Sachwertverfahren: So können Sie den Gebäudesachwert ermitteln

Das Sachwertverfahren ist eine wichtige Methode zur Wertermittlung von Immobilien, die vor allem bei einzigartigen oder schwer vergleichbaren Objekten zum Einsatz kommt. Um eine präzise Einschätzung des Gebäudesachwerts zu erhalten, ist es entscheidend, Einflussfaktoren, die Berechnung des Sachwertverfahrens sowie Vor- und Nachteile der Methode zu kennen.

Der Sachwert beschreibt den Wert einer Immobilie – also eines Gebäudes und des dazugehörigen Grundstücks – auf Basis der Herstellungskosten abzüglich Wertminderungen. Er wird im Sachwertverfahren ermittelt und dient insbesondere der Bewertung von schwer vergleichbaren Objekten oder selbstgenutzten Immobilien, bei denen keine oder nur geringe Mieterträge anfallen.

Das Sachwertverfahren findet bei der Bewertung von Immobilien Anwendung. Um den Verkehrswert berechnen zu können, wird bei diesem Verfahren der Wert der Immobilie aus der Bausubstanz und dem Bodenrichtwert abgeleitet. Bei der Berechnung des Sachwerts spielen daher die Herstellungskosten des fiktiven Neubaus eine zentrale Rolle. Kurz gesagt, beantwortet das Sachwertverfahren die folgenden Fragen: Wie viel würde es kosten, das Gebäude neu zu bauen? Welche Wertminderungen ergeben sich aufgrund des Gebäudealters bzw. der Abnutzung?

Im Vergleich zum Ertragswertverfahren und zur Vergleichswertmethode ist das Sachwertverfahren sehr komplex und wird daher meist nur angewandt, wenn die beiden anderen Verfahren sich als ungeeignet erweisen.

Das Sachwertverfahren kommt bei der Immobilienbewertung zum Einsatz, ist für die Ermittlung eines realistischen Verkaufspreises für den privaten Immobilienverkauf oft aber nur eingeschränkt geeignet. So wird das Sachwertverfahren vor allem bei besonderen Verkaufsbedingungen angewendet, wenn die anderen Verfahren der Immobilienbewertung nicht eingesetzt werden können.

Dies ist beispielsweise bei alleinstehenden Häusern in weniger bewohnten Regionen, denkmalgeschützten Immobilien oder industriell genutzten Gebäuden der Fall, wenn hier das Vergleichswertverfahren mangels Vergleichswerte ähnlicher Immobilien nicht verwendet wird. Ebenso kann es vorkommen, dass auch das Ertragswertverfahren nicht angewendet werden kann, weil sich keine ortsübliche Miete ermitteln lässt. Vornehmlich wird der Sachwert also bei Immobilien genutzt, die nicht auf die Erwirtschaftung einer Rendite ausgelegt sind, wie etwa bei Ein- und Zweifamilienhäusern.

Für den privaten Immobilienverkauf ist das Sachwertverfahren für Immobilien meist ungeeignet, da es primär die Baukosten berücksichtigt und weniger die tatsächliche Marktlage. Dennoch kann die Berechnung im Rahmen des Sachwertverfahrens ergänzend genutzt werden, um die Ergebnisse von Ertragswertverfahren oder Vergleichswertverfahren zu validieren.

Der Sachwert einer Immobilie wird durch eine Vielzahl von Faktoren beeinflusst. Da das Sachwertverfahren vor allem die Herstellungskosten eines Gebäudes berücksichtigt, spielen insbesondere die Gebäudeart und die Qualität der Ausstattung eine wesentliche Rolle. Die Sachwertverfahren-Berechnung basiert auf den Normalherstellungskosten (NHK 2010), die in der Sachwertrichtlinie (SW-RL) festgelegt sind. Neben den Herstellungskosten ist auch der Bodenrichtwert bei der Ermittlung des Sachwerts von Gewicht. Dieser wird vom örtlichen Gutachterausschuss für Grundstückspreise anhand amtlicher Kaufpreissammlungen in der jeweiligen Lage ermittelt.

