Immobilienpreise Stuttgart 2024 - So entwickelten sich die Preise für Grundstücke, Miet- & Kaufobjekte

Der Immobilienmarkt in Stuttgart zeigte in den vergangenen Quartalen zum Teil wenig überraschende Entwicklung, leitete aber auch einige Trendwenden ein. Wir haben Daten erhoben und miteinander verglichen, um Ihnen genau zu sagen, wie viel Mieten und Kaufen in der schwäbischen Metropole 2024 kostet.

Stuttgart zählt nicht zuletzt wegen der ansässigen Automobilindustrie zu den größten Wirtschaftsmotoren Baden-Württembergs. Aber auch die hohe Lebensqualität, welche die Stadt unter anderen den zahlreichen Parks, Thermen und Weinbergen zu verdanken hat, macht Stuttgart zu einem gleichermaßen beliebten Wohn- wie Arbeitsort.

Die Immobilienpreise in Stuttgart stiegen im vergangenen Jahr sowohl im Miet- als auch im Kaufsegment. Lediglich die Grundstückspreise rauschten mit einem erheblichen Wertverlust in den Keller: Grundstücksbesitzer in Stuttgart mussten einen starken Wertverfall ihres Eigentums von über 13 Prozent hinnehmen.

Die Abwärtsspirale bei den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen sowie Ein- und Mehrfamilienhäuser ist 2024 hingegen gestoppt. In beiden Segmenten zeichnete sich eine leichte Erholung und sogar eine Zunahme der Kaufpreise ab.

Der Mietmarkt in Stuttgart entwickelte sich erwartungsgemäß stabil. Das Mietpreisniveau kletterte wie bereits in den vergangenen Jahren weiter nach oben. Die Mietpreise für Häuser zogen dabei jedoch weniger stark an als die für Wohnungen.

Wie stark die Mietpreise auf dem Immobilienmarkt in Stuttgart gestiegen sind und in welchen Stadtteilen Sie nach wie vor noch vergleichsweise günstige Mietwohnungen finden, erfahren Sie in unseren nachfolgenden Grafiken.

Eigentumswohnungen in Stuttgart: Quadratmeterpreise steigen wieder

Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Stuttgart erholen sich im dritten Quartal 2024 nach einem langen Preisrückgang erstmals wieder. Von dem Höchstwert der vergangenen Jahre sind die Quadratmeterpreise jedoch noch deutlich entfernt.

• Den höchsten Verkehrswert erzielten Eigentumswohnungen in Stuttgart im zweiten Quartal 2022. Der Quadratmeterpreis betrug damals 5.472 Euro. Zu Beginn unserer Vergleichstabelle, im Jahr 2020, lagen die Kosten für einen Quadratmeter Wohnfläche noch durchschnittlich bei 4.650 Euro.
• Seit dem dritten Quartal 2020 legten die Wohnungspreise in Stuttgart bis zum zweiten Quartal 2022 kontinuierlich zu: Zwischen 2020 und 2021 steigerten sich die Verkaufspreise um 9,57 Prozent, im Folgejahr noch einmal um 6,91 Prozent.
• Im dritten Quartal 2022 drehte sich der Trend auf dem Immobilienmarkt in Stuttgart um und die Preise fielen kontinuierlich.
• Zwischen 2022 und 2023 verzeichneten Eigentümer von Eigentumswohnungen in Stuttgart mit einem Wertverlust von 10,83 Prozent die größten Einbußen. In diesem Zeitraum sank der Verkaufswert ihres Eigentums von 5.472 pro Quadratmeter Wohnfläche auf 4.857 Euro.
• Auch im Folgejahr ging der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Stuttgart zurück, jedoch in deutlich geringerem Maße als im Vorjahr. Im Vergleich zu 2023 sanken die Preise noch einmal um -1,94 Prozent.
• Im dritten Quartal 2024 erholt sich der Verkaufswert für Eigentumswohnungen. Er zog um 0,94 Prozent an und liegt damit aktuell bei 4.763 Euro pro Quadratmeter.

