Vergleichswertverfahren - So berechnen Sie den Vergleichswert Ihrer Immobilie

Wie die Bezeichnung schon vermuten lässt, wird beim Vergleichswertverfahren der Wert einer Immobilie aus dem Wert vergleichbarer Immobilien abgeleitet. Grundlage hierfür bildet der Vergleich zu ähnlichen bereits verkauften Immobilien bzw. deren realisierten Verkaufspreisen. Anders als beim Sachwertverfahren, spielt bei dieser Methodik das Marktgeschehen somit eine zentrale Rolle und nicht etwa die Herstellungskosten. Eine Immobilie ist immer das wert, was ein anderer bereit ist dafür zu zahlen - und genau diesen Grundsatz verfolgt auch das Vergleichswertverfahren. Nehmen wir ein hochwertig errichtetes Haus, für das zu dem entsprechend der Herstellungskosten hohen Preis, kein Käufer gefunden werden kann, so ist der Wert geringer als das es die Herstellungskosten vermuten lassen. Andersherum kann ein einfach errichtetes Haus aufgrund hoher Nachfrage den Wert seiner Bausubstanz überschreiten.

Direkte und indirekte Vergleichswerte

Idealerweise werden im Vergleichswertverfahren direkte Vergleiche zwischen Immobilien oder Grundstücken angestellt, die aufgrund ihrer Merkmale gut vergleichbar sind. Wurde beispielsweise erst vor kurzem ein Nachbargrundstück veräußert, das dem zu bewertenden Grundstück stark ähnelt, dann kann der erzielte Kaufpreis als direkter Vergleichswert im Vergleichswertverfahren berücksichtigt werden. Da es häufig nicht ausreichend direkte Vergleichswerte gibt, findet in der Praxis regelmäßig das indirekte Vergleichswertverfahren Anwendung.

Beim indirekten Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert einer Immobilie aus den Kaufpreisen der Vergangenheit abgeleitet, die vom Gutachterausschuss einer Gemeinde vorgehalten werden. Die erzielten Kaufpreise werden nach unterschiedlichen Kriterien vom Gutachterausschuss segmentiert (z. B. nach Baujahr, Art und Lage der Immobilie). Für jedes so gebildete Segment wird ein Durchschnittspreis errechnet. Die Durchschnittswerte gehen als indirekte Vergleichswerte in das Vergleichswertverfahren ein, müssen aber im Einzelfall noch durch Zu- oder Abschläge korrigiert werden.

Sofern es zu dem zu bewertenden Objekt vergleichbare Immobilien gibt, kann das Vergleichswertverfahren zur Bewertung von Grundstücken und Immobilien aller Art Anwendung finden. So bildet es z.B. auch die Grundlage des Immobilienwert-Rechners. Vor allem aber wird das Verfahren bei Grundstücken und bei selbstgenutzten Immobilien angewandt. Klassische Anwendungsbeispiele sind somit die Bewertung von Einfamilienhäusern, aber auch Doppelhaushälften, Reihenhäusern, die Bewertung von Eigentumswohnungen oder auch Garagen. 

Da sich die Vergleichsobjekte und die zu bewertende Immobilie in ihren genauen Eigenschaften unterscheiden können, wird beim indirekten Vergleichsverfahren, wie bereits erwähnt, mit Zu- und Abschlägen gearbeitet. Dabei kommen als Korrekturfaktoren vor allem die Merkmale in Frage, die in besonderem Maße wertbeeinflussend sind wie z. B.:

• Mikrolage (Verkehrsanbindung, Verkehrslärm, etc.)
• Zustand der Immobilie (Modernisierungsbedarf)
• Grundrisse
• Belichtung
• Nutzungsmöglichkeiten
• Grundstücksausrichtung
• Nutzungsrechte, etc.

Nach aktueller Rechtsprechung sollten die Zu- und Abschläge nicht mehr als 30 bis 35% von den Durchschnittswerten ausmachen, damit das Vergleichswertverfahren als valide eingestuft wird.

Für die Ermittlung des Vergleichswerts wird die zu bewertende Immobilie mit einer ausreichenden Anzahl übereinstimmender Objekte verglichen. Für die Einordnung der Immobilie wird hier auf eine Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse zurückgegriffen. Folgende Kriterien spielen beim Vergleich eine Rolle:

Das Vergleichswertverfahren überzeugt vor allem durch sein nahen Bezug zum aktuellen Marktgeschehen bzw. der realitätsnahen Abbildung von Angebot und Nachfrage. Wir haben für Sie folgend die Vor- und Nachteile dieser Wertermittlungsmethode gegenüber gestellt: