Grundstück erben: Das sollten Sie als Erbe wissen!

Erben Hinterbliebene ein Grundstück, müssen sie zügig aktiv werden und möglichst rasch die Entscheidung treffen, ob sie das Erbe annehmen oder Erbe ausschlagen sollen. Der Grund: Der Gesetzgeber lässt diese Entscheidung nur innerhalb einer sehr kurzen Frist zu. Es gilt viele Detailfragen zu beachten – etwa die Höhe der Erbschaftssteuer, die auf die Erben zukommt. Bietet sich ein Verkauf an? Möchte ein Miterbe das Grundstück selbst nutzen und kann er die anderen Erben angemessen auszahlen? Grundlage für die Beantwortung dieser Fragen ist meist der Wert Ihres Grundstückes. In unserem kostenlosen Ratgeber erfahren Sie alles Wichtige rund um das Thema Immobilie erben.

Ein Grundstück erben – das klingt angesichts der in den letzten Jahren stark gestiegenen Grundstückspreise in vielen Regionen zunächst nach einer guten Nachricht. Gleichwohl kann es auch vorkommen, dass sich dieser Nachlass bei genauerer Betrachtung eher als Last denn als Gewinn herausstellt. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn der Erblasser den Kaufpreis für das Grundstück über einen Kredit finanziert hat, der bei weitem noch nicht abbezahlt ist. Ebenso ist es möglich, dass der Erblasser insgesamt hoch verschuldet oder sogar überschuldet war. Da Erben sich nicht bestimmte Teile des Nachlasses aussuchen und andere ablehnen können, müssen sie sich daher zunächst rasch einen Überblick über den gesamten Nachlass des Verstorbenen verschaffen. Denn Erben übernehmen immer alle Rechten und eben auch Pflichten – darunter auch die, einen laufenden Kredit des Erblassers zu tilgen.

Gemäß § 1944 BGB bleibt Hinterbliebenen nur eine kurze Frist von sechs Wochen, wenn sie ihr Erbe ausschlagen wollen. Diese verlängert sich auf sechs Monate, wenn sich die Erben zum Zeitpunkt des Bekanntwerdens der Erbschaft im Ausland aufhalten oder der Erblasser im Ausland lebte. Wollen Hinterbliebene das Erbe ausschlagen, müssen sie dies einem Notar oder dem zuständigen Nachlassgericht schriftlich mitteilen. Hierfür werden folgende Unterlagen und Angaben benötigt:

• Sterbeurkunde bzw. Name / Geburtsname / Geburts- und Todesdatum sowie die Adresse des letzten Aufenthaltsortes des Erblassers
• Reisepass mit Meldebescheinigung oder Personalausweis
• Falls vorhanden: Angaben zu weiteren Verwandten und Kindern samt Namen, Adressen und Geburtsdatum.

Die Entscheidung, das Erbe auszuschlagen, kann in folgenden Fällen angeraten sein und sollte gegebenenfalls mit einem spezialisierten Fachanwalt besprochen werden:

• Erben sind verschuldet bzw. in Privatinsolvenz. Ist letzteres der Fall, ist es vorteilhafter, das Erbe auszuschlagen, da es ansonsten mitunter vollständig an die Gläubiger geht. Der Erbanspruch geht dann auf den nächsten Angehörigen (bei gesetzlicher Erbfolge) oder den im Testament benannten Ersatzerben über.
• Das Grundstück ist aufgrund nachteiliger Faktoren schwer zu verwerten. Dies könnte beispielsweise der Fall sein, wenn der Bebauungsplan sehr ungünstige Vorgaben macht, die eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung ausschließen. Auch kann es vorkommen, dass das Erdreich aufgrund einer früheren Nutzung - etwa durch einen Industriebetrieb - kontaminiert ist. Aufschluss hierüber gibt ein Bodengutachten, auch die Einsichtnahme im örtlichen Altlastenkataster beziehungsweise eine Anfrage beim Bauamt können hilfreich sein.
• Der Erblasser war hoch verschuldet oder sogar überschuldet.