Die Immobilienpreise für Eigentumswohnungen in Stuttgart entwickelten sich im vergangenen Jahr in den einzelnen Stadtteilen der schwäbischen Metropole unterschiedlich. Zwar sanken die Wohnungspreise auf dem Immobilienmarkt flächendeckend, doch nicht im selben Maß.

• Am geringsten sank der Kaufpreis von Eigentumswohnungen im Stuttgarter Stadtteil Feuerbach. Hier fiel 2024 der Wert der Immobilien um -1,44 Prozent im Vergleich zum Vorjahreswert. Damit liegt der aktuelle Quadratmeterpreis nicht mehr bei 4.877 Euro, sondern bei 4.807 Euro.
• Im Stadtteil Möhringen erreichte der Wertverlust für Wohnungen im Verlauf des vergangenen Jahres mit -2,98 Prozent hingegen fast die Drei-Prozent-Marke. Das wirkt sich spürbar auf den Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Stuttgart aus. Dieser beläuft sich nun nicht mehr wie 2023 auf 4.728 Euro, sondern nur noch auf 4.587 Euro.
• Im teuersten Stadtteil Mitte sanken die Preise mit -1,65 Prozent im moderaten Bereich. Dennoch zahlen Sie hier immer noch für den Quadratmeter Wohnfläche 5.616 Euro. Im vergangenen Jahr beliefen sich die Kosten noch auf 5.710 Euro pro Quadratmeter.
• Für einen vergleichbar günstigen Kaufpreis erhalten Sie Wohnungen in Wangen. Dieser Teil Stuttgarts ist mit einem Quadratmeterpreis von aktuell 4.249 Euro das preiswerteste Pflaster der Metropole.

Immobilienpreise für Eigentumswohnungen in Stuttgart aufsteigend nach Wertverlust im vergangenen Jahr:

Die Entwicklungen auf dem Mietmarkt in Stuttgart unterscheiden sich von denen auf dem Käufermarkt. Hier steigen die Preise seit 2020 nahezu durchgehend an. Nur ein Jahr macht eine Ausnahme.

• 2020 kostete der Quadratmeter Wohnfläche bei Mietwohnungen 12,78 Euro. Bis ins dritte Quartal 2021steigerten sich die Mietpreise leicht um 0,94 Prozent auf 12,90 Euro pro Quadratmeter.
• Das dritte Quartal 2021 ist der einzige Zeitraum, in dem wir einen Stillstand bei der Preisentwicklung der Wohnungsmieten in Stuttgart verzeichnen.
• Bereits im folgenden Quartal legen die Mieten wieder zu; allerdings erst einmal nur um 0,08 Prozent.
• In den folgenden Jahren legen die Mieten größere Preissprünge hin. So verteuerten sich die Mieten zwischen den Jahren 2021 und 2022 um 2,33 Prozent; im Folgejahr um 4,09 Prozent und zwischen 2023 und 2024 sogar um 5,46 Prozent.
• Im dritten Quartal 2024 legte auf dem Stuttgarter Immobilienmarkt das Mietpreisniveau am kräftigsten in unserem Vergleichszeitraum zu. Mit einem Plus von 1,90 Prozent kletterten sie seit dem zweiten Quartal 2024 von 14,22 Euro auf 14,49 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.

Die Mietpreise stiegen in den verschiedenen Stadtteilen Stuttgarts unterschiedlich stark. Im Vergleich zum Jahr 2023 verteuerten sie sich zwischen 5,20 und 6,02 Prozent.

