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Hausanteil verkaufen – Zwei Eigentümer, einer will verkaufen
Wenn mehrere Personen wie etwa Erbengemeinschaften oder Eheleute gemeinsam ein Haus besitzen, kann das mitunter zu Konflikten führen. Denn was passiert, wenn von zwei Eigentümern einer verkaufen möchte, der andere aber nicht? Kann man ein halbes Haus verkaufen und wem gehört das Haus überhaupt, wenn beide im Grundbuch stehen? Hier erhalten Sie Antworten auf diese Fragen.
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Das Wichtigste in Kürze
- Im Grundbuch können mehrere Eigentümer eingetragen werden. Beispiele sind Ehepartner oder Erbengemeinschaften.
- Bei einem Hausverkauf muss grundsätzlich jede Partei dem Verkauf zustimmen.
- Mithilfe einer Immobilienbewertung erfahren Sie, wie viel Ihr Haus aktuell wert ist.
- Kann keine Einigkeit über den Verkauf erzielt werden, ist die Teilungsversteigerung oft die einzige Lösung.
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1. Zwei oder mehrere Eigentümer im Grundbuch eintragen – wie kommt es dazu?
Dass eine Immobilie nicht nur einen Eigentümer hat, sondern zwei oder mehr, kommt gar nicht so selten vor. Eheleute, die gemeinsam ein Haus erwerben, lassen sich häufig auch gemeinsam ins Grundbuch eintragen. Die Frage „Wem gehört das Haus, wenn beide im Grundbuch stehen?“ ist dabei eindeutig wie folgt zu beantworten: beiden.
Auch wenn ein Elternhaus auf mehrere Kinder übergeht, bilden diese eine Erbengemeinschaft, bei der jedes Kind über einen Eintrag im Grundbuch verfügt.
Ein weiterer Fall ist ein Mehrfamilienhaus, dessen einzelne Wohnungen unterschiedlichen Eigentümern gehören. Diese bilden eine Eigentümergemeinschaft, so die offizielle Bezeichnung. Jede Partei dieser Eigentümergemeinschaft verfügt dann auch über einen Grundbucheintrag zu ihrem jeweiligen Besitz. Eine Besonderheit stellt dabei die Teilungserklärung dar, die ins Grundbuch eingetragen wird und in der gegenüber dem Grundbuchamt erklärt wird, dass das Eigentum an einem Grundstück in sogenannte Miteigentumsanteile aufgeteilt und mit jedem Anteil das Sondereigentum an eine Wohnung verbunden ist.
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Die Anteile aller Eigentümer an einer Immobilie werden in Bruchteilen im Grundbuch angegeben (§ 47 Grundbuchordnung). Werden keine Anteile angegeben, gehört die Immobilie allen Eigentümern zu gleichen Teilen.
2. Wie ist der rechtliche Hintergrund, wenn mehrere Eigentümer im Grundbuch angegeben sind?
Wenn im Grundbuch mehrere Eigentümer für eine Immobilie eingetragen sind, gilt eine rechtliche Unterscheidung zwischen Bruchteilsgemeinschaft und Gesamthandsgemeinschaft. Wir erläutern, was dahintersteckt.
Bruchteilsgemeinschaft
In dieser Rechtsform, die in §§ 741 ff BGB geregelt ist, steht ein Recht gleichzeitig mehreren Personen zu. Das heißt, sie besitzen in diesem Fall gemeinsam – und normalerweise zu gleichen Teilen – eine Sache. Ehepaare, die zusammen ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung erworben haben, besitzen ebenfalls jeweils Bruchteilseigentum. Sie sind das klassische Beispiel einer Bruchteilsgemeinschaft.
Gesamthandsgemeinschaft
Besitzen mehrere Personen eine Immobilie gemeinschaftlich, handelt es sich um eine Gesamthandsgemeinschaft, bei der die Parteien nur einen ideellen Anteil am Besitz haben. Klassisches Beispiel ist eine Erbengemeinschaft. Hier kann ein Miterbe nie alleine über die Immobilie verfügen, sondern nur in Absprache mit allen anderen Erben. Auch eine eheliche Gütergemeinschaft, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts sowie ein nicht rechtsfähiger Verein sind Beispiele einer Gesamthandsgemeinschaft.
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Einen Sonderfall stellen Eigentümergemeinschaften innerhalb eines Mehrparteienhauses dar. Hier gilt, dass der einzelne Eigentümer hinsichtlich seines Sondereigentums – also seiner Wohnung – grundsätzlich frei agieren kann, etwa wenn er einen Verkauf plant. Zum Besitz gehören aber immer auch Anteile am Gemeinschaftseigentum – darunter fallen Flur, Treppenhaus oder Dach des Hauses – und dadurch ist er immer mit den anderen Eigentümern verbunden. Mehr dazu unter dem folgenden Punkt.