Es ist möglich, die Annahme oder Ausschlagung des Erbes anzufechten. Dies ist dann angeraten, wenn sich nach der Entscheidung herausstellt, dass die Vermögenslage des Erblassers sich anders darstellt – etwa, indem doch noch Vermögenswerte oder weitere Schulden bekannt werden. Sobald die Erben hiervon erfahren, läuft eine Frist von sechs Wochen, um die Annahme oder Ausschlagung anzufechten. Blindlings verlassen sollten sich Erben auf diesen Ausweg allerdings nicht. Eine Möglichkeit, bei unklarer Sachlage die Risiken hoher Schulden beim Nachlass einzugrenzen, besteht jedoch darin, beim zuständigen Gericht einen Nachlassverwalter zu bestellen. Dann haften die Erben ausschließlich mit dem Erbe und nicht mit ihrem gesamten Vermögen für Schulden des Erblassers.

Nutzen Sie unsere kostenlose und unverbindliche Grundstücksbewertung, um sich über den möglichen Verkaufspreis für Ihr geerbtes Grundstück zu informieren. Über unsere Maklersuche finden Sie zudem kompetente Immobilienmakler in Ihrer Region, die Sie bei dem Grundstücksverkauf unterstützen.

Nehmen Erben eines Grundstücks den Nachlass an, ist der Grundbucheintrag zum Grundstück nicht mehr korrekt, da sich die Eigentumsverhältnisse geändert haben. Daher müssen Erben das Grundbuchamt aufsuchen und eine Grundbuchberichtigung vornehmen lassen. Hierfür muss der Nachweis über die Eigentumsverhältnisse erbracht werden. Dazu dient ein notarielles Testament einschließlich des Eröffnungsprotokolls, ein Erbschein ist in diesen Fällen daher nicht erforderlich.

Sie haben ein Grundstück geerbt? Dann sparen Sie die Gebühren für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch, wenn Sie diese innerhalb von zwei Jahren vornehmen. Sollten Sie einen Verkauf in Betracht ziehen, weil eine Selbstnutzung für Sie nicht in Frage kommt, können Sie unseren kostenlosen Bewertungsservice nutzen, um den Wert Ihres Grundstücks herauszufinden.

Ist nur ein Alleinerbe für ein Grundstück vorhanden, ist die weitere Vorgehensweise unkompliziert. Der Erbe kann dann frei entscheiden, ob er sein geerbtes Grundstück verkaufen, selbst nutzen oder ein Erbbaurecht bestellen will. Schwieriger wird es bei mehreren Erben eines Grundstücks: Diese so genannte Erbengemeinschaft muss dann im Rahmen der Erbauseinandersetzung gemeinsam entscheiden, was mit dem Grundstück passieren soll. Der Grundstücksverkauf durch eine Erbengemeinschaft ist umso schwieriger, je mehr Miterben es gibt, denn dann steigt die Wahrscheinlichkeit, dass mindestens einer der Beteiligten andere Vorstellungen hat als die Miterben. Kommt keine Einigung zustande, bleiben Miterben, die ihren Anteil gern veräußern wollen, im Idealfall drei Möglichkeiten:

Teilungsversteigerung

Eine Teilungsversteigerung kann jeder Miterbe auf den Weg bringen, die anderen Erben können dagegen nichts unternehmen. Allerdings ist dieser Weg ungünstig, da in der Regel ein niedriger Verkaufspreis erzielt wird als bei einem freihändigen Verkauf.

Erbteil verkaufen

Will einer der Erben das Grundstück veräußern und die Miterben nicht, bietet sich auch die Möglichkeit, den Erbteil zu verkaufen. Wenn Sie Miterbe eines Grundstücks sind und gern verkaufen möchten, während die restliche Erbengemeinschaft dies nicht wünscht, geben unsere Experten gerne Auskunft über passende Möglichkeiten, Ihren Erbteil zu verkaufen.