Als Eigentümer können Sie den Gebäudesachwert teilweise beeinflussen und so eine Wertsteigerung Ihrer Immobilie erzielen – insbesondere durch Modernisierungen, Sanierungen und eine hochwertige Ausstattung. Standortfaktoren wirken ebenfalls auf den Sachwert einer Immobilie ein, können jedoch nicht direkt beeinflusst werden. Im Allgemeinen fließen die folgenden Faktoren in die Berechnung des Sachwertes einer Immobilie ein: 

Gebäudeart und Bauweise

• Bauweise (Massivbau, Fertighaus, Fachwerk)
• Dachgeschoss (ausgebaut, teilausgebaut, nicht ausgebaut)
• Keller (voll unterkellert, teilweise unterkellert, nicht unterkellert)
• Baujahr und Sanierungsstand

Bauqualität und Zustand der Immobilie

• Allgemeiner Erhaltungszustand
• Vorhandene Mängel oder Schäden
• Denkmalschutz oder besondere Auflagen

Ausstattungsmerkmale

• Außenwände (Material, Dämmung)
• Dachkonstruktion und Eindeckung
• Fenster und Außentüren (Energieeffizienz, Sicherheit)
• Bodenbeläge und Deckenkonstruktionen
• Treppen (Qualität und Zustand)
• Sanitärausstattung (Anzahl und Qualität der Bäder)
• Heizungssystem (z. B. Gasheizung, Wärmepumpe, Fußbodenheizung)
• Technische Ausstattung (Smart-Home-Systeme, Photovoltaikanlagen)

Standortfaktoren

• Bodenrichtwert (amtlich festgelegter Grundstückswert)
• Lage (Innenstadt, ländlich, Gewerbegebiet)
• Infrastruktur (Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Verkehrsanbindung)
• Mikrolage (Lärmpegel, Nachbarschaft, Ausblick)

Schritt 1: Bodenwert berechnen

Der Bodenwert gibt an, welchen Wert das Grundstück im unbebauten Zustand hätte. Dafür wird das Vergleichswertverfahren verwendet, das sich auf die amtlichen Bodenrichtwerte der Gemeinde stützt.

Die Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen regelmäßig aktualisiert. Sie spiegeln den Marktwert vergleichbarer Grundstücke wider und können je nach Lage und Nachfrage stark variieren.

• Bodenwert = Bodenrichtwert × Grundstücksfläche (m²)

Schritt 2: Gebäudeherstellungskosten bemessen

Die Herstellungskosten bilden die Grundlage für die Berechnung des Gebäudesachwerts. Sie beinhalten die Baukosten für das Gebäude selbst, jedoch nicht für das Grundstück.

Die Regelherstellungskosten sind standardisierte Werte, die von Gutachterausschüssen auf Basis von Baujahr, Bauweise und Ausstattung ermittelt werden und tabellarisch nach Grundstücksarten, Gebäudeklassen, Ausstattungsstandards und Baujahren je Bundesgebiet abrufbar sind.

• Herstellungskosten = Regelherstellungskosten (€/m²) × Bruttogrundfläche (m²)

Schritt 3: Gebäudesachwert ermitteln

Der Gebäudesachwert ergibt sich aus den Herstellungskosten, abzüglich der Alterswertminderung durch Abnutzung.

Die Alterswertminderung hängt von der Restnutzungsdauer, dem Erhaltungszustand und durchgeführten Modernisierungen ab.

• Gebäudesachwert = Herstellungskosten - Altersminderung

Schritt 4: Vorläufigen Sachwert berechnen

Der vorläufige Sachwert setzt sich aus dem zuvor kalkulierten Gebäudesachwert und dem Bodenwert zusammen.

Dieses Zwischenergebnis wird im nächsten Schritt um den Marktanpassungsfaktor korrigiert, um aussagekräftig zu sein.

• Vorläufiger Sachwert = Bodenwert + Gebäudesachwert

Schritt 5: Sachwert ermitteln

Da der berechnete Wert oft nicht dem Marktpreis entspricht, wird ein Marktanpassungsfaktor verwendet, um den Sachwert an die aktuellen Marktverhältnisse anzupassen.

Der Marktanpassungsfaktor wird von den Gutachterausschüssen ermittelt und hängt von Angebot und Nachfrage, Standort und Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie ab.

• Tatsächlicher Sachwert = Vorläufiger Sachwert × Marktanpassungsfaktor

Die Berechnung kleinschrittiger dargestellt. Es wäre super, wenn wir die Kreise mit den Zahlen sowie die Pfeile behalten könnten - aufgrund der 5 Schritte wird das aber nicht mehr nebeneinander gehen. Vielleicht kann man das Design auch irgendwie nutzen, wenn die Schritte untereinander stehen?

Das Finanzamt nutzt das Sachwertverfahren zur steuerlichen Bewertung von Immobilien, etwa für Grundsteuer, Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer sowie in bestimmten Fällen der Grunderwerbsteuer. Da das Finanzamt das Sachwertverfahren nicht zur Ermittlung des tatsächlichen Marktwerts einer Immobilie nutzt, können die ermittelten Gebäudesachwerte von Gutachter-Werten oder Verkaufspreisen abweichen. Die Berechnung folgt einem standardisierten Verfahren und greift auf Berechnungsgrundlagen zurück, die bundesweit einheitlich geregelt sind, jedoch regionale Unterschiede bei Bodenrichtwerten und Herstellungskosten berücksichtigen.