3. Was ist beim Hausverkauf mit zwei oder mehreren Eigentümern zu beachten?
Hat ein Haus mehrere Eigentümer, gilt grundsätzlich, dass jeder eingetragene Eigentümer dem Verkauf zustimmen muss. Dieser Fall kann bei einer Scheidung der Ehepartner eintreten oder wenn es zu einer Erbschaft kommt und die Erbengemeinschaft das Haus nicht behalten möchte.
Zudem sollte geklärt werden, ob es sich um eine Bruchteilsgemeinschaft oder Gesamthandsgemeinschaft handelt. Theoretisch können die Eigentümer in einer Bruchteilsgemeinschaft nämlich frei über Bruchteilseigentum, also ihren Eigentumsanteil, entscheiden und selbstständig ihr Miteigentum verkaufen – außer, es handelt sich um eine eheliche Gütergemeinschaft. In der Praxis stellt sich allerdings die Frage, wie realistisch der Versuch ist, ein halbes Haus verkaufen zu wollen.
Betrachtet man die Immobilie als Ganzes, können die Teilhaber auch in einer Bruchteilsgemeinschaft nur gemeinsam darüber verfügen (§ 747 BGB).
- Fakt ist somit: Wenn im Grundbuch mehrere Eigentümer eingetragen sind, kommen die einzelnen Parteien nicht um eine Absprache und ein gemeinsames Vorgehen herum, wenn sie ihr Haus erfolgreich verkaufen möchten. Ist man sich uneins, steht häufig eine Teilungsversteigerung im Raum, die jedoch unbedingt verhindert werden sollte. Mehr dazu unter Punkt 4.
Sonderfall Eigentümergemeinschaft: Wie man Miteigentum verkauft
Für Eigentümergemeinschaften gelten besondere Regelungen beim Immobilienverkauf. Hier muss ein eigenständiger Kaufvertrag für das zu verkaufende Sondereigentum und die damit verbundenen Miteigentumsanteile aufgesetzt werden. Im Wohnungseigentumsgesetz ist zudem geregelt, dass als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden kann, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Eigentums der Zustimmung anderer Eigentümer oder eines Dritten bedarf (§ 12 WEG). Allerdings darf die Zustimmung nur aus wichtigem Grund versagt werden.
immoverkauf24 Tipp
Das Projekt „Haus verkaufen mit zwei Eigentümern“ kann generell ein kompliziertes Unterfangen werden. Um rechtlich auf Nummer sicher zu gehen und um das Bestmögliche aus Ihrem Hausverkauf herauszuholen, sollten Sie als Eigentümer einen Immobilienmakler mit dem Hausverkauf beauftragen. Er ist eine neutrale Person, die über die nötige Distanz zu Ihren persönlichen Verhältnissen verfügt – was insbesondere in einer emotional aufgeladenen Situation wie bei einer Scheidung oder bei Uneinigkeit innerhalb einer Erbengemeinschaft über den Umgang mit der geerbten Immobilie wichtig ist. Der Makler wird Sie bestmöglich beraten.
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4. Was passiert, wenn nur ein Eigentümer verkaufen möchte?
An sich macht es keinen Unterschied, ob ein Haus einen oder mehrere Besitzer hat. Kritisch wird es erst, wenn es heißt: Zwei Eigentümer, einer will verkaufen. Denn einen Hausanteil zu verkaufen, stellt sich in der Praxis als äußerst unrealistisch dar. Sind im Grundbuch mehrere Eigentümer eingetragen, bedarf es grundsätzlich der Zustimmung aller anderen, wenn ein Haus verkauft werden soll.
In einer Bruchteilsgemeinschaft ist es zumindest formal einfacher, wenn von zwei Eigentümern nur einer verkaufen will. Mit Ausnahme einer ehelichen Gütergemeinschaft können die Eigentümer in dieser Rechtsform nämlich frei über ihren Anteil, also ihr Bruchteilseigentum, bestimmen – auch wenn sie über die Immobilie als Ganzes nur gemeinsam verfügen können.
Die Frage ist jedoch, inwiefern es überhaupt realistisch ist, ein halbes Haus verkaufen zu wollen. Oder anders formuliert: Welcher Käufer sollte Interesse daran haben, ein solches Objekt zu erwerben? Auf dem freien Immobilienmarkt dürfte man mit seinem Vorhaben, eine Haushälfte verkaufen zu wollen, kaum Erfolg haben. Soll der Anteil jedoch etwa an Familienmitglieder verkauft werden, kann das durchaus gelingen. Was beim Hausverkauf innerhalb der Familie zu beachten ist, erfahren Sie auf der Seite Haus an Kind verkaufen.