Falls möglich: Teilung des Grundstücks

Unter Umständen kann auch die Realteilung - die Teilung des Grundstücks in mehrere Einheiten - eine Option sein. Dann wird jeweils ein neues Grundbuchblatt für die neu entstehenden Grundstücke angelegt. So kann jeder Miterbe mit dem Grundstück seinen Vorstellungen entsprechend verfahren und es beispielsweise veräußern oder bebauen.

Gehört ein Grundstück zum Nachlass, kann es sein, dass hierfür beziehungsweise für die Erbschaft insgesamt Erbschaftssteuer anfällt. Wie wahrscheinlich es ist, dass Erbschaftssteuer für das Grundstück zu zahlen ist, wird von folgenden Aspekten beeinflusst:

• Wert des Nachlasses
• Wert des Grundstücks
• Verwandtschaftsverhältnis zwischen Erblasser und Erben
• Anzahl der Miterben

Ein Beispiel verdeutlicht die Zusammenhänge: Angenommen, der Nachlass besteht ausschließlich aus einem Grundstück mit einem Wert von 300.000 Euro. Dann wäre die Erbschaft steuerfrei, wenn der Ehegatte oder eingetragene Lebenspartner das Grundstück erbt. Gleiches gilt, wenn ein Kind Alleinerbe wird. Der Grund: Für Ehegatten beträgt der Freibetrag 500.000 Euro, für Kinder 400.000 Euro. Wird hingegen die Schwester eines Alleinstehenden Alleinerbin, könnte sie lediglich einen Freibetrag von 20.000 Euro geltend machen. Daraus folgt, dass sie 280.000 Euro gemäß Steuertabelle mit 20 Prozent versteuern müsste. Daraus ergibt sich eine Erbschaftssteuerzahlung in Höhe von 56.000 Euro. Hätte der Erblasser noch einen Bruder, würde sich die Erbschaftssteuer für beide Geschwister auf je 26.000 Euro belaufen, da dann jeweils der halbe Grundstückswert zu versteuern wäre.

Im Zusammenhang mit einem geerbten Grundstück fallen weniger Kosten an als bei geerbten Häusern, denn es müssen beispielsweise weder Strom- noch Heizkosten weitergezahlt werden. Allerdings übernehmen Erben mit dem Grundstück sehr wohl die Verpflichtung, die Grundsteuer zu zahlen. Zudem werden im Rahmen des Eigentumsübergangs je nach Einzelfall weitere Kosten fällig, es kann aber durchaus auch sein, dass überhaupt keine Kosten hierfür entstehen. Alle möglichen Kostenpunkte im Überblick:

• Kosten für ein Verkehrswertgutachten: Grenzt das Grundstück beispielsweise an einen lärmintensiven Gewerbebetrieb, wäre es möglich, dass das Finanzamt den Verkehrswert zu hoch ansetzt, da dieser nachteilige Aspekt nicht in die Bewertung einfließt. Daher kann es eventuell sinnvoll sein, einen Sachverständigen mit einem Gutachten zu beauftragen. Dies kann dazu beitragen, Erbschaftssteuer zu sparen.

• Kosten für die Grundbuchberichtigung: Erfolgt die Eigentumsumschreibung im Grundbuch innerhalb von zwei Jahren, fallen keine Gebühren für den Grundbucheintrag an. Ansonsten gilt die Gebührenstaffel gemäß Anlage 2 zu § 34 Absatz 3 GNotKG.

• Kosten für den Erbschein: Für das Ausstellen eines Erbscheins werden Gebühren fällig, deren Höhe vom Umfang des Erbes abhängt. Oftmals ist es aber gar nicht erforderlich, einen Erbschein zu beantragen – beispielsweise dann, wenn ein notarielles Testament vorliegt. Dies reicht als Nachweis für die Eigentumsumschreibung aus. 

