Immobilienpreise Berlin 2024 - Quadratmeterpreise & Kaufpreise

Die Immobilienpreise in Berlin entwickeln sich gegenläufig. Während bei Grundstücken, Eigentumswohnungen und Eigenheimen die Preise sinken, ziehen die Mieten in der Hauptstadt weiterhin an. Wir sagen Ihnen, welche Stadtteile davon am stärksten betroffen sind und wo Sie aktuell besonders günstig Immobilien kaufen können.

Berlin ist vor allem für junge Leute der „place to be“. Die Hauptstadt bleibt auch 2024 attraktiv - für Arbeitnehmer, die Start-up-Szene, Familien und Migranten. Jeder findet in der Hauptstadt das Viertel mit dem passenden Lifestyle. Hier wechseln sich Multi-Kulti-Szeneviertel wie Prenzlauer Berg mit ruhigen Ecken wie dem Grunewald und gediegenen Vororten wie dem vornehmen Wilmersdorf ab. Die Immobilienpreise in Berlin sind entsprechend vielschichtig.

Der Immobilienmarkt der Hauptstadt befindet sich nach 2023 auch 2024 weiterhin in einer Phase der Preiskorrektur. Die Immobilienpreise in Berlin sind vielerorts weiterhin hoch, sinken jedoch stetig in allen Stadtteilen. Im zweiten Quartal 2024 zeichnet sich nach dem Preisrückgang der vergangenen Monate jedoch erstmals eine Stabilisierung der Immobilienpreise ab.

Verantwortlich für die sinkenden Preise für Eigentum sind insbesondere die gestiegenen Bauzinsen im Zusammenspiel mit einer hohen Inflationsrate sowie die anziehenden Energiekosten der letzten Monate. Diese Faktoren treiben die Baukosten in die Höhe und tragen zu einer wirtschaftlichen Unsicherheit bei. In der Folge ließ die Nachfrage nach Eigentumswohnungen und Eigenheime auf dem Immobilienmarkt in Berlin nach. Der Markt reagierte mit einem Abfall der Verkaufspreise.

Die Lage auf dem Mietmarkt bleibt in der Hauptstadt dagegen angespannt. Die Mietpreise zogen auch 2023 und 2024, hauptsächlich in Innenstadtlage, weiter an. Ursächlich dafür sind vor allem eine durch starken Zuzug bedingte hohe Nachfrage nach Mietwohnungen, die das Angebot übersteigt sowie eine zu geringe Aktivität im Bereich des Wohnungsbaus.

Tendenzen der Berliner Immobilienpreise im Kaufsegment im Überblick

Die Entwicklung der Immobilienpreise in Berlin zeigt laut des Gutachterausschusses für Grundstückswerte Berlin 2024 im Kaufsegment einen Abwärtstrend. Die Preise für Eigentumswohnungen fielen demnach im zweiten Quartal 2024 im Vergleich zum zweiten Quartal des Vorjahres um 3,2 Prozent. Der Marktwert von Häusern aus dem Bestand sank im Durchschnitt im gleichen Zeitraum sogar um 6,5 Prozent. Lediglich Ein- und Zweifamilienhäuser im Neubau verzeichnen in Berlin einen Preiszuwachs von 23 Prozent.

Der Immobilienmarkt in Berlin legt nach einer ruhigeren Phase langsam wieder an Dynamik zu. Das Marktgeschehen im kurzen Überblick:

• Der Gesamtumsatz am Immobilienmarkt in Berlin steigerte sich im Vorjahresvergleich um 13 Prozent von 2,4 Milliarden Euro auf 2,7 Milliarden Euro.
• Die Zahl der Verkäufe stieg im ersten Quartal 2024 im Vergleich zum ersten Quartal 2023 von 3.709 leicht auf 4.162 Transaktionen. Das entspricht einer Steigerung um 12 Prozent.
• Bei den Eigentumswohnungen legten die Immobilienpreise in Berlin durchschnittlich um zehn Prozent zu.
• Die teuerste Immobilie, die 2024 in Berlin verkauft wurde, ist eine luxuriöse Wohnung im Stadtteil Mitte. Die exklusive Immobilie wurde für 17,9 Millionen Euro verkauft. (Quellen: Berlin Real Estate Agent)​
• Der mittlere Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt aktuell bei 4.134 Euro.
• Die teuersten Immobilien kosten in Berlin aktuell durchschnittlich 12.205 Euro pro Quadratmeter.
• Im ersten Quartal 2024 reduzierten sich die durchschnittlichen Immobilienpreise in Berlin für Ein- und Zweifamilienhäuser im Vergleich zum vierten Quartal des Vorjahres um 7,5 Prozent auf 4.553 Euro pro Quadratmeter.
• Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen sank auf dem Berliner Immobilienmarkt im selben Zeitraum um 2,8 Prozent auf 4.130 Euro.

