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Ertragswertverfahren zur Verkehrswertermittlung
Beim Ertragswertverfahren wird der Verkehrswert der Immobilie aus den Mieteinnahmen abgeleitet. Im Vordergrund steht die Frage, wie viel Gewinn ein Käufer mit der Immobilie erzielen kann. Das Ertragswertverfahren wird vor allem bei vermieteten Wohnimmobilien sowie bei Gewerbeimmobilien angewendet. Auch bei gemischten Wohn- und Gewerbeimmobilien wird das Ertragswertverfahren angewendet, um den Wert der Überschüsse aus Einnahmen und Kosten zu berechnen.
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1. Wie berechnet man den Ertragswert? Formel & Beispiel
Das Ertragswertverfahren ermittelt den Wert der Immobilie anhand der erbrachten Erträge: etwa Miete oder Pacht. Zudem ist der Bodenwert maßgeblich. Es gilt folgende Formel zur Berechnung des Verkehrswerts anhand des Ertrags:
Bodenwert + Gebäudeertragswert der baulichen Anlagen = Ertragswert (Verkehrswert)
Der Wert des Grundstücks und der Wert der baulichen Anlagen wird also getrennt berechnet. Grund ist, dass der Boden seinen Wert nicht verliert, während bei der Wertermittlung der Immobilie von einer bestimmten Restnutzungsdauer auszugehen ist.
Der Gebäudeertragswert wird durch die folgende Formel ermittelt:
Rohertrag (Jahresmiete / übliche Miete)
- Bewirtschaftungskosten
= Reinertrag des Grundstückes
- Bodenwertverzinsung (Bodenwert x Liegenschaftszins)
= Gebäudereinertrag
x Vervielfältiger
= Gebäudeertragswert
immoverkauf24 Hinweis
Der Bodenwert entspricht dabei dem Wert eines unbebauten Grundstücks. Er kann über den Bodenrichtwert bestimmt werden.
Ertragswertverfahren Beispiel |
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Grundstücksgröße |
500 qm | |
| Bodenrichtwert pro qm | 120 € | |
| Bodenwert | 60.000 € | Produkt aus Grundstücksgröße und Bodenrichtwert |
| Rohertrag | 28.000 € | ortsübliche Jahresmiete |
| - Bewirtschaftungskosten | 4.000 € | Verwaltung, Mietausfall, Instandhaltung, Abschreibung |
| = Reinertrag des Grundstücks | 24.000 € | |
| - Bodenwertverzinsung | 3.000 € | = Bodenwert * Liegenschaftszins (hier 5%) |
| = Gebäudereinertrag | 21.000 € | |
| Vervielfältiger | *14 | Vervielfältiger bei Restnutzungsdauer von 25 Jahren |
| Gebäudeertragswert | 294.000€ | |
| Vorläufiger Ertragswert | 354.000€ | Summe aus Bodenwert und Gebäudeertragswert |
| Sonstige wertbeeinflussende Umstände | -30.000 € | bei Mängeln wie hier wertmindernd |
| Ertragswert (Verkehrswert) | 324.000€ | |
Ertragswert Rechenbeispiel
Im konkreten Beispiel würde der über das Ertragswertverfahren ermittelte Verkehrswert bei 324.000 Euro liegen.
2. Die Grundlagen der Berechnung
Im Ertragswertverfahren wird eine Immobilie als Kapitalanlage betrachtet. Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie haben nur einen Wert, wenn sich daraus Einnahmen ableiten lassen. Das Verfahren ist in der konkreten Anwendung anspruchsvoll und erfordert wie das Vergleichswertverfahren eine sehr gute Marktkenntnis.
- Rohertrag: Dieser umfasst alle nachhaltig erzielbaren Mieten. Ausschlaggebend sind dabei nicht die Ist-Mieten, sondern die ortsüblichen Mieten.
- Bewirtschaftungskosten: Hierzu zählen alle Kosten, die zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung eines Grundstücks oder eines Gebäudes anfallen und nicht auf den Mieter umgelegt werden können, d.h. Abschreibungen, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und Verwaltungskosten.
- Liegenschaftszins: Der Liegenschaftszins ist der Zinssatz, zu dem die Verkehrswerte von Grundstücken marktüblich verzinst werden. Er dient zur Kapitalisierung der künftigen Einnahmen und Kosten. Die Höhe des Liegenschaftszinses wird aus den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse abgeleitet.
- Vervielfältiger: Der Vervielfältiger ist eine Rechengröße im Ertragswertverfahren, die sich aus der Restnutzungsdauer der Immobilie und dem Liegenschaftszins mathematisch ableitet: (Ø V = (1+i)ⁿ-1 /(1+i)ⁿ x ((1+i) – 1), wobei Ø i= Liegenschaftszins und Ø n= Restnutzungsdauer)
- Sonstige wertbeeinflussende Umstände: Hierunter fallen z. B. Bauschäden aufgrund nicht getätigter Instandhaltungsaufwendungen, Mietbindungen, die noch nicht beim Rohertrag berücksichtigt wurden, etc. Die jeweiligen Umstände können den Ertragswert noch mindern oder erhöhen.
3. Ertragswertverfahren in der Praxis
Aufgrund der Komplexität des Verfahrens wird das Ertragswertverfahren zur Immobilienbewertung vermieteter Immobilien vor allem im Rahmen vollwertiger, kostenpflichtiger Wertgutachten eingesetzt. Es ist aber auch möglich, anhand der Nettomieteinnahmen, dem Zustand des Hauses, der Lage, etc., Näherungswerte kostenfrei zu bestimmen und somit den am Markt voraussichtlich zu erzielenden Wert (= Verkehrswert) vorherzusagen. Spielen Sie mit dem Gedanken, eine vermietete Wohn- oder Gewerbeimmobilie zu veräußern?
Gerne können wir anhand einiger Angaben eine kostenfreie Wertermittlung durch einen Makler für Gewerbeimmobilien vornehmen lassen. Füllen Sie einfach das Formular aus. Mögliche fehlende Angaben wie z.B. Mieteinnahmen werden telefonisch abgefragt.
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Das Ertragswertverfahren ist ein sehr praxisnahes Verfahren, welches sich auf die realen Zahlen der Vermietung bezieht. Wer seine Immobilie verkaufen möchte, der sollte zunächst Ihren Wert ermitteln. Dies erleichtert die Verkaufsverhandlungen und sichert den Weg zum optimalen Verkaufspreis. Einfach das Formular ausfüllen und schon erhalten Sie die Wertermittlung Ihrer Immobilie.
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