• Den geringsten Mietpreisanstieg verzeichnet der Stuttgarter Stadtteil Degerloch. Hier wurde das Wohnen in einer Mietwohnung innerhalb des vergangenen Jahres um 5,20 Prozent teurer. Damit kostet der Quadratmeter dort nun nicht mehr 14,99 Euro, sondern 15,77 Euro.
• Besonders günstig wohnen Sie hingegen nach wie vor in Wohnungen, die im Stadtteil Wangen liegen. Dort zogen die Mietpreise mit einem Zuwachs von 5,45 Prozent stärker an als in Degerloch, liegen aber mit 13,94 Euro pro Quadratmeter deutlich unter dessen Quadratmeterpreis.
• Am teuersten sind die Mieten im Stadtteil Stuttgart West. Dort zogen diese mit 5,97 Prozent in dem vergangenen Jahr zudem noch kräftig an. Aktuell kostet der Quadratmeter dort damit 16,34 Euro und macht West zum exklusivsten Wohnort in der Schwabenmetropole.
• Den stärksten Anstieg des Mietpreisniveaus verzeichnen wir im Stuttgarter Stadtteil Möhringen. Dort kletterten die Mieten innerhalb der vergangenen zwölf Monate um 6,02 Prozent. Dadurch bezahlen Sie 2024 in diesem Ortsteil mit 14,62 Euro 0,83 Euro mehr für den Quadratmeter Mietfläche als noch 2023.

Mietpreise für Wohnungen in Stuttgart aufsteigend nach Preiszuwachs im vergangenen Jahr:

Verkehrswert für Ein- und Mehrfamilienhäuser stabilisiert sich

Ebenso wie die Kaufpreise für Eigentumswohnungen durchliefen auch die Hauspreise in Stuttgart in den letzten vier Jahren eine dynamische Entwicklung. Hier zeigen sich 2024 ebenfalls Anzeichen einer Wertstabilisierung.

• Nach einem kurzen Einbruch im vierten Quartal 2020 – zu diesem Zeitpunkt war der durchschnittliche Verkehrswert für Häuser in Stuttgart um -0,35 Prozent rückläufig – entwickelte sich der Kaufpreis in den folgenden Jahren deutlich nach oben.
• Im dritten Quartal 2022 erreichte er seinen vorläufigen Höchstwert. Damals kostete ein Quadratmeter Wohnfläche auf dem Immobilienmarkt in Stuttgart 6.555 Euro. Dieser lag damit 854 Euro über dem Wert von 2020.
• Mit dem vierten Quartal 2022 ließ der Kaufpreis für Häuser in Stuttgart nach. Der Preisabschwung hielt bis zum dritten Quartal 2024 an.
• Im dritten Quartal 2024 erholten sich die Kaufpreise für Ein- und Mehrfamilienhäuser in Stuttgart erstmals. Sie stiegen um 1,96 Prozent. Mit einem Quadratmeterpreis von aktuell 5.879 Euro liegt dieser jedoch immer noch 676 Euro unter dem Spitzenpreis aus dem Jahr 2022.

Der Preisverfall von Ein- und Mehrfamilienhäusern in Stuttgart weist in den einzelnen Stadtteilen wenig Unterschiede auf. Die Prozentzahlen reichen hier von -1,93 Prozent und erreichen maximal -2,00 Prozent.

• Vergleichsweise gering fiel der Kaufpreis für Ein- und Mehrfamilienhäuser in den Stuttgarter Stadtteilen Nord und Degerloch. Dort verzeichnen wir einen Rückgang von -1,93 Prozent im Vergleich zu 2023.
• Auch das Kaufpreisniveau der beiden Orte ist nahezu gleich: Während Sie in Nord aktuell mit durchschnittlich 7.628 Euro pro Quadratmeter rechnen müssen, fällt der durchschnittliche Kaufpreis für Ein- und Mehrfamilienhäuser in Degerloch mit 7.626 Euro pro Quadratmeter um zwei Euro niedriger aus. Beide Stadtteile sind damit die exklusivsten Wohnorte der schwäbischen Metropole.
• Mit -2,00 Prozent gibt der Kaufpreis im Stadtteil Wangen innerhalb des vergangenen Jahres am stärksten nach. Hier bezahlen Sie anstatt 4.901 Euro wie im letzten Jahr aktuell nur noch 4.803 Euro für den Quadratmeter Wohnfläche.