Kaufpreise für Wohnungen: Das kostet der Quadratmeter in den Berliner Stadtteilen

Bei Eigentumswohnungen sinken die Immobilienpreise in Berlin aktuell flächendeckend. Wie stark der Preisabfall ausfällt, unterscheidet sich jedoch von Stadtteil zu Stadtteil.

• Besonders hohe Verluste verzeichneten in den vergangenen drei Quartalen Pankow mit -3,22 %, Reinickendorf mit einem Negativwert von -2,99 % sowie Grunewald – neben Berlin-Mitte der beliebteste und teuerste Stadtteil - mit -2,93 %.
• Am geringsten schwächten sich die Kaufpreise hingegen in den Ortsteilen Hellersdorf mit -2,51 % und dem östlichen Stadtteil Marzahn mit -2,52 % ab.
• Am günstigsten kaufen Sie Eigentumswohnungen aktuell im Berliner Stadtteil Hellersdorf. Hier sank der Quadratmeter innerhalb des vergangenen Jahres von 3.032 auf 2.956 Euro pro Quadratmeter.

Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Vergleich zu 2023

Im Vergleich zwischen dem dritten Quartal des Jahres 2023 und dem zweiten Quartal 2024 sanken die Immobilienpreise in Berlin für Eigentumswohnungen in allen ermittelten Stadtteilen. Die Entwicklung der Wohnungspreise in Berlin im Überblick:

Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Berlin im Langzeitvergleich

Zwischen 2020 und 2022 stiegen auf dem Berliner Immobilienmarkt die Wohnungspreise. Seit Mitte 2022 ist dieser Trend rückläufig – der Verkehrswert der Immobilien in Berlin lässt stetig nach. Aktuell zeichnet sich jedoch ein stabilisierender Seitwärtstrend auf dem Immobilienmarkt ab. Im Langzeitvergleich entwickelten sich die Wohnungspreise in Berlin folgendermaßen:

• Die Preisentwicklung für Eigentumswohnungen in Berlin zeigt zwischen dem zweiten Quartal und vierten Quartal 2020 einen moderaten Preisanstieg von durchschnittlich 3.499 Euro pro Quadratmeter auf 3.559 Euro pro Quadratmeter.
• Danach nimmt die Preisentwicklung bis zum zweiten Quartal 2022 an Fahrt auf, wo sie einen Maximalwert von 4.369 Euro pro Quadratmeter erreicht.
• Nach dem zweiten Quartal 2022 fallen die Kaufpreise kontinuierlich bis zum ersten Quartal 2024 auf etwa 4.134 Euro pro Quadratmeter.
• Im zweiten Quartal des Jahres 2024 steigen die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen in Berlin erstmals wieder um 0,10 %. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (zweites Quartal 2023) unterschreiten diese jedoch immer noch weiterhin den Verkaufswert um -3,14 %.

Anders sieht die Lage auf dem Berliner Immobilienmarkt für Mietwohnungen aus. Hier ziehen die durchschnittlichen Mietpreise seit Jahren nahezu kontinuierlich an. Die genannten Beträge, die pro Quadratmeter Wohnfläche an Mietkosten anfallen, definieren die „Netto-Kaltmiete“. Diese umfasst lediglich die Mietkosten, die monatlich an den Vermieter abgeführt werden. Betriebskosten wie Strom oder Gas schließen diese nicht mit ein.