Es dürfte somit offensichtlich sein, dass die Konstellation „Zwei Eigentümer, nur einer will verkaufen“ fast immer viel Konfliktpotenzial birgt. Denn häufig sind es Scheidungen oder unterschiedliche Meinungen innerhalb einer Erbengemeinschaft, die mit dem Verkauf eines Hauses enden – also Situationen, in denen die Beteiligten nicht immer rational handeln.
Dennoch gibt es Wege, ein Haus mit mehreren Eigentümern auch bei Uneinigkeit zu verkaufen. Möglich ist Folgendes:
- Teilungsversteigerung:
Hierbei wird der Eigentümer, der nicht verkaufen möchte, sozusagen zum Hausverkauf gezwungen. Die Teilungsversteigerung muss beim Amtsgericht beantragt werden und ist mit einer Zwangsversteigerung vergleichbar. In ihrem eigenen Interesse sollten die Eigentümer eine Teilungsversteigerung aber nur als allerletzte Lösung sehen und sie unbedingt vermeiden, denn dabei wird die Immobilie in der Regel 20 bis 30 Prozent unter Wert verkauft.
- Aufteilung in separates Wohneigentum:
Eine andere Möglichkeit ist, das Haus in zwei separate Hälften aufzuteilen. Bei einem Einfamilienhaus können beispielsweise Unter- und Obergeschoss in zwei komplett voneinander getrennte Wohneinheiten umgebaut werden. Zu beachten ist, dass eine Abgeschlossenheitsbescheinigung sowie eine Teilungserklärung vorliegen muss, wenn eine Wohneinheit verkauft werden soll.
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Grundsätzlich ist bei einem Verkauf die Frage zu stellen, wie es mit einer laufenden Finanzierung aussieht. Ist die Immobilie noch nicht abbezahlt, erhebt die Bank eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Das sollte bei einem vorzeitigen Verkauf beachtet werden.
Fazit: Halbes Haus verkaufen - nicht praxistauglich
Wenn im Grundbuch mehrere Eigentümer für eine Immobilie eingetragen sind, kann ein geplanter Verkauf mit Problemen behaftet sein. Schnell tritt nämlich der Fall ein: Zwei Eigentümer, einer will verkaufen, der andere aber nicht. Da es auf dem freien Immobilienmarkt wenig realistisch ist, ein halbes Haus zu verkaufen, sollten die Parteien in ihrem eigenen Interesse eine einvernehmliche Lösung finden. Kann keine Einigkeit erzielt werden, droht in vielen Fällen die Zwangsversteigerung der Immobilie – und das ist aufgrund der niedrigeren Verkaufserlöse die schlechteste Option. Besser wäre es, wenn sich die Eigentümer doch auf einen Verkauf des gesamten Hauses einigen und den Erlös untereinander aufteilen.
Ist das der Fall, finden Sie alle wichtigen Informationen zum Ablauf des Verkaufsprozesses auf unserer Seite Hausverkauf. Außerdem ist es hilfreich, wenn Sie als Eigentümer grundsätzliche Kenntnis über den Wert Ihres Hauses haben. Für die Wertermittlung kann Ihnen immoverkauf24 den passenden Experten vermitteln.
Ein Eigentümer kann eigenständig seinen Anteil am Haus verkaufen, wenn es sich um eine Bruchteilsgemeinschaft handelt. Das Haus als Ganzes kann nur verkauft werden, wenn die Zustimmung aller vorliegt. » Hier mehr erfahren!
Wenn im Grundbuch mehrere Eigentümer eingetragen sind, gehört das Haus auch allen Eigentümern. Ihre Anteile werden in Bruchteilen angegeben und heißt Bruchteilseigentum. Werden keine Anteile angegeben, gehört die Immobilie allen Eigentümern zu gleichen Teilen. » Hier mehr erfahren!
Bruchteilseigentum besagt, dass eine Sache gemeinsam und in der Regel zu gleichen Teilen mehreren Personen gehört. » Hier mehr erfahren!
Käufer von Miteigentumsanteilen sind in der Praxis nur sehr schwer zu finden. Auf dem freien Immobilienmarkt ist der Verkauf von Miteigentumsanteilen an einem Haus nahezu aussichtslos. Realistischer ist es, dass es im Familien- und Bekanntenkreis einen Kaufinteressenten gibt.