Immobilienpreise für Ein- und Mehrfamilienhäuser in Stuttgart aufsteigend nach Wertverlust im vergangenen Jahr:

Der Mietpreisspiegel für Häuser in Stuttgart zeigt eine ähnliche Entwicklung wie bei den Wohnungen: Die Mieten ziehen 2024 wieder spürbar an.

• Eine minimale Erholung auf dem Mietmarkt für Häuser gab es in Stuttgart im ersten Quartal 2024 mit einem Rückgang der Kosten um -0,06 Prozent. Doch bereits das folgende Quartal glich diesen Nachlass deutlich wieder aus. Im dritten Quartal verteuerten sich die Wohnkosten um 1,02 Prozent. Damit liegen die durchschnittlichen Mietpreise für Ein- und Mehrfamilienhäuser in Stuttgart bei 15,77 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.
• Den größten Preissprung legten die Mieten in den vergangenen vier Jahren im dritten Quartal 2022 hin. In diesem Zeitraum zogen diese um 4,65 Prozent an; die Preise kletterten von dem Vorjahresniveau von 14,20 Euro auf das aktuelle Niveau von 14,86 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.
• Am wenigsten Dynamik zeigte der Mietmarkt für Ein- und Mehrfamilienhäuser im vierten Quartal 2021, dem zweiten Quartal 2023 sowie dem zweiten Quartal 2024. In diesen Zeiträumen veränderten sich die Mietpreise lediglich zwischen 0,07 und 0,06 Prozent.

Die Mieten für Ein- und Mehrfamilienhäuser verteuerten sich im gesamten Stuttgarter Raum im vergangenen Jahr in ähnlichem Maße. Nur in einem Stadtteil schossen die Mieten in die Höhe.

• In den von uns verglichenen Stuttgarter Stadtteilen stiegen die Mietpreise für Häuser um einen Wert zwischen 3,59 Prozent und 3,69 Prozent.
• Lediglich in Stuttgart Ost erhöhten sich die Mieten um satte 11,14 Prozent von 14,18 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche im Vorjahr auf 15,76 Euro im Jahr 2024. Damit gehört Ost aber dennoch nach wie vor zu den günstigen Wohnvierteln Stuttgarts; die Mietpreise unterschreiten die der exklusivsten Viertel deutlich.
• Besonders teuer wohnen Sie auch 2024 in Degerloch, dicht gefolgt von dem Stadtteil West. Während Sie in Degerloch nach einem Preisanstieg von 3,60 Prozent aktuell durchschnittlich 18,15 Euro für den Quadratmeter Miete zahlen, kostet der Quadratmeter in West 2024 durchschnittlich 18,02 Euro.

Mietpreise für Ein- und Mehrfamilienhäuser in Stuttgart aufsteigend nach Preiszuwachs im vergangenen Jahr:

Bodenrichtwerte sinken stark

Die Grundstückspreise in Stuttgart sinken seit dem Jahr 2022, doch 2023 gaben die Preise für Grund und Boden in der Region noch einmal erheblich nach. Wenn Sie aktuell nach einer Liegenschaft in Stuttgart suchen, können Sie daher mit einem so günstigen Grundstückspreis wie vor sieben Jahren rechnen.

Den Wert eines Grundstücks bestimmt der sogenannte „Bodenrichtwert“. Dieser beziffert den durchschnittlichen Wert eines Quadratmeters unbebauten Bodens in einem bestimmten Gebiet. Verantwortlich für die Ermittlung der Bodenrichtwerte ist der Gutachterausschuss Stuttgart. 