Wenn der vom Finanzamt berechnete Sachwert einer Immobilie zu hoch erscheint, kann Einspruch eingelegt werden. Dieser muss schriftlich innerhalb eines Monats nach Erhalt des Steuerbescheids beim zuständigen Finanzamt erfolgen. Um den Einspruch zu begründen, können Sie einen abweichenden Wert mithilfe eines Immobiliengutachtens durch einen Sachverständigen nachweisen – besonders bei Fehlern im Marktanpassungsfaktor oder der Gebäudeabnutzung. Falls das Finanzamt den Wert nicht korrigiert, ist eine Klage beim Finanzgericht möglich. Ein öffentlich bestellter Sachverständiger kann dann als neutraler Experte den Gebäudesachwert ermitteln.

Das Sachwertverfahren ist ein etabliertes Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien, das vor allem für seine Objektivität geschätzt wird, da es den Gebäudesachwert unabhängig von Marktschwankungen ermittelt. Diese Objektivität birgt allerdings auch Herausforderungen: Da das Verfahren vor allem die Bausubstanz betrachtet, kann es den tatsächlichen Marktwert nicht immer realistisch widerspiegeln. So kann beispielsweise eine Altbauvilla trotz hoher Nachfrage im Sachwertverfahren deutlich niedriger bewertet werden als ein vergleichbarer Neubau, weil sie laut Sachwertverfahren als „altes Haus“ bewertet wird.

Aus diesem Grund wird der Sachwert für Immobilien häufig nur als Alternative oder ergänzend zum Vergleichswert- oder Ertragswertverfahren genutzt. In der folgenden Tabelle haben wir für Sie die wichtigsten Vor- und Nachteile des Sachwertverfahrens gegenübergestellt.

Die Wahl des richtigen Bewertungsverfahrens hängt maßgeblich von der Nutzung der Immobilie und den verfügbaren Marktdaten ab. Folglich gibt es also nicht das einzig ideale Verfahren für alle Immobilien – ob sich das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Vergleichswertverfahren am besten eignet, muss im Einzelfall entschieden werden.

Das Sachwertverfahren basiert auf den Herstellungskosten der Immobilie und ist vor allem für eigengenutzte Einfamilienhäuser oder Spezialimmobilien wie denkmalgeschützte Gebäude ideal. Die objektive Bewertung nach Baukosten ist hier ein Vorteil, allerdings wird der tatsächliche Marktwert oft nicht realistisch widerspiegelt.

Das Ertragswertverfahren betrachtet die Mieterträge und wird hauptsächlich für vermietete Immobilien wie Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien eingesetzt. Sein Vorteil ist die praxisnahe Marktbewertung, jedoch kann es ohne verlässliche Mietdaten nur schwer angewendet werden.

Das Vergleichswertverfahren orientiert sich an realen Kaufpreisen vergleichbarer Objekte und bietet die marktähnlichste Bewertung. Es eignet sich besonders für Eigentumswohnungen oder Reihenhäuser, ist aber problematisch, wenn kaum vergleichbare Verkäufe vorliegen.

Der Sachwert einer Immobilie bildet die substanziellen Herstellungskosten der baulichen Anlagen und den Bodenwert ab. Er wird im Sachwertverfahren ermittelt und stellt zunächst nur eine rechnerische Größe dar. Im Gegensatz dazu beschreiben Verkehrswert und Marktwert den Preis, der unter normalen Marktbedingungen tatsächlich erzielt werden könnte. Der Verkehrswert und der Marktwert beschreiben also dasselbe, grenzen sich jedoch stark vom Sachwert für Immobilien ab.

Damit sich der Gebäudesachwert und der Verkehrswert (Marktwert) annähern, muss der ermittelte Sachwert mit einem Marktanpassungsfaktor korrigiert werden. Erst dadurch kann er als Verkehrswert angesehen werden. Besonders bei Immobilien in begehrten oder strukturschwachen Lagen kann der tatsächliche Marktwert aber auch nach Anpassung stark vom Sachwert abweichen. Allgemein gilt daher: Während die Berechnung im Sachwertverfahren eine objektive Grundlage zum Zustand einer Immobilie bietet, ist der Verkehrswert bzw. Marktwert letztlich von Angebot und Nachfrage bestimmt.