• Erbschaftssteuer: Je enger der Verwandtschaftsgrad zum Erblasser ist und je geringer das ansonsten vererbte Vermögen ist, desto eher ist es wahrscheinlich, dass keine Erbschaftssteuer anfällt. Denn dann stehen die Chancen gut, dass der Wert des vererbten Grundstücks den jeweils geltenden Freibetrag unterschreitet.

• Spekulationssteuer: Ist die Spekulationsfrist für das geerbte Grundstück bereits abgelaufen, fällt bei einem Verkauf keine Spekulationssteuer an. Dies ist umso wahrscheinlicher, je länger der Erwerb durch den Erblasser zurückliegt.

Der Wert des geerbten Grundstücks dürfte Erben in der Regel zunächst nicht bekannt sein. Letztlich ist es jedoch ohnehin so, dass das Finanzamt von sich aus auf die Erben zukommt und sie zur Abgabe einer Erbschaftssteuererklärung auffordert. Dieser ist unter anderem die „Anlage Angaben zu Bedarfswerten“ beizulegen, in der die Erben Angaben zum Grundstück eintragen müssen (Hinweis: Da die Erbschaftssteuer von den Bundesländern erhoben wird, gibt es keine bundesweite Abrufmöglichkeit für die Formulare. Der Pflicht zur Abgabe einer solchen Steuererklärung müssen Erben jedoch nicht immer nachkommen, denn das Finanzamt verlangt dies von ihnen nur dann, wenn die Freibeträge voraussichtlich überschritten werden und somit auch Erbschaftssteuer anfällt.

Den Verkehrswert des Grundstücks ermittelt das Finanzamt nach einem standardisierten Verfahren, bei dem gemäß § 179 BewG unter anderem der Bodenrichtwert berücksichtigt wird. Diesen ermitteln die Gutachterausschüsse regelmäßig, eine Besichtigung des Grundstücks vor Ort erfolgt in der Regel nicht. Gemäß § 198 BewG können Erben jedoch anhand eines Gutachtens durch einen Sachverständigen versuchen, dass der so genannte "gemeine Wert" niedriger ausfällt als vom Finanzamt ermittelt. Akzeptiert es diesen Nachweis, können Erben somit Erbschaftssteuer sparen. Diese Option ist immer dann sinnvoll, wenn es Anlass dazu gibt, dass die Bewertung aufgrund der Unkenntnis nachteiliger Besonderheiten zu hoch ausfällt.

Ein geerbtes Grundstück kann verkauft oder auch selbst genutzt werden. Eine Überlassung gegen Entgelt ist ebenfalls denkbar. So kann für das Grundstück beispielsweise ein Erbbaurecht bestellt werden, das den Eigentümern jährliche Einnahmen aus Erbpacht ermöglicht. Vor einem solchen Schritt sollten sich die Erben jedoch gründlich informieren, da ein Erbbaurecht ein sehr komplexes Konstrukt ist. Zu bedenken ist auch, dass ein Erbbaurecht in der Regel für 99 Jahre bestellt wird.

Der Verkauf eines geerbten Grundstücks stellt hingegen eine unkompliziertere Lösung dar, die gerade in gefragten Lagen der Metropolen zu einem beachtlichen Verkaufserlös führen kann. Dieser kann dann unter den Miterben aufgeteilt werden. Beim Verkauf ist allerdings zu beachten, inwieweit Spekulationssteuer anfallen könnte. Dies ist immer dann der Fall, wenn die Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen ist.

Eine weitere Option kann darin bestehen, das Grundstück aufzuteilen, sofern die Gegebenheiten es zulassen. Gibt es beispielsweise zwei Erben, kann das Grundstück geteilt werden und jeder Erbe kann entscheiden, wie er seinen Teil nutzt.

Zu diesem und zusätzlichen Themen, können Sie sich auch anhand unseres kostenlosen PDF-Ratgebers "Immobilie erben" informieren.

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