• Nach einem leichten Rückgang des Mietpreises im dritten Quartal 2020 kletterten die Preise ab dem vierten Quartal 2020 von 9,40 Euro pro Quadratmeter auf 11,85 Euro pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2024.
• Lediglich im vierten Quartal 2023 war ein leichter Rückgang von 0,76 % zu beobachten, der den Quadratmeterpreis von 11,80 Euro auf 11,71 Euro drückte.
• Mit 11,85 Euro pro Quadratmeter erreichen die durchschnittlichen Wohnungspreise in Berlin im zweiten Quartal 2024 ihren bisherigen Höchststand.

Aufsteigend nach Preisniveau staffeln sich die Mietpreise für Wohnungen in den einzelnen Stadtteilen Berlins im Vergleich vom zweiten Quartal 2023 und dem zweiten Quartal 2024 folgendermaßen:

• Bei der Entwicklung der Wohnungspreise in Berlin fallen lediglich in Pankow und auf dem Prenzlauer Berg die Mietpreise. Während in Pankow die Mietkosten um -1,67 % von 12,54 Euro auf 12,33 Euro fielen, mussten die Neumieter auf dem Prenzlauer Berg -0,35 % weniger bezahlen als im Vorjahr. Dort gab es einen Mietpreisrückgang von durchschnittlich 14,21 Euro pro Quadratmeter auf 14,16 Euro pro Quadratmeter.
• Am kräftigsten zogen die Mieten im Berliner Stadtteil Marzahn an. Dort gab es einen Preissprung von satten 7,94 % von 8,44 Euro auf 9,11 Euro.
• In den Stadtteilen Hellersdorf, Wedding, Dahlem, Grunewald und Mitte stiegen die Mieten im moderaten Bereich.

Entwicklung der Quadratmeterpreise im Vergleich zu 2023

Wenn Sie ein Ein- oder Mehrfamilienhaus in Berlin kaufen möchten, profitieren Sie aktuell von sinkenden Verkaufspreisen.

• Im dritten Quartal 2023 haben die Hauspreise in Berlin mit 5.150 Euro pro Quadratmeter ihren Höchstwert erreicht. Im Vorjahresvergleich gibt es hier einen Preissprung von beachtlichen 17,45 %.
• Seit dem dritten Quartal 2022 fallen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Häuser in Berlin stetig.
• Im zweiten Quartal 2024 hat das Preisniveau mit 4.452 Euro pro Quadratmeter seinen aktuellen Tiefstwert seit dem zweiten Quartal 2021 erreicht.

Die Kaufpreise für Ein- und Mehrfamilienhäuser unterscheiden sich in den einzelnen Stadtteilen Berlins stark. Der Preisrückgang im letzten Jahr blieb jedoch auf dem gesamten Immobilienmarkt in Berlin im einstelligen Bereich.

• Am stärksten fielen die durchschnittlichen Hauspreise in Berlin im Stadtteil Schmargendorf, dicht gefolgt von Wilmersdorf und Grunewald. Hier verzeichneten Hausbesitzer im Verlaufe des letzten Jahres Werteinbußen von 8,38 % (Schmargendorf), 8,18 % (Wilmersdorf) beziehungsweise 8,17 % (Grunewald).
• Damit liegt in Grunewald als teuerstes Stadtviertel Berlins der Kaufpreis nicht mehr wie 2023 bei durchschnittlich 9.554 Euro, sondern bei 8.773 Euro.

Mietpreisniveau für Häuser in Berlin

Ebenso wie bei den Mietwohnungen stieg auch die Mietpreiskurve für Häuser in Berlin im vergangenen Jahr stetig.

• Nach einem deutlichen Zuwachs von 12,69 % im Vergleich zum Vorjahr schwächte sich die Zunahme der Mietpreise für Häuser in Berlin ab dem vierten Quartal 2022 konstant ab.
• Im zweiten Quartal 2024 erreichten die Mietpreise in Berlin einen durchschnittlichen Wert von 15,68 Euro pro Quadratmeter. Das ist ein Kostenzuwachs von 1,15 % zum vorhergegangenen Quartal.
• In dem Zeitraum zwischen dem zweiten Quartal 2023 und dem zweiten Quartal 2024 legte der durchschnittliche Mietpreis für Häuser um 5,95 % zu.

Miete: Hauspreise Berliner Stadtteile

Die durchschnittlichen Mietkosten für Häuser in Berlin stiegen alle im Bereich der Fünf-Prozent-Marke.

