Wertermittlung Immobilie – 8 wichtige Punkte zur Wertermittlung

Die Wertermittlung für Immobilien bezeichnet die Grundstücksbewertung eines bebauten oder unbebauten Grundstücks mittels Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren oder Ertragswertverfahren. Die Verfahren werden in der Immobilienwertermittlungsverordnung vereinheitlicht.

Grundlage nach § 194 BauGB ist die Definition des Verkehrswerts:

Die Immobilienwertermittlungsverordnung gibt die Grundlage für die Wertermittlung und standardisiert die Verfahren zur Ermittlung des Sach-, Ertrags- oder Vergleichswertes. Sie kann jedoch bestimmte Faktoren für zum Beispiel Liebhaberobjekte oder sehr aktuelles Marktgeschehen nicht standardisiert berücksichtigen. Beispielsweise sind die von den örtlichen Gutachterausschüssen veröffentlichten Bodenrichtwerte in der Regel schon bei Erscheinen veraltet, da sie aus den Verkaufspreisen des Vorjahres gebildet werden. Wichtig ist, bei allen Methoden einen logischen Grundsatz zu befolgen:

• Eine Immobilie ist das wert, was ein anderer zu einem bestimmten Zeitpunkt hierfür zu zahlen bereit ist.

Für den Fall, dass ein rechtssicheres Gutachten erstellt werden muss, muss ein vereidigter Immobiliengutachter beauftragt werden, der für die Wertermittlung und Dokumentation bis zu mehrere tausend Euro aufrufen kann. Dieser ist für den Normalfall jedoch nicht notwendig und eine kostenlose Immobilienbewertung durch einen regional aktiven Sachverständigen ist zur Feststellung des Marktwertes besser geeignet.

Eine Immobilienwertermittlung kann zu verschiedenen Anlässen von Bedeutung sein:

• für den Immobilienverkauf
• zum Feststellen des Wertes im Rahmen einer Scheidung (Hausverkauf Scheidung)
• zum Feststellen des Wertes im Rahmen einer Erbauseinandersetzung
• um den Beleihungswert für eine Bank festzustellen
• um eine Hypothek zu verlängern
• zur Dokumentation des Verkehrswerts für das Finanzamt
• als Bewertungsgrundlage beim Immobilienkauf

Die Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie kann nach drei Verfahren erfolgen:

• Sachwertverfahren: Bei dem Sachwertverfahren wird der Verkehrswert eines Gebäudes aus dessen Herstellungskosten abgeleitet. Ausgangspunkt sind hierbei die Kosten, die durch eine Neuerrichtung des Gebäudes entstehen würden. Zur Ermittlung des Verkehrswertes wird bei diesem Verfahren der Marktanpassungsfaktor angewandt.
• Ertragswertverfahren: Das Ertragswertverfahren findet insbesondere dann Anwendung, wenn eine bewirtschaftete Immobilie bzw. ein Renditeobjekt zu bewerten ist. Hier steht der nachhaltig erzielbare Reinertrag für die Werteinschätzung im Vordergrund. Bei diesem Verfahren ist die Marktanpassung zur Ermittlung des Verkehrswertes im Liegenschaftszinssatz enthalten.
• Vergleichswertverfahren: Beim Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert ermittelt, indem Vergleichspreise möglichst gleichartiger Immobilien zum gleichen Zeitpunkt herangezogen werden.

Wichtigster Wertfaktor ist immer die Lage der Immobilie – sie ist schließlich der einzige unveränderliche Punkt. Der Bodenrichtwert gibt Aufschluss über den Wert von Grund und Boden, auf dem die Immobilie steht. Vereinfacht lässt sich sagen: In Regionen, in denen der Bodenrichtwert niedrig ist, spielt das Objekt eine größere Rolle. Sind die Grundstückspreise sehr hoch, so tritt das Objekt an sich in den Hintergrund. Doch zahlreiche weitere Faktoren beeinflussen die Wertermittlung einer Immobilie. Anhand der nachfolgenden Grafik können Sie sich einen ersten Eindruck über wertbeeinflussende Faktoren machen. Nutzen Sie zudem unsere kostenlose Checkliste zur Immobilienbewertung und verschaffen Sie sich einen detaillierten Überblick! 

Je nach Verwendungszweck der Wertermittlung kann der Immobilienwert von unterschiedlichen Experten festgestellt werden. In den häufigsten Fällen, wie zum Beispiel für den Immobilienverkauf, ist die kostenlose Immobilienbewertung durch einen Sachverständigen, bzw. einen Immobilienmakler, die beste Variante. Zur ersten Orientierung können Sie zudem unseren Immobilienwert-Rechner verwenden, um online den Wert zu berechnen. In bestimmten Fällen, zum Beispiel bei gerichtlichen Auseinandersetzungen bei denen der Wert der Immobilie eine Rolle spielt, wird ein vereidigter Gutachter benötigt. Welche Art der Bewertung in welchem Spezialfall erforderlich ist, erfahren Sie auf unserer Seite Immobiliengutachter.

Die Feststellung des Beleihungswertes hat mit der Wertermittlung im üblichen Sinne wenig zu tun. Der Beleihungswert wird deutlich unter dem tatsächlichen Immobilienwert angesetzt, da er der Bank als Sicherheit für eine Finanzierung dient. Sie will sich absichern, dass nur ein so hoher Wert festgelegt wird, der sehr wahrscheinlich bei einem Verkauf des Objektes jederzeit im Rahmen einer Zwangsversteigerung einfach wieder erzielt werden kann, somit werden hohe Abschläge vom festgestellten Wert der Immobilie genommen.

Einige Besonderheiten wirken sich (negativ) auf den Wert einer Immobilie aus. Hierzu zählen vor allem Eintragungen in das Grundbuch, die die Rechte Dritter am Objekt betreffen:

• Erbbaurechte (eigenes Haus auf fremden Grund und Boden)
• Wohnrechte
• Nießbrauchrechte
• Wegerecht (hierbei kommt es jedoch explizit auf die Art des Wegerechtes an)

Ein erfahrener Sachverständiger muss in allen unter diesem Punkt genannten Fällen die Immobilie bewerten und die Beeinträchtigungen durch die Rechte einschätzen und die Wertminderung einbeziehen.