• Den größten Preissprung verzeichnen wir mit einem Preiszuwachs von 11,67 Prozent im Jahr 2017.
• Im Jahr 2019 flacht der steile Aufwärtstrend kurzfristig ab: Der Preis zog zu diesem Zeitpunkt nur um 0,45 Prozent an.
• 2021erreichten die Grundstücke in Stuttgart nach einer seit 2014 anhaltenden Preissteigerung ihren Spitzenwert. Zu dieser Zeit verlangten Eigentümer für den Quadratmeter Grund und Boden im Durchschnitt 1.697 Euro.
• Seit 2022 fallen die Bodenrichtwerte für Grundstücke in Stuttgart: 2022 um -3,12 Prozent und 2023 noch einmal um -13,02 Prozent. Damit kostet der Quadratmeter Grundstücksfläche im Jahr 2023 nur noch 1.430 Euro.

Die Grundstückspreise entwickelten sich in den einzelnen Stadtteilen Stuttgarts ähnlich: Sie fielen im niedrigen 13-Prozent-Bereich. Dennoch zeigen sich erhebliche Unterschiede in den Preisniveaus der verglichenen Orte.

• Ein besonders großes Budget müssen Sie einplanen, wenn Sie im Stadtteil Mitte ein Grundstück erwerben möchten. Hier lag der Bodenrichtwert im Jahr 2023 bei 5.400 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt er jedoch bereits um -13,06 Prozent niedriger als im Jahr 2022. Damals mussten Käufer für den Quadratmeter mit 6.211 Euro einkalkulieren. Damit weisen die Grundstücke in Mitte jedoch eine deutliche Preisdifferenz zu den übrigen Stadtteilen auf.
• Am zweitteuersten sind die Grundstücke im Stuttgarter Stadtteil Nord. Hier lagen die Kosten für den Quadratmeter 2023 bei durchschnittlich 2.380 Euro. Das ist weniger als die Hälfte der Kosten, die Sie für ein Grundstück im Stadtteil Mitte bezahlen müssen.
• Einen deutlich geringeren Grundstückspreis verlangen Eigentümer in der Region Wangen. Hier belief sich der Quadratmeterpreis nach einem Abfall von -13,04 Prozent im vergangenen Jahr auf 1.120 Euro.

Stuttgart bleibt auch in näherer Zukunft ein gefragter Wohnort, was nicht zuletzt an dem florierenden Arbeitsmarkt der Großstadt liegt. Die hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien wird daher auch 2025 anhalten und sich auf die Immobilienpreisentwicklung auswirken.

Die Lage auf dem Immobilienmarkt in Stuttgart wird sich im Bereich der Kaufobjekte wahrscheinlich stabilisieren – damit wäre der anhaltende Abwärtstrend durchbrochen. In zentraler Lage und anderen beliebten Regionen könnte der Kaufpreis sogar wieder leicht steigen. Dieser Zuwachs dürfte jedoch moderat ausfallen, da die Kaufkraft potenzieller Käufer durch die wirtschaftliche Lage und den aktuell hohen Bauzinsen und Baukosten nicht so stark ausfällt, wie in den Boomjahren. Die hohen Kosten für den Erwerb von Eigentum hat Folgen für den Mietmarkt in Stuttgart: Sie führen dazu, dass mehr Menschen von dem Kauf einer eigenen Immobilie absehen und auf den Mietmarkt ausweichen.

Die weiterhin hohe Nachfrage nach Mietwohnungen wird sich weiter preissteigernd auswirken, da das Angebot zu knapp ist. Zu geringe Neubautätigkeiten sowie Flächenknappheit in der Stadt erhöhen den Druck auf den Mietmarkt zusätzlich. Besonders gefragt dürften 2025 energieeffiziente und modernisierte Objekte in zentraler Lage oder in gut angebundenen Gebieten Stuttgarts sein. Für solche Wohnungen in Stuttgart wird der Mietpreis spürbarer anziehen als der von älteren Bestandsimmobilien.