• In Neukölln bezahlen Sie im Berliner Stadtteilvergleich aktuell am wenigsten Miete für ein Haus. Hier liegt der durchschnittliche Mietpreis bei 14,40 pro Quadratmeter.
• In Schmargendorf fordern Hauseigentümer den höchsten Mietpreis in Berlin. Hier müssen Sie 2024 mit etwa 19,78 Euro pro Quadratmeter rechnen.
• Zwar liegen alle Mietpreiszuwächse in den verglichenen Stadtteilen nah beieinander; den größten Mietpreiszuwachs verzeichneten jedoch mit 5,99 % im Vergleich zum Vorjahr Miethäuser in Wilmersdorf.

Die Grundstückspreise in Berlin sind seit dem Jahr 2022 gesunken. Wenn Sie sich aktuell nach einer Liegenschaft in Berlin umsehen, können Sie mit einem so günstigen Grundstückspreis wie vor zehn Jahren rechnen.

Den Wert eines Grundstücks bestimmt der sogenannte „Bodenrichtwert“. Dieser beziffert den durchschnittlichen Wert eines Quadratmeters unbebauten Bodens in einem bestimmten Gebiet. Verantwortlich für die Ermittlung der Bodenrichtwerte sind die Gutachterausschüsse der Gemeinden. Die Bodenrichtwerte für das vergangene Jahr entwickelten sich in Berlin rückläufig.

• 2021 erreichte die Grundstückspreise in Berlin mit 1.947 Euro pro Quadratmeter ihren Höchstwert seit 2014.
• Ab 2022 sanken die Verkaufspreise für Grundstücke in der deutschen Hauptstadt.
• Besonders hohe Wertverluste verzeichneten Grundstückseigentümer in den Jahren 2023 und 2024. In diesem Zeitraum sank der Bodenrichtwert um 11,98 % (2023) und im Folgejahr noch einmal um 18,96 %.
• Mit 1.346 Euro pro Quadratmeter ist der Grund in Berlin heute so günstig wie im Übergang von 2014 zu 2015.

Wie viel Geld Sie für den Kauf eines Grundstücks in Berlin bezahlen müssen, hängt maßgeblich davon ab, in welchem Stadtteil sich dieses befindet.

• Am größten ist der Wertverlust bei Grundstücken in einem der teuersten Stadtviertel Berlins: im Tiergarten. Hier fiel der Grundstückspreis im vergangenen Jahr von 8.410 Euro auf 6.188 Euro pro Quadratmeter um -26,42 %.
• Der Preisrückgang für Grundstücke im deutlich günstigeren Berliner Stadtviertel Marzahn fällt mit -15,36 % vergleichsweise gering aus. Hier zahlen Sie heute für den Quadratmeter Boden statt 625 Euro wie im Jahr 2023 nur 529 Euro.
• Am stabilsten blieb in den vergangenen 24 Monaten die Grundstückspreise im Berliner Stadtteil Dahlem. Dort verzeichnet das Bodenrichtwertinformationssystem Deutschland, kurz BORIS, einen Wertrückgang von -5,18 %.

Abhängig von der zukünftigen Zinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) sowie wirtschaftlichen und politischen Aspekten ist anzunehmen, dass der Berliner Immobilienmarkt in den Jahren 2024 und 2025 insgesamt an Stabilität zulegt.

Bereits im 2. Quartal 2024 verzeichnet der Immobilienmarkt Berlin eine zurückkehrende Nachfrage nach Kaufimmobilien. Noch liegen die Angebotspreise teilweise deutlich unter den Vorjahreswerten, allerdings steigen die Preise das zweite Quartal in Folge moderat an. Mit Blick auf die stockenden Neubauaktivitäten wird sich dieser Trend vermutlich fortsetzen. 

Die Mietpreise werden in Berlin sehr wahrscheinlich auch in den kommenden Monaten weiterhin steigen. Gründe dafür liegen in einer anhaltend hohe Nachfrage und einem zu geringen Angebot. Durch das vorsichtige Agieren von Investoren im vergangenen Jahr, werden auch 2024 und 2025 nicht ausreichend Neubauprojekte fertiggestellt sein, um den Bedarf annähernd zu decken.