelt den Marktwert wider, der unter Berücksichtigung individueller Merkmale und aktueller Marktbedingungen ermittelt wird. Während der Bodenrichtwert eine gute erste Orientierung bietet, liefert nur eine detaillierte Analyse des Marktes und der Bebaubarkeit einen realistischen Verkehrswert. Entscheidende Faktoren wie Lage, Nutzbarkeit und potenzielle Bebauung spielen dabei eine zentrale Rolle.

Um den optimalen Verkaufspreis zu erzielen, ist es ratsam, sich professionell beraten zu lassen, den Markt gründlich zu analysieren und mit dem Bauamt mögliche Optionen für die Nutzung abzuklären. Eine fundierte Wertermittlung kann so sicherstellen, dass der Verkaufsprozess erfolgreich und gewinnbringend verläuft.